2006年12月1日，針對“群租”問題，上海市房屋土地資源管理局頒布了《關于加強居住房屋租賃管理的若干規定（試行）》（以下簡稱“規定”），以約束愈演愈烈的“群租”行為。據筆者了解，這是中國第一個專門約束“群租”行為的地方規定。該規定的主要內容有以下幾點：1、出租的最小單位有界定，“群租”在違禁之列。根據這一規定，居住房屋應以原規劃設計的房間為最小單位，不分門進入的客廳、廚房間、衛生間等均不得單獨出租，一間房間只能出租給一個家庭或一個自然人，出租給家庭的，家庭人均面積不得低于5平方米。針對普遍存在的搭建若干小間，按間或按床位出（轉）租的，或違規從事社會旅館經營的，亦被明令禁止。同時規定，住宅小區內，居住房屋出（轉）租給單位用于員工及家屬住宅的，應當符合本規定最低居住面積的規定，也要遵守出租給一個家庭或自然人的規定。
2、租賃合同備案要審核，中介機構代理出租應校驗。根據2004年《上海市居住房屋租賃管理實施辦法》的規定，居住房屋租賃合同訂立生效后，由租賃當事人持有效身份證件、房地產權利證明和租賃合同等有關材料，到社區事務受理中心辦理相關手續，包括納稅申報、租賃合同登記備案等。剛出臺的“規定”第四條強調：社區事務受理中心在受理居住房屋租賃合同登記備案和居住登記時，要嚴格進行審核，發現有違反本規定行為的，不得發放居住房屋租賃合同登記備案證明，不得辦理居住登記。這實際上是加強了合同備案的審核。
按照2004年《上海市居住房屋租賃管理實施辦法》規定，“群租”行為是中介機構代理出租的禁止之列，因為當時就規定人均租賃建筑面積不得低于6平方米，并規定違反這一規定的中介機構不得代理出租。在本次出臺的“規定”中，增加了中介機構的“校驗”義務，在第五條明確要求：房地產經紀機構在接受委托業務時，應當加強對房屋權屬證明和室內設計布局的校驗，嚴格按照《上海市居住房屋租賃管理實施辦法》和本規定開展房屋租賃居間代理；并且明確，如有違反本規定操作的，由區（縣）房地局暫停其網上操作資格，責令改正。
3、“群租”拒不改正要查處，齊抓共管糾正“群租”。從執法角度講，規定的內容是具有溯及力的。根據“規定”第七條，只要發現違反本規定的，應當立即勸阻制止，勸阻制止無效的，及時報告相關管理部門進行處理。第八條明確規定了“相互協作，齊抓共管”的長效機制。明確區（縣）房地產主管部門應當積極會同街道辦事處，加強居住房屋租賃管理，組織和指導社區綜合協管隊伍、物業管理企業和業主委員會，加強政策宣傳和日常巡查。要求區（縣）房地部門應當在區（縣）政府的統一部署下，積極會同人口、工商等部門，開展聯合整治活動，嚴格查處違反本規定的房屋租賃行為。
4、“群租”可進公約，業主自治管理顯威風?！耙幎ā痹诩訌娦姓芾砗托姓谭ǖ耐瑫r，也要求小區業主委員會應當加強業主自律管理。業主委員會可以召開業主大會，修改業主公約，將本規定的有關內容寫進去。對于違反“規定”出租房屋并嚴重妨礙相鄰房屋業主正常居住的，業主委員會可書面責成房屋出租人立即終止租賃行為。
“規定”的頒布，對于幾近空白的立法是一個很好的補充，對有關部門加強租賃管理，規范“群租”行為的進步意義是不可否認的，但根據這一規定的內容與“群租”現象的實際來看，這一規定尚有下列不足：1、“運動式”的聯合執法有悖于長效機制。從“規定”第八條看，房地主管部門應當在區（縣）政府的統一部署下，會同有關部門開展聯合整治活動。這可以看出政府立法的通病，即執法主體不明確，到頭來還是沒人管。
筆者認為，治理“群租”無須聯合執法，而需要的是責權明確的執法機關。比如說對于“群租”問題，就明確由房地局來執法，執法不力的，追究有關負責人員的法律責任。而聯合執法往往是“一陣風”，過去以后誰也不管。如果建立長效機制，就應當明確某些政府管理部門的責任，工作不力的，實行責任追究制度，而不是動輒聯合執法。
2、業主自治管理難以落到實處。本“規定”規定了業主委員會可以召開業主大會，修改業主公約，將禁止“群租”的內容寫進公約，公約通過后，對于業主不履行的，由業委會進行制止。
筆者認為這一規定實際上沒有可行性。一是公約是否能經過2/3以上有表決權的業主同意是一個問題，第二是即便能寫進業主公約，業主能自覺履行嗎？讓業委會去制止等于紙上談兵。因為從目前的實際情況看，業委會不可能由于個別業主違反公約禁止“群租”的規定，就通過法律訴訟方式與業主對簿公堂。舉一簡單例子，業主公約無一例外地規定業主有應按時繳納物業管理費的義務，但目前還沒有由于業主不繳物業費，業委會去訴訟業主或協助物業公司訴訟欠費業主的案例。
3、加強登記備案管理，現實意義不大。建設部《城市房屋租賃管理辦法》和上海市《上海市房屋租賃條例》均規定，房屋租賃應報有關部門登記備案。在上海，社區事務受理中心為租賃合同登記備案單位。但據筆者了解，租賃合同登記備案制度根本沒有很好的執行。筆者曾有上海兩年租房經歷，房子也租借過幾次，但從來沒有登記備案過，更何況對于“群租”的房子，房東、房客明知是違法行為，更不可能去登記備案了。社區事務受理中心又怎樣去審查呢？從另外一個角度講，即便租賃合同備案，房東、房客也不會將“群租”的合同交出來，他們肯定是簽定“黑白”合同，交白的，留黑的。到頭來靠登記備案方式來管理“群租”是一場空。
4、懲罰性的規定少，內容難落到實處。現“規定”除了對違規從事社會旅館經營責令改正而不改正的，按《上海市旅館業治安管理實施細則》進行查處外，其他幾乎沒有對違反“規定”，進行“群租”業主的懲罰性規定。違法“群租”的成本就是整改。用法律的術語講，就是恢復原狀。這實際上使得這一“規定”沒有任何的威懾力，因為即使違反了它，也只不過是改正而已！而“群租”的利潤比一般正常出租的利潤高出一倍甚至幾倍，房東何樂而不為呢？所以筆者認為，在加強行政管理和行政執法的同時，要通過增加違法責任人的成本，使得這一“規定”產生其應有的威懾力。
