合同都簽了，不能讓我爬上18層吧?
不久前，張先生為上下班方便，通過中介公司在單位附近找到一套較為滿意的房子，該房位于塔樓的18層。多年北漂的經(jīng)歷，使張先生十分在意高樓的電梯運(yùn)轉(zhuǎn)情況，特別在簽租房協(xié)議時(shí)，要求業(yè)主李女士必須保證該房及全部附屬設(shè)施和配套公共設(shè)施的正常使用。
由于原來的房屋租期3天后將滿，張先生還與李女士約定，她必須在合同簽訂后3天內(nèi)交付具備正常使用功能的房屋，否則承擔(dān)違約責(zé)任。簽完協(xié)議，張先生向李女士交付了定金。
之后，張先生積極準(zhǔn)備喬遷新居，又是收拾家具和物品，又是聯(lián)系搬家公司，還約了三五個(gè)好友到時(shí)前往新居慶賀。誰知，在合同簽訂后的第二天下午，當(dāng)張先生帶著搬家公司將家具物品搬至新居樓下時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)電梯停運(yùn)了。一打聽，原來是物業(yè)公司與業(yè)主之間發(fā)生物業(yè)管理合同糾紛，物業(yè)公司以停止電梯運(yùn)行的方式要求業(yè)主解決糾紛。
將家具物品徒步搬上18層樓簡直不可想象!張先生也不可能每天這樣爬上爬下。他急忙聯(lián)系李女士，但一連幾天，對方仍然不能解決電梯問題。張先生要求解除合同，讓李女士退還定金，并承擔(dān)違約責(zé)任。對此，李女士認(rèn)為，房屋及配套設(shè)施不能正常使用并非自己的過錯(cuò)，因而不愿意承擔(dān)違約責(zé)任。雙方各執(zhí)一詞，爭執(zhí)不下。律師解答
因第三人造成違約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任
“合同是雙方真實(shí)意思表示，一經(jīng)簽訂，除非違反國家法律法規(guī)禁止性或者強(qiáng)制性規(guī)定，雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行合同義務(wù)，否則違約方要承擔(dān)違約責(zé)任。”北京市京元律師事務(wù)所梁炎廷律師認(rèn)為，本案中，業(yè)主李女士愿意且能夠?qū)⒆约旱姆课萁唤o張先生，卻由于物業(yè)公司的原因，該房關(guān)鍵的配套設(shè)施──電梯不具備正常使用功能，導(dǎo)致該房屋不具備合同約定的正常使用功能，造成張先生合同簽訂目的無法實(shí)現(xiàn)。
李女士不能嚴(yán)格按合同約定履行交房義務(wù)，雖然從表面看她沒有責(zé)任，是第三方即物業(yè)公司的原因，但我國《合同法》第121條明確規(guī)定:“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。”所以，李女士應(yīng)向張先生承擔(dān)違約責(zé)任，事后可依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同解決與物業(yè)公司之間的糾紛。
