咨詢熱線內容
我姓柳，原本與兩個姐妹一起租住在城郊一套三居室的房子里。現如今，她倆一個結婚嫁人，一個出國留學，最后只剩我一人，我也懶得再搬出去，就繼續與房主劉某續租兩年。可住了半年，昂貴的租金使我承受不起，于是我就打起了小算盤，決定把其中的兩間屋子高價租出去。小廣告剛打出去沒幾天，就有人前來看房，兩間房很快便被租了出去。
可沒過多久，房東劉某不知怎么知道了此事，上門來查看，結果發現了我把房子分租給其他兩人的事，為此和我發生了爭執，并揚言要收回房子，讓我搬出去。我不明白，我掏錢租的房子就可以自由使用，我把房子租出去也是我的權利，這與房東有什么關系。
請問：我在承租房屋后，是否有權把房子再轉租或分租給他人?
律師專線解答
柳小姐，在回答您的問題之前，我們首先了解一下什么是房屋轉租與分租。房屋轉租，是指房屋承租人將其所承租的房屋再出租給他人居住使用，并從中獲利的行為；而房屋分租則是轉租的一種，是指房屋承租人將其所承租房屋的一部分再出租給他人居住使用。據您所述，您現在這種租房形式應為房屋分租。
我國《合同法》第224條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”根據上述規定不難看出，承租人在租賃期間內確實需要將承租房屋的全部或部分轉租給他人的，必須征得出租人同意。也就是說，您是否有權將承租的房屋轉租，取決于是否取得房主劉某的同意。而您在未取得房主劉某同意的情況下，擅自將房屋分租他人的行為顯然違反了上述法律規定，理應承擔相應的法律責任。
此外，在辦理房屋轉租時，應注意以下幾點：(1)房屋轉租時必須訂立轉租合同，而且轉租合同必須經原出租人書面同意，也要辦理登記備案手續；(2)轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同規定的終止日期，但出租人與轉租雙方協商約定的除外； (3)轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之相應地變更、解除或者終止。
癥結所在
本問題的癥結在于咨詢者對承租人承租房屋后是否有權再轉租或分租給他人的問題不清楚。
律師提醒與注意事項
現實中，有很多人合伙租住在一套房子里，以減輕房租負擔，但因房租、水電費、公共衛生、安全等問題引發的糾紛也日益增多。承租人在經過出租人同意后招合租時，該明確的事項一定要嚴格地加以明確，避免日后發生不必要的糾紛。
一般情況下，除在原合同補充條款中同意承租人轉租外，在租賃期限內要轉租，首先要征得原出租人的書面同意方可將該房屋部分或全部轉租他人；第二，要注意轉租的期限不能超過原租賃期限；第三，轉租后如轉租的租金大于原來租金，則雙方可約定如何分配；第四，承租人轉租房屋，應按規定與轉承租方簽訂書面的轉租合同，并按規定向該房屋所在區、縣房地產交易中心辦理登記備案；第五，轉租合同的條款內容不得超出原租賃合同條款的范圍。
法律鏈接
《中華人民共和國合同法》第二百二十四條
