哪類(lèi)物業(yè)有漲租條件，哪些不能跟風(fēng)漲租？ 近日關(guān)于租金暴漲的討論甚囂塵上，刨除物價(jià)上漲等宏觀經(jīng)濟(jì)因素，各位專(zhuān)家普遍認(rèn)為租金不會(huì)也不能沒(méi)由來(lái)上漲。到底出現(xiàn)怎樣的情況，才可以提高租金且不會(huì)影響租賃穩(wěn)定性呢？怎樣的比例才算是合理？想來(lái)是很多人關(guān)心的問(wèn)題。 記
哪類(lèi)物業(yè)有漲租條件，哪些不能跟風(fēng)漲租？
近日關(guān)于租金暴漲的討論甚囂塵上，刨除物價(jià)上漲等宏觀經(jīng)濟(jì)因素，各位專(zhuān)家普遍認(rèn)為租金不會(huì)也不能 沒(méi)由來(lái) 上漲。到底出現(xiàn)怎樣的情況，才可以提高租金且不會(huì)影響租賃穩(wěn)定性呢？怎樣的比例才算是合理？想來(lái)是很多人關(guān)心的問(wèn)題。
記者采訪了多位專(zhuān)家和投資客發(fā)現(xiàn)，促進(jìn)租金上漲的主要因素基本都集中在周邊配套上，其中商業(yè)和商務(wù)、地鐵、學(xué)位、拆遷四種因素影響最大，且不同的配套對(duì)于租金的刺激作用也各不相同，以下分而論之。
大商場(chǎng)開(kāi)業(yè)需緩慢增長(zhǎng)人氣
漲租幅度：約
如果周邊有新的大型商業(yè)進(jìn)駐，不僅日常生活的便利性大大提高，也會(huì)提供更多的租賃需求。蛇口沃爾瑪開(kāi)業(yè)以來(lái)，旁邊的花園城一、二、三期租賃狀況都非常良好。至于商業(yè)進(jìn)駐對(duì)于租金能夠帶來(lái)多大比例的提升，專(zhuān)家紛紛表示有望突破10%，但是一個(gè)緩慢上漲的過(guò)程。隨著商業(yè)人氣的日漸聚攏，周邊物業(yè)的租賃也會(huì)隨之更加旺盛，刨除正常的上漲因素，同類(lèi)型物業(yè)的租金最終會(huì)比之前提升超過(guò)10%.
寫(xiě)字樓入駐可 拆 房出租
漲租幅度：或達(dá)
對(duì)于有房出租的人來(lái)說(shuō)，周邊出現(xiàn)的新的寫(xiě)字樓，或者有大的公司總部遷來(lái)，租賃需求短期內(nèi)大幅增加，對(duì)于租金所產(chǎn)生的利好位于各種利好之首。那些通常在租賃市場(chǎng)備受冷落的三房一廳、四房一廳，反而可能加速增長(zhǎng)。有專(zhuān)家曾以他經(jīng)歷過(guò)的一個(gè)案例來(lái)算了一筆賬，有一套三房?jī)蓮d的物業(yè)，最初租金是3000元/月，后來(lái)周邊的兩棟寫(xiě)字樓招租情況很好，有很多大企業(yè)進(jìn)駐，多出很多需要租房的白領(lǐng)來(lái)。最終有三個(gè)年輕人選擇合租了這套物業(yè)，每人負(fù)擔(dān)租金1200元/月。每個(gè)租客的壓力并不太大，但是對(duì)于業(yè)主而言，不經(jīng)意間租金已經(jīng)上漲了20%.
地鐵物業(yè)視地段不同差別大
漲租幅度：
地鐵開(kāi)通對(duì)不同地段物業(yè)租金的影響力差別很大，好似雪中送炭或錦上添花。如地處市中心繁華地段的物業(yè)，原本公交、出租都非常的便捷，地鐵的開(kāi)通只不過(guò)是錦上添花的事情。這種情況下的租金，可能會(huì)因?yàn)閾碛懈娱_(kāi)闊的生活半徑而略有上升，一般在5%左右。
如果房子在關(guān)外，或者在一些偏遠(yuǎn)的地方，地鐵的開(kāi)通對(duì)于物業(yè)堪稱(chēng)雪中送炭。一方面租賃半徑更大，會(huì)有更多的租房者可以選擇這個(gè)物業(yè)，另外一個(gè)方面，對(duì)于未來(lái)入住后的出行便利性也大大增加。專(zhuān)家根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)判斷，這種情況可以支撐租金向上攀升10%-15%.
學(xué)區(qū)房 大循環(huán) 一般是6年
漲租幅度：10%以?xún)?nèi)
學(xué)區(qū)房又分為兩種情況，一種是奔著學(xué)位去的，一種僅僅是為了上學(xué)方便而已。奔著學(xué)位去的租客通常會(huì)根據(jù)學(xué)校的不同規(guī)定，提前1-3年把房子租下，租金情況則要看學(xué)位的使用情況。通常來(lái)說(shuō)學(xué)位的大循環(huán)要6年左右，如果正在使用，并且剛剛使用到第2年、第3年的，學(xué)位對(duì)于物業(yè)租金的影響力非常的小。一些學(xué)位異常緊張的學(xué)校，會(huì)對(duì)學(xué)位第幾次使用做出規(guī)定，這樣學(xué)區(qū)內(nèi)的物業(yè)租金勢(shì)必與學(xué)位的使用情況更加正相關(guān)。一般而言，一個(gè)還沒(méi)有進(jìn)入循環(huán)使用的學(xué)位會(huì)給業(yè)主提供更高的租金，高出的比例通常在10%以?xún)?nèi)。
僅僅為了孩子上學(xué)方便的租客，多出現(xiàn)在每年的7、8月份。很多家庭會(huì)在開(kāi)學(xué)前完成租房搬家的過(guò)程，還有一些是老人帶著孩子搬到學(xué)校旁邊來(lái)， 這樣對(duì)于學(xué)位沒(méi)有需求的租客，通常也不會(huì)因?yàn)閷W(xué)位多出錢(qián)，租金比周邊片區(qū)高不了多少。 專(zhuān)家分析， 無(wú)非是那兩個(gè)月租客多些而已 。
周邊房拆遷可持續(xù)利好3-5年
漲租幅度：5%以?xún)?nèi)
有一位專(zhuān)家提到這點(diǎn)，雖然影響力比起其他因素沒(méi)有那么大，但是對(duì)于很多位于城中村旁邊，或者臨近拆遷房周?chē)臉I(yè)主來(lái)說(shuō)，有可能是一個(gè)可以持續(xù)3-5年的中期利好。
大多數(shù)人骨子里都希望可以在習(xí)慣了的區(qū)域生活，所以即使遇到拆遷，也通常會(huì)就近選擇新的居所。以深圳目前的情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)商通常支付的拆遷補(bǔ)償中，過(guò)渡期的房屋租賃費(fèi)用基本為60-80元/月/平方米，也就是說(shuō)，一個(gè)原本有套100平方米住房的人家，在拆遷期間可以獲得每月6000-8000元的租房補(bǔ)償，是頗為可觀的。
不過(guò)專(zhuān)家也提醒說(shuō)，不要看到拆遷就大漲租金，因?yàn)閷?duì)于拆遷戶(hù)來(lái)說(shuō)，在附近找房只是習(xí)慣使然，與學(xué)位房和公司附近找房還有不同，如果房租漲幅超出租客的承受能力，他們會(huì)斷然選擇向外 攤大餅 ，以擴(kuò)大租房半徑的方式來(lái)降低租房成本。通常來(lái)看，拆遷對(duì)租金的影響力不足5%.
專(zhuān)家支持：美聯(lián)物業(yè)三級(jí)市場(chǎng)總經(jīng)理江少杰 世聯(lián)行高級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理?xiàng)畛烧猩讨脴I(yè)沿山區(qū)區(qū)域經(jīng)理沈斌
理財(cái)貼士
空置不劃算，求穩(wěn)不求高
有一些物業(yè)原本就不是租賃市場(chǎng)的 寵兒 ，所以多位專(zhuān)家均建議不要跟風(fēng)漲租，以免增加空置時(shí)間，其實(shí)更不劃算：比如目前寶安、龍崗的大片區(qū)域，由于很多產(chǎn)業(yè)暫時(shí)還只是處于規(guī)劃狀態(tài)，短期內(nèi)沒(méi)有形成活躍的租賃市場(chǎng)，還是求穩(wěn)不求高。
比如一些豪宅區(qū)的大戶(hù)型，理論上說(shuō)能夠租住的人也通常收入不菲，但是這種物業(yè)通常放租的多，租的少，供過(guò)于需的情況十分明顯，租客可選擇的空間太大，加上租金原本基數(shù)就大，租金上漲10%，可能就是上千元，對(duì)于有些自己支付租金的業(yè)主來(lái)說(shuō)，如果與月供接近，中國(guó)人的 磚頭情結(jié) 很有可能促使他棄租轉(zhuǎn)買(mǎi)。
哪類(lèi)物業(yè)有漲租條件，哪些不能跟風(fēng)漲租？
近日關(guān)于租金暴漲的討論甚囂塵上，刨除物價(jià)上漲等宏觀經(jīng)濟(jì)因素，各位專(zhuān)家普遍認(rèn)為租金不會(huì)也不能 沒(méi)由來(lái) 上漲。到底出現(xiàn)怎樣的情況，才可以提高租金且不會(huì)影響租賃穩(wěn)定性呢？怎樣的比例才算是合理？想來(lái)是很多人關(guān)心的問(wèn)題。
記者采訪了多位專(zhuān)家和投資客發(fā)現(xiàn)，促進(jìn)租金上漲的主要因素基本都集中在周邊配套上，其中商業(yè)和商務(wù)、地鐵、學(xué)位、拆遷四種因素影響最大，且不同的配套對(duì)于租金的刺激作用也各不相同，以下分而論之。
