●論壇背景● 你買房的價格高了還是低了？這個問題是可以用“租售比”的方法來論證的。另外，市場績效表明，即使一街之隔，擁有了高端租售機構加盟的高端住宅和普通物業租賃的住宅租金價格能夠相差一倍以上，這也已經成為行業的“潛規則”。在CBD地區，正值合生國際花
●論壇背景●
你買房的價格高了還是低了？這個問題是可以用“租售比”的方法來論證的。另外，市場績效表明，即使一街之隔，擁有了高端租售機構加盟的高端住宅和普通物業租賃的住宅租金價格能夠相差一倍以上，這也已經成為行業的“潛規則”。在CBD地區，正值合生國際花園與戴德梁行合作簽約，加之酒店式國際公寓“珺耀座”開盤，一個關于CBD地區住宅租金收益論壇，數位地產專家對此表述了自己見解。
●“錢松地緊”主導居住物業繼續升值
中國房地產研究會顧云昌
五一前后我走了很多地方，全國房價都在漲，區別只是快和慢的問題。整個房地產市場，概括成四個字，叫做“錢松地緊”。就是買房的人，投資的人錢有的是。但是，我們土地供應卻相對緊張。這樣，客觀上造成了供不應求的態勢，這必然導致價格上升。
如何來穩定住房價，各地政府都在努力。我們的住房問題的解決，只能或者是應該兩條腿走路。一條腿就是市場化，解決市場需求。第二條路就是保障性解決中低收入家庭的住房。從保障性來解決基本需求，用市場化解決改善性需求。當然我這講的都是自住性的需求。今天講到CBD中心區高檔住宅資金收益問題，如果大家都來買房子就更供不應求，但是這是市場的態勢，中國老百姓有不少人有錢不知道怎么投資，房地產仍然是好途徑，但投資也要慎重和理性。
目前來看，由于這兩年投資需求旺盛，所以我們現在房價漲得比較快。但在這樣的情況下許多人仍然買房子投資。現在五年房子上市，營業稅，個人所得稅等等規定，不允許短期炒房。但還在買，其實大家還是看好未來的市場。
●回報率一定要有租金支撐
第一太平戴維斯銷售部總經理徐偉成
最近有一些外國的社會學家發展一些新的中央商務區理論。他們發現像北京、上海，紐約的華爾街、曼哈頓，還有香港的中環。其實本身城市大都會的區域板塊就能吸引不同的人才、資金。作為市場研究顧問的角度，看一個樓盤，其實不是看一兩棟樓，我們看有多少人帶著現金流過來，流出去。有很多錢流進來，很多人才帶著錢流進來，很少資金流出去，證明這個區域是富裕的，它的稅收，它物業的價值，它的地價是很好的。
到底怎么看我們CBD地塊的價值，每個物業的價值怎么看？我在探討地塊跟物業租金收益比例前先跟大家交流一下。回報率一定要有租金來支撐，如果每個月租金多少乘以12，除以樓價，基本上稅前的投資回報率就會出來了。
怎么選擇投資具有價值的物業。當然是它的位置、質量，質量包括很多因素，好的質量，包括開發商的品牌，建材質量，內裝修質量，管理公司軟件的質量等，還包括園林設計、景觀、外立面等等。
作為一個真正高端的，高檔的住宅，它的收益，投資價值，跟租金有絕對的關系。以北京的CBD為例，公寓住宅，如果你問專家的意見，我們選擇住的地方肯定是鬧中取靜的地方。鬧中取靜對于CBD這樣的地方來說更具價值，更容易吸引更多的高端租住戶，而且肯定會越來越昂貴。因為在鬧中取靜的地塊和物業，是越來越稀缺的。
怎么選擇優質的住宅，才能對你的租金，你的未來保持有合理高的住宅率？當然本身產品的質量非常重要。住宅有幾個成功關鍵打造產品的，第一個我們首選的就是開發商的品牌。我們在合生這個項目，其它像富力地產的一些項目，他們住宅的品牌已經等價于產品的質量。第二個就是它的戶型設計，我建議大家看樣板間的時候，坐在客廳的沙發里面感受一下。
物業管理是很難做好的。誰都會管，但是你要管得好，管得細，真是要靠多年積累的經驗，所以我回憶為什么我們一定選取大品牌開發商的產品，對我們業主的投資價值，或者跟用戶、住戶的價值才會有適當的信心。
●在CBD投資房地產風險最小
多中心會不會削弱CBD的地位，會不會降低它的價值？在這個問題上，我的看法是北京多中心的格局，恰恰它是另外一種聚集的模式。并不是分散的。因為城市的本質就是聚集，把人集中在一起。通過協作產生新的價值。為了讓它的內部運作更加有序，使不同的功能適當地分開。形成各自的中心。中心之間的協作關系是存在的。商務區的進一步發展，必然要把和商務區相關性比較弱一些的功能，疏解出去才能夠留出空間，來增強商務區的功能。這個應該說是CBD未來發展的一個基本的構架。多中心格局下，CBD的發展會更加良性，更加健康。
中心商務區的價值所在，就是在于它的多樣性。而且它是高端功能聚集在一起形成多樣。在北京CBD我們最早期開發建設的項目當中，有寫字樓，有公寓。在租后期，在2000年之后逐漸發展是更加的多元化。中央電視臺國貿三期商業設施，世貿天階都很豐富。這種設施的多元化也是CBD功能的多元化所需求的。
第二是國際化。CBD是一個國家的窗口。它是社會經濟的生活、對外交流。主要的一個途徑就是通過CBD和國際經濟活動的關系，這個也就是說CBD的存在，它的價值是代表一個國家社會經濟發展最尖端水平的一個區域。它從價值上看，它的含金量也是在一個國家的含金量是最高的，這是從國際化的角度去看。
第三個特點就是它的聚集效應。CBD一旦形成，發揮經濟上的作用之后，包括人才，人力資源，還有錢、信息等等這些東西，都是在這個區域聚集的。聚集本身是一種資源。單個的要素是資源，這個要素的組合方式也是一種資源，產生新的價值。
可以看到CBD在建筑的密度上，交通基礎設施的投入上面都是高于其他區域的。它的人的密度，在我們CBD這個區域里頭未來有50萬的工作人口。所以在它運轉的效率上會造成未來聚集的速度會越來越快。也就是說在全國這些城市的體系當中，未來的發展并不是大中小城市縮小差距，而是差距越來越大，這是我的一個判斷。
聚集是一個必然的趨勢，物業的價值，應該說是安全性最高的。不管怎么樣，在各個地點的投資上來看，中心城市的CBD，應該說是在國內的房地產市場當中，風險最小的一個地點。
那么在一個發展的比較成熟的市場當中，CBD這個區域的物業價值，和城市邊緣的物業價值，應該是達到6到10倍。但是北京周邊的，像通州、大興房價也到了每平方米5000元了。就是感覺差距還不是那么大。應該說CBD當中的居住物業，它是一種比較特殊的居住物業，特殊的居住產品。和CBD以外這個區域產品有本質的不同。首先一個它首要的不是以自住為目的，都是投資、出租，由于短期居住它對租金的支付能力相對于其他區域要高，也支撐了它的高價。
