在人民網(wǎng)房產(chǎn)城建頻道上看到一篇文章——《泡沫晃眼價(jià)格混亂 揭開地產(chǎn)業(yè)“皇帝的新衣”》（以下簡(jiǎn)稱金文）。《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》發(fā)表該文章時(shí)，還專門加了一個(gè)“編者按”說(shuō)，當(dāng)前，在有關(guān)房地產(chǎn)“泡沫”和住房?jī)r(jià)格問(wèn)題的討論中充滿了概念混亂，一些對(duì)策建議也不得要領(lǐng)。作為
在人民網(wǎng)房產(chǎn)城建頻道上看到一篇文章——《泡沫晃眼價(jià)格混亂 揭開地產(chǎn)業(yè)“皇帝的新衣”》（以下簡(jiǎn)稱金文）。《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》發(fā)表該文章時(shí)，還專門加了一個(gè)“編者按”說(shuō)，當(dāng)前，在有關(guān)房地產(chǎn)“泡沫”和住房?jī)r(jià)格問(wèn)題的討論中充滿了概念混亂，一些對(duì)策建議也不得要領(lǐng)。作為一個(gè)深具社會(huì)責(zé)任感的經(jīng)濟(jì)學(xué)者，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)、博士生導(dǎo)師、中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)社社長(zhǎng)金碚先生撰寫的這篇報(bào)告，以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕?jīng)濟(jì)學(xué)語(yǔ)言澄清了“關(guān)于住房供求和價(jià)格方面的幾個(gè)問(wèn)題”，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度深刻地剖析了中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而提出最準(zhǔn)確的政策建議。
現(xiàn)在，房地產(chǎn)調(diào)控正處于敏感時(shí)期，下一步宏觀調(diào)控的走向如何，正是目前社會(huì)各界普遍關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題，也是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外專家學(xué)者爭(zhēng)論的熱點(diǎn)問(wèn)題。按《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》的說(shuō)法，既然金碚先生提出的是“最準(zhǔn)確的政策建議”，那么下一步房地產(chǎn)調(diào)控就只能按照金碚先生所指的方向走，才是最正確的了。遇見這樣的文章，自然誰(shuí)都不敢等閑視之的。然而，我仔細(xì)拜讀了全文之后，卻被金文有關(guān)“租房自住才是純粹的消費(fèi)行為，而購(gòu)房則是儲(chǔ)蓄——投資行為”等諸如此類的判斷，真正地搞糊涂了。糊涂之余，忍不住想道，金文從“購(gòu)房等于儲(chǔ)蓄投資，租房才是消費(fèi)”等諸如此類的判斷出發(fā)，其對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的理解和判斷，真的可以起到一錘定音的作用嗎？其所提出的政策建議真的是“最準(zhǔn)確的政策建議”嗎？
為什么房?jī)r(jià)只能漲不能跌！？
金文在最終提出政策建議前，雖然繞了好大一個(gè)圈子，談了“關(guān)于住房供求和價(jià)格方面”的好幾個(gè)問(wèn)題，但全文的核心思想其實(shí)并不復(fù)雜，那就是——
從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的性質(zhì)來(lái)說(shuō)，只有租房自住才是純粹的消費(fèi)行為，而購(gòu)房則是儲(chǔ)蓄——投資行為。無(wú)論是否有消費(fèi)需求，只有具有儲(chǔ)蓄——投資動(dòng)機(jī)的家庭才購(gòu)房，關(guān)注房?jī)r(jià)；而以消費(fèi)動(dòng)機(jī)為主的家庭主要的行為表現(xiàn)是租房，更關(guān)切的應(yīng)是租金價(jià)格。
政府解決中低收入家庭居住（消費(fèi)）問(wèn)題時(shí)，決不能把房?jī)r(jià)問(wèn)題與解決中低收入家庭居住問(wèn)題混淆起來(lái)。
政府解決中低收入家庭居住（消費(fèi)）問(wèn)題，最佳的方式是以租賃解決的方式，調(diào)控的對(duì)象應(yīng)是住房租賃價(jià)格。而對(duì)于房?jī)r(jià)，由于購(gòu)房是儲(chǔ)蓄——投資行為，政府調(diào)控的責(zé)任，應(yīng)該是支持實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的保值升值。而對(duì)于短期投機(jī)的“炒房”者，要規(guī)范其行為，防止其擾亂市場(chǎng)，損害一般家庭的住房消費(fèi)、儲(chǔ)蓄和投資利益。
我們只要稍微仔細(xì)地分析一下，就會(huì)明白無(wú)誤地知道，金文所提出的最準(zhǔn)確的政策建議，其最核心結(jié)論是——房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，房?jī)r(jià)只能漲不能跌！在房?jī)r(jià)只漲不跌的情況下，中低收入家庭解決住房問(wèn)題的出路是“租”！
將簡(jiǎn)單問(wèn)題復(fù)雜化，意欲何為？
在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，大家都知道，購(gòu)房者通常可以分為兩種，一種是購(gòu)房自住的消費(fèi)者，另一種則是購(gòu)房謀利的投資者（投資者）。
經(jīng)濟(jì)學(xué)上深入淺出地解決經(jīng)濟(jì)問(wèn)題行之有效的方法之一，是將復(fù)雜問(wèn)題簡(jiǎn)單化。但是，現(xiàn)在，金文卻反其道而行之，在“消費(fèi)”和“投資”這兩者之間，硬塞進(jìn)了一個(gè)“儲(chǔ)蓄”。
金文說(shuō)，從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的性質(zhì)來(lái)說(shuō)，只有租房自住才是純粹的消費(fèi)行為，而購(gòu)房則是儲(chǔ)蓄——投資行為。金文舉例說(shuō)，購(gòu)買一套１００萬(wàn)元的住房，如果這套住房的年租金是５萬(wàn)元，那么，在這１００萬(wàn)元的房款中５％（５萬(wàn)元）是消費(fèi)支出，９５％（９５萬(wàn)元）是為了將來(lái)的消費(fèi)而進(jìn)行的儲(chǔ)蓄——投資。如果買房只是為了現(xiàn)在和將來(lái)自己居住，這９５％的房款就是純粹的儲(chǔ)蓄行為；而如果期望未來(lái)房屋漲價(jià)或出租而獲益，就是將儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為投資行為，預(yù)期投資收益就是未來(lái)的房屋租金和級(jí)差地租或者其資產(chǎn)增值形態(tài)。
“儲(chǔ)蓄”的準(zhǔn)確定義到底是什么？雖然金文沒(méi)說(shuō)，但是我們知道，按照金文對(duì)于“消費(fèi)”和“儲(chǔ)蓄”的理解，金文所舉的例子中，那１００萬(wàn)元的住房購(gòu)房款，是可以分解成無(wú)數(shù)個(gè)“消費(fèi)”和“儲(chǔ)蓄——投資”的組合。
不是嗎？“消費(fèi)支出”既然可以界定為這套住房的年租金。那么，“消費(fèi)支出”難道就不可以界定為是這套住房的月租金，周租金，日租金等等？而“儲(chǔ)蓄——投資”，則相應(yīng)為“房款”減去“消費(fèi)支出”的剩余？
金文將簡(jiǎn)單問(wèn)題復(fù)雜化，到底意欲何為？難道金文引入了一個(gè)“儲(chǔ)蓄”的概念，就真的能抹殺“消費(fèi)者”和“投資者”的本質(zhì)區(qū)別了？就能夠?qū)⑺械摹百?gòu)房者”都?xì)w類入“投資者”的行列？
購(gòu)房等于儲(chǔ)蓄——投資 租房才是消費(fèi)？
金文沒(méi)有給“儲(chǔ)蓄”作出嚴(yán)格的定義。而實(shí)際上，經(jīng)濟(jì)學(xué)各流派理論，雖然對(duì)“儲(chǔ)蓄”有著不同的說(shuō)法，但是大家都認(rèn)同——儲(chǔ)蓄是指收入中沒(méi)有被消費(fèi)的部分，即儲(chǔ)蓄等于收入減消費(fèi)。用公式來(lái)表示，那就是：儲(chǔ)蓄＝可支配收入－消費(fèi)。當(dāng)然，上面這個(gè)公式也可以變形為：消費(fèi)＝可支配收入－儲(chǔ)蓄。
投資的本質(zhì)是借貸，借貸的資金來(lái)源于儲(chǔ)蓄。在宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)來(lái)說(shuō)，從社會(huì)全體看來(lái)，“投資”與“儲(chǔ)蓄”，這二者只是同一事物之兩面。有些經(jīng)濟(jì)學(xué)流派甚至認(rèn)為，“投資”與“儲(chǔ)蓄”這二者必然相等。這就是在宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)里，儲(chǔ)蓄和投資常常被交替使用的由來(lái)。
但是，宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的說(shuō)法，有時(shí)并不適用于微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)。在微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)來(lái)說(shuō)，“儲(chǔ)蓄——投資”在大多數(shù)情況下，并不能交替使用。
對(duì)于個(gè)體來(lái)說(shuō)，儲(chǔ)蓄是安全的持有資金——例如，將資金存放在銀行或是貨幣市場(chǎng)帳戶中。它的目標(biāo)一般往往是滿足短期需要，例如，短期的消費(fèi)或意外支出。它的特點(diǎn)是：你可以獲得固定的，但比較低的回報(bào)，但是很容易收回資金。而投資是用部分儲(chǔ)蓄資金去承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)——例如購(gòu)買股票或債券。它的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期回報(bào)。股票和債券與銀行儲(chǔ)蓄并不相同，一般來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)期投資可獲得超過(guò)通貨膨脹率的回報(bào)，但是它們的價(jià)值也可能貶值。
由上可以知道，對(duì)于個(gè)體來(lái)說(shuō)，實(shí)際上，儲(chǔ)蓄和投資它們有著很大的差異，一般來(lái)講，“儲(chǔ)蓄——投資”，這兩者并不適宜于交替使用。
房地產(chǎn)由于位置的不可移動(dòng)性，從本質(zhì)意義上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)典型的內(nèi)需市場(chǎng)。而內(nèi)需一般可以分為兩部分：消費(fèi)需求、投資需求。
