行業(yè)研究員普遍認為在政策預期和樓市轉暖預期促動下，房地產股將迎來階段性行情。 近日國務院提出保增長的十項措施中，加快建設保障性安居工程被列在最前面。有建議認為，全國社保基金拿出二、三千億元，國家財政配套2000億元，再加上住房公積金及配套的銀行貸款，組成
行業(yè)研究員普遍認為在 政策預期 和 樓市轉暖預期 促動下，房地產股將迎來階段性行情。
近日國務院提出保增長的十項措施中，加快建設保障性安居工程被列在最前面。有建議認為，全國社保基金拿出二、三千億元，國家財政配套2000億元，再加上住房公積金及配套的銀行貸款，組成萬億基金，用來加速保障性住房建設，將一舉解決保障性住房經費不足的難題。
我們知道，房地產行業(yè)在固定資產投資中占有較大比例(約20%左右)，并且對相關產業(yè)的拉動力較強，是國民經濟的支柱產業(yè)，也是經濟發(fā)展的重要引擎。那么，在當前房地產景氣度漸漸回落的背景下，廉租房等保障性住房的啟動將產生怎樣的影響呢？
廉租房建設成拉動經濟新引擎
據(jù)統(tǒng)計，2007年房地產投資為2.5萬億，按照以往行業(yè)20%左右的平均增速，則未來行業(yè)投資的增量需要達到5000億左右，才能維持穩(wěn)定增長。如果萬億的保障性住房建設在未來兩三年內完成，那么將可以在較大程度上維持房地產投資的穩(wěn)定增長。
事實上，早在1998年，我國政府就提出廉租房建設。但到2006年底，全國還有145個城市沒有建立廉租房制度。按照有關規(guī)定，廉租房建設以地方財政投入為主。因此， 沒錢建 、 不愿建 是一直制約廉租房建設的 老大難 問題。
如果國家計劃拿出萬億資金來解決保障性住房經費不足的難題，那么廉租房建設進入發(fā)展快車道是不容置疑的。
另外，我國低收入人口的比例較高，對廉租房等保障性住房的需求是巨大的。按照建設部的數(shù)據(jù)，截至2006年底，全國共有26.8萬戶家庭通過租金補貼和實物配租等方式解決了住房困難。然而，全國人均住房面積在10平方米以下的低保家庭有400萬戶，如果擴大到低收入家庭，總共有近1000萬戶，占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的5.5%。也就是說，保障性住房的需求是目前供應量的37倍。
2009年廉租房市場前瞻
截至去年10月底，13個省轄市及各市下屬的縣(區(qū))均已建立起廉租住房保障制度。2008年，江蘇省將首批供應10萬套政策房，并計劃用3年時間全面建成廉租房制度。
以南京為例，目前南京廉租房管理有3種保障方式，以租賃補貼為主，實物配租與租金減免為輔。政府所提供的廉租房源主要分布在南京各大經適房小區(qū)內，面積從40平方米至50平方米不等，租金為每月每平方米2.3元，低保家庭還可再減免70%，即低保家庭每月所需交納的廉租房租金每平方米僅為0.69元。
除此之外，全國一些主要的城市也公布了2009年的廉租房建設計劃。從公布的有關數(shù)據(jù)來看，北京、天津、上海等主要城市的投資額相對較高；具體分別是，北京850萬平方、天津705萬平方、上海市400平方、南京市280萬平方、廣州市200萬平方、濟南74萬平方、內蒙古30萬平方、成都23萬平方、西安7萬平方等。
帶來哪些投資機會
與公路、鐵路相似的是，廉租房的大規(guī)模建設也將給水泥、建材、機械等帶來巨大的需求；此外，房地產企業(yè)也將從廉租房建設中受益。
首先，政府作為保障性住房的發(fā)展商，不是為了取代市場機制和私人發(fā)展商，而是為了更充分地發(fā)揮市場的作用。經濟適用房和廉租房的施工、建造仍由私人建造商承包，但他們必須遵守與政府簽訂的合同的規(guī)定建房。
開發(fā)利潤方面，《經濟適用住房管理辦法》提出，房地產開發(fā)企業(yè)實施的經濟適用住房項目利潤率按不高于3%核定；市、縣人民政府直接組織建設的經濟適用住房只能按成本價銷售，不得有利潤。廉租房與經濟適用房的性質相似，預計開發(fā)的利潤相差不大。
但有房地產的負責人透露，雖然經濟適用房政府規(guī)定的是3%的利潤率，但現(xiàn)在實行的是預售制度，回籠資金速度較快，開發(fā)商資金投入的回報率就比較高，會在10%利潤率以上。但如果成本控制得好的話，20%以上的利潤率還是有保障的。這基本上與一般的商品房開發(fā)的利潤率相近。
目前，萬科、富力、金融街等均有介入保障房市場的計劃。但整體來看，目前在保障房領域，大型國有房地產企業(yè)有政府關系及招投標優(yōu)勢，那些大型民營房企想要參與到市場份額不斷擴大的住房保障建設中，難度仍然不小。
此外，根據(jù)《廉租住房保障辦法》規(guī)定，廉租住房建設用地，應當在土地供應計劃中優(yōu)先安排，并在申報年度用地指標時單獨列出，采取劃撥方式，保證供應。對廉租住房建設將免征行政事業(yè)性收費和政府性基金，以降低其建設成本。如果一些房地產企業(yè)的土地儲備位于政府規(guī)劃的廉租住房建設區(qū)域內，將可能隨著被政府征用而有了價值重估的機會。
