咨詢熱線內容 2005年5月，我與白某簽訂了房屋租賃合同，約定承租其所有的位于鬧市的兩間門面房從事服裝經營，租期4年，年租金為2萬元。簽訂合同后，我們便辦理了相應的手續，并在房產管理部門進行了登記備案。 2006年6月，由于服裝生意經營不善而導致虧損，我在沒有取
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2005年5月，我與白某簽訂了房屋租賃合同，約定承租其所有的位于鬧市的兩間門面房從事服裝經營，租期4年，年租金為2萬元。簽訂合同后，我們便辦理了相應的手續，并在房產管理部門進行了登記備案。
2006年6月，由于服裝生意經營不善而導致虧損，我在沒有取得白某的同意下將其中一間門面房另租給了張某使用，約定年租金13000元，租期屆至2008年5月。
2007年4月， 白某在一次偶然的機會中得知自己租賃給我的房屋的其中一間已被轉租，便向我提出異議。白某以我違約為由，要求收回張某多交的部分租金。同時，解除他與我之間的租賃合同。而我認為，自己按租賃合同約定交付租金取得了房屋的使用權，在租期內， 自己如何使用都可以。為此，我們產生了爭執。
請問：我在沒有經過出租人白某同意的情況下，將該房屋出租給張某，我和張某之間所簽訂的租賃合同是否有效? (咨詢者：王先生)
律師專線解答
王先生，您未經出租人同意擅自轉租房屋的行為屬于非法轉租，該轉租合同應歸于無效。
第一，在上述事件中，您與房主白某之間所簽的房屋租賃合同合法有效，現在您未經白某同意，擅自將承租的房屋轉租給他人，已構成違約。對此，我國《合同法》第 224條明確規定： 承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。 簡而言之，作為承租人，在將該房屋轉租時，就應征得出租人同意，否則，出租人當然可以解除合同。
第二，作為出租人，白某可以要求解除合同。《城市房屋租賃管理辦法》第27條規定： 承租人在租賃期限內，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人。 第28條規定： 房屋轉租，應當訂立轉租合同，轉租合同必須經原出租人書面同意，并按照本辦法的規定辦理登記備案手續。 也就是說，承租人轉租房屋必須要取得出租人的事先同意，并按照法律規定辦理登記備案手續。如果承租人在未取得出租人同意的情況下，擅自將承租的房屋轉租給他人的，依據《城市房屋租賃管理辦法》第24條第1款的規定，出租人有權終止合同，收回房屋。同時，該辦法第32條第3款也規定，未征得出租人同意和未辦理登記備案手續，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效，沒收其非法所得，并可處以罰款。
綜上所述，您未經房屋所有權人白某的同意，擅自轉租房屋，并從中謀取利益，所以白某有權要求解除協議，收回房屋；您與張某之間簽訂的轉租合同無效。
癥結所在
本問題的癥結在于咨詢者對非法轉租后所簽訂的房屋租賃合同是否有效這一問題不清楚。
律師提醒與注意事項
作為承租人，您享有一定的權利，同時也應履行一定的義務。但您不能在享有權利之內，履行義務之外，為了不使自己受損失，在未經出租人同意和未辦理登記備案手續的情況下把房屋租給第三人使用。這樣，既侵犯了出租人的權利，也違反了法律的規定。
法律鏈接
《中華人民共和國合同法》第二百二十四條
建設部《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條、第二十七條、第二十八條、第三十二條
