今日上午9時30分陜西眾邦律師事務(wù)所李小東律師和李林峰律師，就小區(qū)業(yè)主將住宅改做商用、開辦公司等行為，其他業(yè)主如何維權(quán)等問題接受咨詢。
近年來，很多餐飲、娛樂等企業(yè)把注冊地設(shè)在住宅樓
內(nèi)。有的臨街一樓住戶利用自己的優(yōu)勢位置，把住房改為商用，搞“馬路經(jīng)濟”、“圍墻經(jīng)濟”。由于缺少相關(guān)法規(guī)約束，居民雖不堪其擾，但卻無可奈何。
即將實施的《物權(quán)法》明確規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除了要遵守法律、法規(guī)及管理規(guī)約外，還要經(jīng)過有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
案例：居民樓底層變火鍋店擾民
今年3月份，因市政道路擴建，西安市民張先生所在單位的安置樓直接面對大街。很快，住宅樓底層的住戶開始裝修，準(zhǔn)備開火鍋店。從該火鍋店裝修開始，他們整棟樓就再也沒有平靜過。裝修用的水泥、木材等占據(jù)了過道空間，不但讓鄰居們走路很不方便，而且施工發(fā)出的噪音嚴重影響了樓里住戶的正常生活。
5月份火鍋店正式開業(yè)后，每天不但飽受油煙之苦，晚上吃飯嘈雜的聲音更是持續(xù)到深夜。張先生心有余悸，他不知道有沒有辦法改變目前這種狀況。
現(xiàn)象：商住混合樓業(yè)主之間爭執(zhí)多
昨日，咸陽市民郭先生說，他家隔壁開了一家廣告公司，每天都有形形色色的人進進出出。郭先生表示：“隔壁公司動靜大，白天黑夜都吵吵嚷嚷的，影響休息。而且我的孩子還小，一到放假都不敢把她留在家里，怕不安全。”
西安南郊的羅女士則更為惱火，和她同住一層的住戶在自己家里開了個麻將館，一天到晚聽到的都是刺耳的麻將聲和爭吵聲，她為這事沒少和隔壁鄰居吵架，但吵完后一切照舊。最后她找到小區(qū)物業(yè)，物業(yè)工作人員也很尷尬，不知道該如何處置。
西安市物業(yè)管理協(xié)會曾福田表示，商用住宅出現(xiàn)在住宅小區(qū)，一是造成外來人員增多，成分復(fù)雜，影響小區(qū)安全；二是餐館等會影響小區(qū)衛(wèi)生；三是加快了住宅樓的損耗。比如電梯，公司的人員使用頻率高，會減少電梯的使用年限，卻要由全體業(yè)主來分攤維修費用，這是業(yè)主爭執(zhí)最多的地方。
法規(guī)：不得隨意改變住宅用途
民宅開公司或改為其他商用，就是改變了住宅的用途。對此，規(guī)劃管理法規(guī)和房屋開發(fā)、銷售管理法規(guī)中都是明令禁止的。對開發(fā)行為、銷售行為適用的法規(guī)，對“使用人”也應(yīng)同樣適用。也就是說，“使用人”也不能改變住宅用途。
10月1日起，禁止民宅改商用將有法可依，根據(jù)《物權(quán)法》草案第77條的規(guī)定：業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)首先遵守法律、法規(guī)及管理規(guī)約，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
專家：體現(xiàn)了民主解決的原則
曾經(jīng)參與《物權(quán)法》草案起草的清華大學(xué)客座教授、深圳市物業(yè)管理研究所研究員李釗教授表示，《物權(quán)法》第77條的規(guī)定，體現(xiàn)了民主解決經(jīng)濟問題的原則。
他解釋，在住宅小區(qū)禁不禁商的問題上，政府很難制定出一個對于所有區(qū)域都適用的公共政策，《物權(quán)法》制定這個規(guī)定的目的，是讓人們學(xué)著自己去協(xié)商解決矛盾。對于《物權(quán)法》中沒有規(guī)定明確的“利害關(guān)系”，他認為，“不存在沒規(guī)定明確的問題，誰愿意主張權(quán)利誰就是有利害關(guān)系，你家樓下開餐廳影響到你的生活，你主張權(quán)利去禁止就有利害關(guān)系，不去主張權(quán)利就沒利害關(guān)系”。
物業(yè)：充分尊重了小區(qū)業(yè)主自治
西安一家物業(yè)公司負責(zé)人黃先生表示，現(xiàn)在小區(qū)商、住業(yè)主因噪音等問題發(fā)生爭執(zhí)后，便把責(zé)任全部推到物業(yè)公司的頭上，認為物業(yè)公司不作為。作為物業(yè)公司，相關(guān)法律卻沒有一個明確的規(guī)定，只能建議業(yè)主去走司法程序。是不是產(chǎn)生了這些問題后，大家都要去法院解決？實踐中已經(jīng)提出了很多問題，比如唱歌打牌影響其他人休息等，這些問題都要法院來解決是不現(xiàn)實的，這樣就需要業(yè)主自治。
提起即將實施的《物權(quán)法》，他興奮地說：“《物權(quán)法》第77條規(guī)定避開了在禁商問題上‘一刀切’、權(quán)益維護上‘一邊倒’的不平衡，讓人們在權(quán)益保障的大框架下，更自主地抉擇。這避免了政策不斷變動帶來的公信力問題，也避免了多方的尷尬，而給公眾更大的空間去計算、解決這一難題，推進市場發(fā)展與法治的進步。”
律師：有利害關(guān)系指全體業(yè)主
陜西許小平律師事務(wù)所楊蓬偉律師表示，一些小區(qū)的住戶擅自將住宅用房改為餐飲娛樂商業(yè)用房，隨之產(chǎn)生的噪音污染、油煙污染、安全隱患等問題，物業(yè)公司或是開發(fā)商也很難解決，大多數(shù)只能依賴相關(guān)行政部門采取行政手段，對房屋改做其他用途進行追究。
即將實施的《物權(quán)法》對此明確規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，第一要遵守相關(guān)法律規(guī)定，第二要經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。這里“有利害關(guān)系的業(yè)主”，不僅指“同幢樓房里其他的業(yè)主”，也包括“其他樓房里受到影響的業(yè)主”。
