案一：在暴風(fēng)雨天中，因地面潮濕地滑，李太在住宅樓下的大堂滑倒摔傷。事后，李太向其住宅所在的物業(yè)管理公司提出了索賠醫(yī)療費、誤工費、精神損失費等要求。
案二：位于一大廈大堂內(nèi)側(cè)的某餐廳的專用隔油池外溢，外溢的油污使大堂地面濕滑，大廈的一位年近60歲住戶朱先生在通過大堂時滑倒在地，送往人民醫(yī)院后經(jīng)診斷為左股骨隆間粉碎性骨折，前后住院23天，共用去醫(yī)療費1．9萬元。為此朱先生向法院提出起訴，請求法院判令物業(yè)管理公司承擔(dān)責(zé)任。法院經(jīng)審理認為，致使朱先生滑倒摔傷的直接原因是該大廈大堂地面的油污，餐廳對其專用的隔油池管理不善，致使油污外漏并造成原告的損傷，應(yīng)對原告的經(jīng)濟損失承擔(dān)責(zé)任。作為大廈的物業(yè)管理公司，對大堂有妥善管理使之安全使用的職責(zé)，在該大堂地面濕滑時未采取及時、合理的清潔、防護措施，致使朱先生在通過大堂時摔傷，物業(yè)管理公司理應(yīng)對朱先生的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。法院判決朱先生的損失是餐廳和物業(yè)管理公司共同過錯所致，各應(yīng)承擔(dān)50％的責(zé)任且負連帶責(zé)任。
那么，業(yè)主、住戶在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)摔傷，物業(yè)管理公司要負責(zé)賠償嗎?
這些案例的責(zé)任歸屬適用于我國民法所規(guī)定的特殊侵權(quán)的民事責(zé)任，即《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第三款規(guī)定：“沒有過錯，但法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。”因此物業(yè)管理公司是否要負責(zé)賠償?shù)年P(guān)鍵是看法律有沒有規(guī)定要承擔(dān)民事責(zé)任。
根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百二十五條的規(guī)定，在共用場所、道旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等，沒有設(shè)置明顯標志和采取安全措施造成他人損害的，施工人員應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。我國民法的這條特別責(zé)任條款規(guī)定的實質(zhì)內(nèi)容一是有沒有“設(shè)置明顯標志”，二是有沒有“采取安全措施”，如果這兩點都有，那么，施工人員就可以不承擔(dān)民事責(zé)任。反之，缺少其中的任何一點，施工人員就應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。如果住戶摔傷是由于物業(yè)管理公司員工在施工或作業(yè)造成的，例如拖洗地板引起的地面潮濕地滑，而物業(yè)管理公司沒有設(shè)置明顯標志和采取安全措施造成住戶或他人損害的，物業(yè)管理公司自然難以推脫賠償?shù)拿袷路韶?zé)任。類似于案二的情況，物業(yè)管理公司在發(fā)生油污外溢后，就應(yīng)該及時處理，采取包括清洗、設(shè)置警示牌在內(nèi)的各種有效的安全措施，如果放任這種情況視而不見，那么，一旦訴訟法律，物業(yè)管理公司就可能要承擔(dān)賠償責(zé)任。為了避免這種情況的發(fā)生，物業(yè)管理公司一定要經(jīng)常反復(fù)告誡負責(zé)清潔衛(wèi)生的員工，在每次拖洗地板的作業(yè)中，都必須攜帶“拖洗地板，小心地滑摔傷!”的警示牌，并將警示牌放在明顯的位置上，千萬不要因麻煩而省去警示牌的放置。
根據(jù)《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》第十八條的規(guī)定：“經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)保證其提供的商品或者服務(wù)符合保障人身、財產(chǎn)安全的要求。對可能危及人身、財產(chǎn)安全的商品和服務(wù)，應(yīng)當(dāng)向消費者作出真實的說明和明確的警示，并說明和標明正確使用商品或者接受服務(wù)的方法以及防止危害發(fā)生的方法。”這條法律規(guī)定與我國民法第一百二十五條的規(guī)定是一致的，都包含有要“明確的警示”的法律要求，但這兩條法律規(guī)定相比之下，前者適用的范圍明顯遠遠超過后者，后者只是單指地面施工的過程，而前者則包括經(jīng)營者銷售、服務(wù)、購買、使用的整個過程。
住戶作為物業(yè)管理服務(wù)的消費者，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)如樓宇的出入口或洗手間等地方，由于地滑、行人多，比較容易發(fā)生住戶滑倒摔傷的事故，是否應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔(dān)賠償責(zé)任，則應(yīng)視乎以下兩種情況而定：
第一種情況是：如物業(yè)管理公司已經(jīng)在大堂或洗手間等容易發(fā)生住戶滑倒摔傷事故的地方設(shè)有警示標志或豎起諸如“此間路滑，小心摔倒”的警告牌，又或者已經(jīng)采取了一些例如更換防滑地板或鋪塑料地氈等具體的防滑措施。那么，住戶不慎摔傷，物業(yè)管理公司也無需承擔(dān)賠償?shù)拿袷仑?zé)任，而只是承擔(dān)改善設(shè)施、加強防滑措施的行政法律責(zé)任，可不作出任何賠償。
第二種情況是：假如物業(yè)管理公司并沒有在顯眼處有任何警示或提醒，也未采取任何的防滑措施，那么，物業(yè)管理公司的民事賠償責(zé)任就不容易推卸，可能就要為住戶地滑摔傷而承擔(dān)醫(yī)療費等補償責(zé)任，除非是出于其他例如風(fēng)暴、地震等不可抗力因素。
為了確保業(yè)主、住戶的安全，防止突發(fā)事件給業(yè)主、住戶造成的傷害，規(guī)避不可預(yù)測的風(fēng)險，建議物業(yè)管理公司最好購買公眾責(zé)任險，將所應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給保險公司。萬一發(fā)生因物業(yè)管理公司疏忽或過失行為而導(dǎo)致業(yè)主、住戶等其他人員利益受到損害時，也可由保險公司承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
