佛山7月22日電 今天，廣東省佛山市禪城區人民法院宣判一起買房人拒簽前期物業管理合同而引發的商品房預售合同糾紛案，法院審理后認定商品房買賣合同與前期物業管理協議屬于兩個相對獨立的法律關系，在買房人已與開發商簽訂商品房買賣合同且已交納全部購房款的前提下，開發商僅以買房人拒簽前期物業管理協議導致其無法辦理商品房買賣合同備案為由，請求法院解除其與買房人之間的商品房買賣合同的訴訟請求，不符合我國合同法第九十四條規定的法定解除條件，故法院最終判決駁回了開發商的訴訟請求。
法院審理查明，2007年8月20日，原告佛山市恒安置業有限公司與被告李某簽訂協議，約定被告以159萬余元的價格認購原告開發并已取得預售許可的位于佛山市城門頭西路環球國際廣場的一套房屋。簽約后，被告向原告支付了定金1萬元，并于9月4日支付了購房余款158萬余元。次日，雙方簽訂了商品房買賣合同，合同第三條約定：買受人簽訂該買賣合同時，應與出賣人或其委托的物業管理公司簽訂前期物業管理服務協議。但是，被告因對前期物業管理服務協議中的收費標準有異議而拒絕簽訂該服務協議。
2008年3月31日，原告以特快專遞的形式催促被告簽訂前期物業管理協議，結果該郵件被退回。為此，原告以被告拒不履行商品房買賣合同中的約定義務，致使商品房買賣合同無法辦理登記備案，合同事實上已經無法繼續履行為由，起訴到法院，要求法院判決解除上述商品房買賣合同。
法院另查明，佛山市禪城區建設局商品房合同備案辦事指南第三項規定：辦理商品房合同備案應提交的文件資料包括前期物業管理合同。
庭審中，被告辯稱其至今未簽前期物業管理協議的原因，是因協議存在許多不合理收費及重復收費的地方，因此被告要求與原告協商協議內容，但原告稱該協議內容不能作任何修改。被告認為，在原、被告雙方簽訂的所有書面材料中均沒有不簽前期物業管理協議就可解除商品房買賣合同的約定的情況下，被告要求解除商品房買賣合同的訴訟請求沒有法律依據。
法官說法
物業管理和房屋買賣不能混為一談
一審宣判后，本案主審法官、禪城區人民法院房地產庭副庭長陳炎鋒對判決理由予以了解答。
陳炎鋒認為，本案爭議焦點是：原告是否可因被告拒絕與其簽訂前期物業管理服務協議而要求法院解除其與被告之間的商品房買賣合同？
陳炎鋒說，根據法院查明的事實，原、被告雙方并沒有約定拒不簽訂前期物業管理協議可以作為解除商品房買賣合同的條件，故原告請求解除其與被告間的買賣合同，必須具備我國合同法明確規定的法定解除條件。
而我國合同法第九十四條規定的法定解除條件是：一、因不可抗力致使不能實現合同目的；二、在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；三、當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；四、當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；五、法律規定的其他情形。
結合本案，陳炎鋒認為，首先，雙方對合同的履行均不存在不可抗力因素。其次，在商品房買賣合同中，買受人的主要合同義務亦即主要債務，是向出賣人交納購房款，而被告已經依約定履行了上述主要債務。第三，原、被告雙方簽訂的認購書中約定，原告已向被告明示合同示范文本及前期物業管理協議等文件，被告確認閱讀并理解上述文件，沒有異議，承諾按示范文本及認購書約定簽署商品房買賣合同。因此，被告以前期物業管理協議中存在不合理事項為由拒簽協議，但事后又未能舉證證明如何不合理或違法的情況下，法院認定被告對雙方未能簽訂前期物業管理協議的結果，存在締約過失責任。
但是，盡管被告存在上述締約過失責任，陳炎鋒認為，前期物業管理協議屬于物業服務法律關系，而商品房買賣合同屬于買賣法律關系，兩者屬于性質截然不同的獨立的法律關系，不能混為一談。商品房買賣合同只是要求買賣雙方就商品房的出售、價格、交付等達成一致，符合雙方真實意思表示，這些條件一旦成就，商品房買賣合同就是有效合同，買方、賣方都無權任意撤銷。（張 理）
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