昨日，上海市首例“群租案”一審落槌。在浦東新區(qū)法院陸家嘴法庭作出的判決中，原告付小姐要求上海綠城物業(yè)賠償2400元等訴請(qǐng)沒有得到支持。
132平方米的房屋被隔成10間
2006年5月23日，付小姐向楊先生租賃了位于上海綠城內(nèi)一套建筑面積132.8平方米的房屋。雙方在合同中約定，租賃期限為兩年，房租為每月2400元。
“2006年5月23日，我將第一期3個(gè)月的租金付給出租人楊先生，然后向物業(yè)申請(qǐng)對(duì)房屋進(jìn)行裝修，物業(yè)核準(zhǔn)并發(fā)給我裝修進(jìn)場(chǎng)證。”庭審中，付小姐表示，6月18日，房屋裝修完畢后，自己準(zhǔn)備將10張床搬進(jìn)家中卻遭到保安的阻攔。
對(duì)付小姐的舉動(dòng)，上海綠城物業(yè)———上海綠宇物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱上海綠宇）認(rèn)為，付小姐一下子搬進(jìn)10張床，同時(shí)又將房屋分割成10間，這不但超出了小區(qū)當(dāng)時(shí)最高的分割紀(jì)錄，而且有群租的嫌疑。因此，公司拒絕了付小姐的搬場(chǎng)要求。
由于爭(zhēng)執(zhí)無(wú)果，付小姐的10張床一直被扔在小區(qū)門口。一周后，付小姐將上海綠宇告上法庭。在遞交的訴狀中，付小姐認(rèn)為，上海綠宇限制自己及房客進(jìn)出，侵犯了人身權(quán)。由此，付小姐要求上海綠宇立即停止侵權(quán)，不得無(wú)理阻攔自己及房客正常進(jìn)入小區(qū)，并賠償2400元的房屋租金。
小區(qū)業(yè)主包車旁聽庭審
據(jù)了解，這起訴訟已開庭兩次，而這場(chǎng)由群租引發(fā)的官司，吸引了上海綠城所有人的注意。“先后兩次開庭，我們都組團(tuán)去旁聽案件審理過(guò)程，第一次我們30多位業(yè)主包了輛大巴去了庭審現(xiàn)場(chǎng)。”小區(qū)業(yè)主旁聽者之一green_citizen說(shuō)。
昨日的庭審圍繞三個(gè)焦點(diǎn)展開：物業(yè)是否有權(quán)對(duì)原告采取制止行為，制止行為是否構(gòu)成侵權(quán)；原告是否擅自改變住宅功能和布局；原告是否應(yīng)遵守前期物業(yè)管理服務(wù)合同和住宅臨時(shí)公約。
“物業(yè)阻止的是承租戶合法使用權(quán)。”原告律師認(rèn)為，“物業(yè)無(wú)權(quán)干涉租戶搬多少?gòu)埓病Ｎ覈?guó)現(xiàn)有法律中，也沒有規(guī)定禁止承租戶群租，同時(shí)物業(yè)也無(wú)權(quán)對(duì)群租下定義。”
在原告看來(lái)，物業(yè)的行為不但缺少法律依據(jù)，且行為超越了現(xiàn)有法律框架，并在實(shí)質(zhì)上構(gòu)成侵權(quán)。
物業(yè)：制止群租有依據(jù)
據(jù)了解，在付小姐與產(chǎn)權(quán)人楊先生簽訂的合同補(bǔ)充條款中，雙方約定，“甲方（楊先生）同意乙方（付小姐）分割出租（轉(zhuǎn)租）”。
對(duì)此，被告上海綠宇表示，阻止搬床而是群租，“付小姐的行為違反了《上海綠城業(yè)主臨時(shí)公約》及《上海綠城室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》。”被告代理人表示。
“通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘查，付小姐租賃的房屋客廳改成3間獨(dú)立房，餐廳、主臥室、書房隔出了6間獨(dú)立房。”被告代理人認(rèn)為，“付小姐承租后將房屋分割成10個(gè)小房間，分別出租給不同人，這給小區(qū)帶來(lái)很多治安隱患。”
至于付小姐和楊先生約定“允許分割轉(zhuǎn)租”，上海綠宇認(rèn)為，原告進(jìn)行歪曲理解。“轉(zhuǎn)租并非將原有的客廳、廚房改變?cè)性O(shè)計(jì)用途進(jìn)行出租。”
為證明這一觀點(diǎn)，庭審中，上海綠宇向法庭提供了楊先生出具的證明函。證明函顯示，楊先生和付小姐簽訂的租賃合同中雖然約定付小姐可以分割，但前提是不得違反國(guó)家和上海市的相關(guān)規(guī)定。
“一旦不制止‘群租’，我們將成為被告，而起訴的將是受‘群租’困擾侵害的業(yè)主們。”庭審中，被告代理人稱。
宣判后原告未作任何表示
由于被告拒絕調(diào)解，陸家嘴法庭經(jīng)過(guò)10分鐘合議后作出判決。
在作出的判決中，陸家嘴法庭認(rèn)為，付小姐擅自改變住宅實(shí)際功能和布局，沒有按照設(shè)計(jì)功能使用房屋并進(jìn)行分割轉(zhuǎn)租，因此物業(yè)有權(quán)予以制止。
至于物業(yè)限制付小姐搬入家具的行為，陸家嘴法庭認(rèn)為，這是在付小姐違反房屋設(shè)計(jì)使用功能后，物業(yè)對(duì)其使用收益進(jìn)行的限制，而出租人也給予了認(rèn)可，因此上海綠宇的行為方式并無(wú)不當(dāng)。
宣判后，付小姐平靜地簽收了庭審筆錄，未作任何表示。
法官建議
限制群租小區(qū)臨時(shí)公約需完善
“目前，上海綠城小區(qū)內(nèi)業(yè)主自居住房已達(dá)到1100余戶，出租住房則有300余戶，群租戶則從去年高峰期的200多戶下降至50多戶。”上海綠城小區(qū)所在的東城五居委黨支部書記蔡志興說(shuō)。
昨日庭審結(jié)束后，green_citizen第一時(shí)間在小區(qū)論壇上公布了陸家嘴法庭作出的判決，在跟帖中，上海綠城的業(yè)主都?xì)g呼叫好。
在接受采訪時(shí)，審理該案的法官建議，前期物業(yè)管理合同和臨時(shí)公約條款可以對(duì)“分割出租”作進(jìn)一步完善，從而維護(hù)多數(shù)業(yè)主的利益并制止群租。
物業(yè)觀點(diǎn)
可能迎來(lái)治理群租“好兆頭”
對(duì)此案，上海申能物業(yè)管理有限公司吳為(吳為博客,吳為新聞,吳為說(shuō)吧)民表示，小區(qū)業(yè)委會(huì)可授權(quán)物業(yè)制止群租，這樣物業(yè)面對(duì)群租就更“理直氣壯”。“而在尚未成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)中，物業(yè)公司可以在業(yè)主臨時(shí)公約中添加不容許群租的條約。這樣面對(duì)群租就能有據(jù)可查。”
而上海恒聯(lián)物業(yè)有限公司忻智發(fā)則表示，遇到超常搬家的情況，物業(yè)公司一定會(huì)詢問。一旦發(fā)現(xiàn)有群租嫌疑，物業(yè)公司肯定會(huì)上前勸阻。不過(guò)忻智發(fā)坦言，由于不具備執(zhí)法權(quán)，如果業(yè)主不聽從勸阻，物業(yè)公司也沒有太好的辦法。
在接受采訪時(shí)，上海物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)信息部許葆華認(rèn)為，這一判決客觀上會(huì)使物業(yè)得到鼓勵(lì)，“這個(gè)結(jié)果對(duì)物業(yè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，是利好消息。”許葆華表示，雖然沒有執(zhí)法權(quán)，但面對(duì)群租，物業(yè)公司應(yīng)該承擔(dān)起勸阻和及時(shí)報(bào)告的責(zé)任。而本案的判決結(jié)果，無(wú)疑預(yù)示著治理群租“好兆頭”的到來(lái)。
