“鄰居裝修損壞我家”追蹤
昨天本版《鄰居裝修損壞我家 該由哪個部門管》一文，報道了天河區(qū)華平街12號703房的羅先生家因樓上住房加裝3個廁所造成屋內(nèi)多處漏水而四處投訴，至今仍得不到解決甚至找不到管理部門。記者在后續(xù)采訪中發(fā)現(xiàn)，如今相當(dāng)部分房改房、陳舊住宅“脫離單位”成為私產(chǎn)后，因物業(yè)管理方面的法規(guī)不夠完善等原因而產(chǎn)生了不少新的問題。
物業(yè)公司收費難 管理難到位
對于居住在房改房里的居民來說，最好樓上樓下，左鄰右舍都是好鄰居，不要產(chǎn)生什么糾紛，即使產(chǎn)生糾紛也要好商量。否則，一旦產(chǎn)生爭執(zhí)，還真不知該找誰解決。
然而，近年來，鄰里之間因裝修而產(chǎn)生的磕碰和投訴大幅上升。如最近本報接到的投訴稱，樓下住戶改變房屋結(jié)構(gòu)，將睡房改為廚房，排出油煙使樓上住戶連窗都不敢開。
這種事情對原先的“公房”住戶來說是很容易解決的，因為樓上樓下、左鄰右舍都是同一單位的人，找單位出面協(xié)商就行了；同樣，這類問題發(fā)生在“商品房”住戶之間，也是較容易解決，因為商品房在出售時，開發(fā)商和物業(yè)管理公司都要簽定相關(guān)條例，承諾不改變樓房的結(jié)構(gòu)，以保證樓房的安全和其他住戶的權(quán)益；有的業(yè)主委員會也會和住戶簽定《業(yè)主公約》，規(guī)范相關(guān)行為，否則將被處罰甚至追究法律責(zé)任。然而，當(dāng)“公房”變“私房”后，單位便不好再出面管理了；而房改房小區(qū)的物業(yè)管理又出現(xiàn)了許多問題，致使物業(yè)管理公司的管理難以到位。
房改房、陳舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理出了什么問題？據(jù)了解，現(xiàn)在的房改房物業(yè)管理公司大都由原單位的物業(yè)管理部門負(fù)責(zé)管理，有些雖然由外來的物業(yè)管理公司接手，但由于入不敷出，也很難管好。
房改房、舊小區(qū)存在的物管問題主要有：
一是房改房的物業(yè)管理費該由誰交，是個人交還是單位交？這是房改房物業(yè)管理中的核心問題，一直以來，房改房物業(yè)服務(wù)費用都是由房改單位來支付的。很多公房業(yè)主都買斷房屋產(chǎn)權(quán)“公房”變“私房”后，由于沒有明確政策依據(jù)，很多單位都不能收物業(yè)管理費，但一些日常物業(yè)管理還得繼續(xù)做，由此背上了沉重的資金包袱。
二是公房變私房后，有的住房出售了，新業(yè)主往往不是原單位的人，房改房單位就更不愿支付物業(yè)管理費補貼了。
這樣一來，許多房改房、舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司入不敷出，在一定程度上影響了他們處理鄰里糾紛、進一步搞好小區(qū)物業(yè)管理的積極性。一位房改房小區(qū)物業(yè)管理公司的經(jīng)理對記者說：“業(yè)主之間出現(xiàn)矛盾，我們只能是進行調(diào)查、了解情況，雙方都不敢得罪。哪一方對我們不滿，就可能發(fā)動一批人不交物業(yè)費，加上現(xiàn)在廣州市國土房管局對物業(yè)公司管得很嚴(yán)，稍有違規(guī)，就可能被吊銷資格，因此我們也不敢過于強硬。以前可以用停水、停電等措施對付那些不服管的業(yè)主，現(xiàn)在這樣做是違法的。所以，即使我們明白摩擦雙方誰有理誰無理也無法有效調(diào)解。”
管理條例缺乏強制力
廣州市國土和房管局一位科長告訴記者，《廣州市物業(yè)管理條例》對物業(yè)管理公司雖具有規(guī)范作用，但對住戶缺少強制執(zhí)行力，物業(yè)管理公司對小區(qū)的管理是沒有執(zhí)法權(quán)的，這就導(dǎo)致當(dāng)住戶之間因房屋改造或其它問題產(chǎn)生糾紛時，物業(yè)管理公司往往難以解決，他們沒辦法治理住戶的非法行為，利益受損的住戶只能通過法律途徑解決。
該局辦公室的一位工作人員則說，現(xiàn)在的《廣州市物業(yè)管理條例》只是自治性質(zhì)的，在具體的可操作性方面還比較模糊。住戶在室內(nèi)建墻等可能影響到樓層安全的行為是必須得到規(guī)劃局審批才能進行的。但事實上，當(dāng)住戶對其他居民造成損害時，法律并沒有賦予物業(yè)管理公司進行管理的權(quán)限，因為物業(yè)管理公司一般只負(fù)責(zé)小區(qū)屋外(即公共部分)的管理，室內(nèi)的很少能涉及——除非與業(yè)主所簽的合同上有特別的約定。目前業(yè)主委員會真正能發(fā)揮作用的也不多。當(dāng)這兩條路子都走不通的時候，作為一種民事糾紛最后還得依靠法律途徑解決。但大多居民覺得打官司是一件麻煩的事情，是一種不得已的選擇。
廣州市房管局物業(yè)管理辦馮科長表示，當(dāng)業(yè)主與物業(yè)管理公司發(fā)生矛盾時，政府扮演的是一個調(diào)解者的角色，但廣州市房管局物業(yè)管理處總共才十幾個人，每天接到的投訴又很多，人手根本不夠。對于物業(yè)管理不到位的問題，居民可以向物業(yè)管理辦公室反映，也可以求助所在街道。
相關(guān)政府職能部門有何作為？
對于房改房、陳舊住宅小區(qū)業(yè)主間糾紛的處理，一位知情人稱，由于房改房、陳舊住宅的產(chǎn)權(quán)已歸個人所有，一般的情況下，裝修改建只要不影響樓宇的整體結(jié)構(gòu)，不影響樓宇的安全，規(guī)劃部門是可管可不管的，也沒有哪一條規(guī)定要求他們必須管。但如果裝修和改建影響到樓宇的整體規(guī)劃，他們是應(yīng)該管的。至于裝修改建是不是影響了樓宇的整體結(jié)構(gòu)與安全卻不是由誰說了算的，業(yè)主還應(yīng)找房屋安全鑒定機構(gòu)進行鑒定，做出結(jié)論后，規(guī)劃部門才好處理。像羅先生投訴的廁所改建后漏水的個案，是屬改變結(jié)構(gòu)使房屋出現(xiàn)裂縫，還是防水措施做得不夠好呢？兩種不同的原因，處理結(jié)果和管理部門也就不一樣。
房改房、陳舊住宅的廁所改建等項目究竟要不要向規(guī)劃部門報建？一位知情人稱，理論上說當(dāng)然是需要的，然而實際上一般都是報給物業(yè)管理公司，由他們審查備案就可以了。如果所有居民的住宅改建都報規(guī)劃部門批準(zhǔn)，規(guī)劃部門也忙不過來。
城管部門：
按職能部門
“定性”結(jié)果執(zhí)行
記者就此問題詢問了一位城管執(zhí)法部門的領(lǐng)導(dǎo)，該領(lǐng)導(dǎo)稱：“業(yè)主假如向我們投訴的話，我們會向規(guī)劃部門和國土房管局上報，然后由他們定性出結(jié)果，我們再根據(jù)這個結(jié)果決定采取何種措施，包括責(zé)令整改、罰款等。但如果職能部門沒有出結(jié)果，我們也只能不了了之，因為我們無權(quán)取代職能部門的職能自己單獨進行執(zhí)法。”
