家住上海延安西路某大廈的臺(tái)籍業(yè)主杜先生夫婦，因拖欠物業(yè)費(fèi)和水電費(fèi)，被小區(qū)物業(yè)公司告上法院。杜先生卻辯駁小區(qū)業(yè)主大會(huì)不具備簽訂聘用物業(yè)公司的主體資格，《物業(yè)服務(wù)合同》不能生效，只愿意支付必要費(fèi)用。近日，上海靜安區(qū)人民法院對(duì)該案件作出判決，由杜先生夫婦支付仲量聯(lián)行測(cè)量師事務(wù)所(上海)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)：仲量公司)支付從2005年4月至2007年3月所拖欠物業(yè)費(fèi)16741.20元；支付從2005年4月25日至2007年2月24日期間的水電費(fèi)9870.94元。
座落在延安西路上某大廈屬綜合樓，建筑總面積為32088.36平方米，其中住宅面積為2.8萬(wàn)多平方米，商場(chǎng)面積為4000多平方米。該大樓內(nèi)每月所產(chǎn)生的水電費(fèi)，由水電部門(mén)按整幢大廈的水電表統(tǒng)一計(jì)算收費(fèi)，大廈各業(yè)主消費(fèi)水電費(fèi)用按每戶(hù)安裝水電表抄見(jiàn)數(shù)計(jì)算，以民用標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用。杜先生夫婦自2005年1月25日至2007年2月24日期間，實(shí)際消費(fèi)水費(fèi)1447.50元，電費(fèi)9234.60元，其中2005年4月24日以前發(fā)生的水電費(fèi)合計(jì)為917.44元。
2007年4月26日，仲量公司起訴到法院，稱(chēng)杜先生夫婦系該大廈內(nèi)的業(yè)主，依據(jù)與業(yè)主大會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，按每月每平方米5元向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)，業(yè)主應(yīng)每月交納物業(yè)費(fèi)及水電費(fèi)。但杜先生夫婦自2005年3月起未支付物業(yè)管理費(fèi)，并未支付自2005年1月至2007年2月期間的水電費(fèi)，給小區(qū)物業(yè)管理造成了不良影響，要求杜先生夫婦支付欠付的物業(yè)管理費(fèi)17,438.75元，水電費(fèi)10,682.10元。
法庭上，杜先生夫婦則辨稱(chēng)，小區(qū)業(yè)主大會(huì)不具備民事主體資格，不是簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的主體；其次選聘物業(yè)公司，應(yīng)當(dāng)通過(guò)業(yè)主大會(huì)，在超過(guò)三分之二業(yè)主大會(huì)有表決權(quán)業(yè)主的同意下形成決議，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)與被選聘的物業(yè)公司簽訂合同。仲量公司無(wú)證據(jù)證明《物業(yè)服務(wù)合同》經(jīng)過(guò)該程序而簽訂，簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》不能算生效，仲量公司要求自己支付物業(yè)管理費(fèi)無(wú)依據(jù)，鑒于仲量公司確實(shí)為小區(qū)提供了服務(wù)，同意支付一些必要的費(fèi)用，但其中超過(guò)二年的費(fèi)用，已過(guò)了訴訟期限則不予支付。
法院查明，2003年5月23日，該小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立，雖未與仲量公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，卻延續(xù)仲量公司物業(yè)管理服務(wù)。2004年1月12日，業(yè)主委員會(huì)通知仲量公司繼續(xù)履行前期物業(yè)管理合同。2006年9月29日，小區(qū)業(yè)主大會(huì)與仲量公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人委托該會(huì)成員在合同上簽字，同時(shí)還提供了業(yè)委會(huì)就選聘仲量公司為物業(yè)管理企業(yè)向全體業(yè)主征詢(xún)意見(jiàn)通知及公布征詢(xún)意見(jiàn)結(jié)果通知。確認(rèn)仲量公司按酬金制收費(fèi)形式收取物業(yè)費(fèi)，住宅部分預(yù)收費(fèi)為每月每平方米5元。而杜先生夫婦從2005年3月起至今未支付物業(yè)管理費(fèi)，自2005年1月起至今未支付水電費(fèi)。
法院認(rèn)為，業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主行使權(quán)利的機(jī)構(gòu)，選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主大會(huì)的職責(zé)之一，業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，直接代表業(yè)主大會(huì)與其選聘的物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同。現(xiàn)在《物業(yè)管理合同》上有業(yè)主大會(huì)印章及業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)人委托人簽名，從合同形式上反映了業(yè)主大會(huì)的真實(shí)意思。至于業(yè)主大會(huì)選聘仲量公司為物業(yè)管理企業(yè)，是否需要小區(qū)全體業(yè)主三分之二以上同意，應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。之前仲量公司就在該小區(qū)從事物業(yè)管理服務(wù)，形成了事實(shí)上物業(yè)管理合同關(guān)系，管理費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)參照前期物業(yè)管理收費(fèi)及后來(lái)業(yè)主大會(huì)與仲量公司簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同約定。業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)屬于預(yù)付形式，屆時(shí)可由業(yè)委會(huì)統(tǒng)一與仲量公司進(jìn)行結(jié)算。遂法院除對(duì)超過(guò)二年訴訟時(shí)效的部分金額不予支持外，作出了一審判決。
