「案情」
原告：錢某，個(gè)體工商戶
被告：趙某，白蒲航運(yùn)公司職工
2001年5月5日，被告趙某因資金周轉(zhuǎn)困難向原告錢某借款15000元，借款到期后，原告多次追要，被告未能償還，遂向法院起訴。在案件審理過(guò)程中，經(jīng)法院主持調(diào)解，被告趙某表示沒(méi)有現(xiàn)金，但是有住房一套，并出示了僅有其本人名字的房屋產(chǎn)權(quán)證書，表示同意以房抵款，原告亦表示接受。
原、被告雙方在法院主持下，自愿達(dá)成如下調(diào)解協(xié)議：被告償還原告借款15000元，被告自愿其所有的將位于白蒲航運(yùn)公司305室的住房一套作價(jià)給原告償還此借款，剩余房款30000元，由原告返還給被告，具體作價(jià)雙方當(dāng)事人另行簽訂的房屋買賣協(xié)議。后原、被告簽訂的房屋買賣協(xié)議并交付了房屋。
被告的妻子姚某2001年1月1日到新加坡打工，對(duì)被告出售房屋一事一無(wú)所知。回國(guó)探親時(shí)才發(fā)現(xiàn)自己的房屋被丈夫私自賣出，姚某認(rèn)為房屋是在婚后共同出資購(gòu)買的，應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，遂帶著結(jié)婚證、購(gòu)房合同、共同出資的證據(jù)，向法院審判監(jiān)督庭申請(qǐng)?jiān)賹彛J(rèn)為：原審被告趙某在原審調(diào)解中將不具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)共有房屋用于抵償債務(wù)，侵犯了家庭其他成員的合法權(quán)益。因此，原審調(diào)解協(xié)議內(nèi)容違法，要求法院依法予以撤銷。
「分歧」
在本案的再審過(guò)程中，合議庭對(duì)該案應(yīng)如何處理產(chǎn)生了嚴(yán)重的分歧：
一種意見(jiàn)認(rèn)為：被告趙某事實(shí)上并不是房屋的唯一所有權(quán)人，該房屋系被告趙某及其妻子姚某的共同財(cái)產(chǎn)，在未依法分割前，被告無(wú)權(quán)單獨(dú)處分。故被告在案件審理過(guò)程中簽訂的房屋買賣合同屬無(wú)效合同，被告妻子姚某的再審請(qǐng)求能夠成立，應(yīng)依法予以支持；
另一種意見(jiàn)認(rèn)為，雖然事實(shí)上并非房屋的唯一所有權(quán)人，其無(wú)權(quán)單獨(dú)處分該房屋。但是被告趙某在與原告錢某達(dá)成房屋買賣協(xié)議時(shí)，原告錢某為善意且無(wú)過(guò)失。原告錢某憑被告出示的房屋所有權(quán)證，有理由相信被告趙某系該房屋的唯一所有權(quán)人，亦有理由相信其有權(quán)出賣該房屋，故從保護(hù)善意第三人利益的角度出發(fā)，應(yīng)確認(rèn)簽訂的房屋買賣合同有效，至于因出賣房屋而給被告妻子姚某帶來(lái)的損失，姚某可另行起訴要求被告趙某予以賠償，被告妻子姚某的再審請(qǐng)求不能成立，應(yīng)依法予以駁回。
「評(píng)析」
善意取得制度是基于對(duì)善意第三人利益和交易安全之保護(hù)所作出的一項(xiàng)重要法律制度，該制度的適用使善意第三人依法直接取得物之所有權(quán)，而使物之原所有人喪失所有權(quán)。善意取得制度，王利明先生主張五要件說(shuō)：
1、 受讓人取得財(cái)產(chǎn)時(shí)出于善意；
2、 轉(zhuǎn)讓人必須為無(wú)權(quán)處分財(cái)產(chǎn)的人；
3、 轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)必須是法律允許流轉(zhuǎn)的；
4、 善意取得的財(cái)產(chǎn)必須是法律允許流轉(zhuǎn)的財(cái)產(chǎn)；
5、 受讓人必須通過(guò)交換而取得的財(cái)產(chǎn)即支付對(duì)價(jià)。
本案實(shí)質(zhì)為部分共有人單獨(dú)處分共有財(cái)產(chǎn)發(fā)生的爭(zhēng)議。筆者認(rèn)為，被告趙某雖無(wú)權(quán)單獨(dú)出賣與其家庭成員共有的房屋，但原告錢某并不知道內(nèi)情，且支付了價(jià)款，應(yīng)適用善意取得制度，本案應(yīng)確認(rèn)房屋買賣協(xié)議有效，原告錢某可以取得房屋所有權(quán)。理由如下：
1、從不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的角度進(jìn)行考察。我國(guó)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的認(rèn)定實(shí)行的是登記要件說(shuō)，即賦予登記以較強(qiáng)的公信力，登記一經(jīng)完成，權(quán)利即為設(shè)定，即使該登記內(nèi)容與真實(shí)權(quán)利不符，亦視登記內(nèi)容為正確，法律對(duì)于信賴該登記而為民事法律行為的人亦加以保護(hù)。善意取得便是以登記公信力為其理論基礎(chǔ)的。本案中被告趙某雖實(shí)際上不單獨(dú)享有房屋的所有權(quán)，但在房管部門核發(fā)的房產(chǎn)證上，其為唯一所有權(quán)人，鑒于房產(chǎn)證的公信力，原告錢某有理由確信被告趙某為房屋的所有權(quán)人而與之訂立房屋買賣合同，該買賣合同應(yīng)為有效。
2、從司法解釋角度進(jìn)行考察。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第89條規(guī)定，“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。” 該條中未將“共有財(cái)產(chǎn)”限定為動(dòng)產(chǎn)，故可以理解為既包括動(dòng)產(chǎn)也包括不動(dòng)產(chǎn)，從該司法解釋演變生成來(lái)看，主要就是源于共同共有房屋的買賣糾紛。由此可看出，司法解釋實(shí)際上已間接承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度。
3、從善意取得制度的發(fā)展趨勢(shì)角度進(jìn)行考察。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展日臻完善的社會(huì)背景下，不動(dòng)產(chǎn)的交易日益頻繁，對(duì)交易安全的要求也越來(lái)越高。如果要求買受人在每一交易過(guò)程中對(duì)出讓人是否為真正的權(quán)利人進(jìn)行調(diào)查很難做到，即使可能的話，那征信成本也相當(dāng)高昂，由此就會(huì)在一定程度上阻礙不動(dòng)產(chǎn)的流通，使得經(jīng)濟(jì)發(fā)展受阻。因此，從鼓勵(lì)不動(dòng)產(chǎn)交易，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全的角度上看，亦應(yīng)采取和適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。所以，第二種意見(jiàn)是正確的。
