為適應(yīng)物業(yè)公司管理規(guī)模不斷拓展的要求，更加科學(xué)地控制管理成本，特制定本規(guī)定。
一.物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)遵循合理、公平及與物業(yè)使用人的承受能力相適應(yīng)的原則。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，隨著業(yè)主維權(quán)意識(shí)的增強(qiáng)，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制下，按照由物業(yè)委托者和管理者雙方協(xié)商、按質(zhì)論價(jià)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則確定。
二.物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)包括兩大部分：一是對(duì)全部業(yè)主的公眾服務(wù)，二是根據(jù)小區(qū)具體情況提供的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)。
三.成本核算必須以小區(qū)為核算單位，獨(dú)立進(jìn)行收支平衡。
四.單個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理收支報(bào)表按照每三個(gè)月公布一次，公布表格必須使用本公司規(guī)范的表格。
五.物業(yè)管理支出成本的一般計(jì)算步驟：
1.確定公眾服務(wù)和專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)的項(xiàng)目，同時(shí)確定計(jì)算支出成本的項(xiàng)目;
2.收集設(shè)備、設(shè)施的清單，收集專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)的成本資料。設(shè)備清單包括：環(huán)境照明、室內(nèi)照明、電梯、水泵、消防閉路監(jiān)控設(shè)備、排污泵、排煙機(jī)、供配電柜等。專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)包括：公交服務(wù)、小區(qū)娛樂(lè)場(chǎng)所服務(wù)、健身場(chǎng)所服務(wù)等;
3.計(jì)算各物業(yè)類(lèi)型的管理份額、設(shè)備使用分?jǐn)傁禂?shù)。管理份分額指各分棟/分類(lèi)物業(yè)的物業(yè)管理費(fèi)收入占整個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)收入的比例，用來(lái)計(jì)算人員成本的分?jǐn)偂ＴO(shè)備使用分?jǐn)傁禂?shù)指各分棟/分類(lèi)物業(yè)的共用設(shè)備的使用比例，一般按照功率或建筑面積計(jì)算。
4.初步計(jì)算支出成本;
5.調(diào)整小區(qū)整體和單個(gè)物業(yè)類(lèi)型的收支數(shù)額：
5.1成本核算必須以整個(gè)小區(qū)為核算的單位，達(dá)到總收支平衡，其收支差額應(yīng)控制在5%以?xún)?nèi)。
5.2如初次計(jì)算收支差額較大，通過(guò)調(diào)整管理份額，進(jìn)而調(diào)整人員配備，達(dá)到調(diào)整支出成本。也可以調(diào)整個(gè)別項(xiàng)目的計(jì)算方法，達(dá)到調(diào)整支出的目的。
5.3盡可能地做到各個(gè)物業(yè)類(lèi)型的收支基本平衡。
6.對(duì)整一.確定物業(yè)管理費(fèi)的支出項(xiàng)目的原則
1.符合現(xiàn)行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則賦予物業(yè)公司的職責(zé);
2.包括全部的公眾服務(wù)和專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目;
3.計(jì)算設(shè)備運(yùn)行成本時(shí)，須符合按專(zhuān)業(yè)分工的原則;
4.符合便于本公司財(cái)務(wù)核算的原則;
二.參照現(xiàn)行的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則、深物價(jià)[1997]141號(hào)文有關(guān)規(guī)定，參照行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)管理成本費(fèi)用的構(gòu)成包括以下幾項(xiàng)：
1.就管理工作聘請(qǐng)的管理服務(wù)人員的工資和福利費(fèi)用;
2.辦公費(fèi)及物業(yè)管理單位的因定資產(chǎn)折舊費(fèi);
3.小區(qū)共有的公共設(shè)施、設(shè)備的日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi);
4.小區(qū)共有的綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi);
5.小區(qū)清潔、消殺費(fèi);
6.保安費(fèi);
7.必要的社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi);
8.物業(yè)保險(xiǎn)費(fèi);
9.管理者酬金;
10.法定稅費(fèi);
三.本公司規(guī)定物業(yè)管理支出項(xiàng)目的詳細(xì)構(gòu)成如下：
1.員工工資、福利、保險(xiǎn)：
1.1員工工資及福利：指全體員工的工資、加班費(fèi)及隨同工資發(fā)放的各種福利費(fèi)用;
1.2工資納稅：按政府有關(guān)規(guī)定計(jì)算;
1.3社會(huì)保險(xiǎn)：指由公司支付的社保費(fèi)用;
1.4意外保險(xiǎn)：保安、維修人員意外傷害險(xiǎn)。
2.行政管理費(fèi)用
2.1辦公文具費(fèi)用
2.2通訊費(fèi)用：含辦公室電話(huà)和員工通訊費(fèi);
2.3交通費(fèi)用：含公司車(chē)輛及公交費(fèi)用;
2.4應(yīng)酬費(fèi)用：僅限于小區(qū)共管單位的必要應(yīng)酬費(fèi)用;
2.5制服購(gòu)置費(fèi)用
2.6員工招聘及培訓(xùn)費(fèi)用：含公司內(nèi)部培訓(xùn)和外出培訓(xùn);
2.7辦理員工暫住證費(fèi)用
2.8員工宿舍租金
2.9不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用5%
四.公共設(shè)施、設(shè)備的電費(fèi)及維護(hù)費(fèi)
1.公共照明系統(tǒng)：一般分為環(huán)境照明及設(shè)備照明兩部分;
2.給排水系統(tǒng)：含排污泵、加壓泵、管道、閥門(mén)等設(shè)備，水費(fèi)包括清潔及綠化用水;
3.供配電系統(tǒng)：含全部高低壓配電柜等設(shè)備;
4.消防系統(tǒng)：含防火門(mén)、卷簾門(mén)、煙感探頭、溫感探頭、噴淋系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、消防水泵等設(shè)備;
5.弱電系統(tǒng)：一般指閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng);
6.電梯系統(tǒng)：含扶梯、升降梯;
7.公共建筑、道路、管溝維護(hù)
8.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)5%
五.清潔、消殺費(fèi)用
1.環(huán)境清潔費(fèi)用
2.除“四害”消殺費(fèi)用
3.生活水池清洗費(fèi)用
4.化糞池清理費(fèi)用
5.外墻清洗費(fèi)用
6.垃圾清運(yùn)費(fèi)(生活、裝修垃圾)
六.綠化費(fèi)用
1.綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)(含工具、農(nóng)藥、化肥、水費(fèi)等費(fèi)用)
2.綠化添置費(fèi)：補(bǔ)苗、移植費(fèi)
七.保安費(fèi)用：通訊器材、保安器材及其它裝備費(fèi)用。
八.社區(qū)文化費(fèi)用
1.日常宣傳費(fèi)用
2.器材維護(hù)費(fèi)
3.節(jié)日布置費(fèi)：一般指國(guó)慶節(jié)(中秋節(jié))、元旦、圣誕、春節(jié);
4.社區(qū)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)(包括：購(gòu)置禮品、獎(jiǎng)品費(fèi)用及場(chǎng)景布置費(fèi)等)
九.物業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)用
1.機(jī)械責(zé)任險(xiǎn)：一般指電梯設(shè)備等。
2.公共責(zé)任險(xiǎn)
3.公共財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)
十.管理者酬金10%
十一.法定稅費(fèi)
個(gè)支出成本進(jìn)行分析，形成文字，以確立該預(yù)算的合理性。
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