開(kāi)發(fā)商延期交房、應(yīng)付違約金時(shí)，提出免收業(yè)主一定時(shí)期的物業(yè)管理費(fèi)予以抵銷(xiāo)。
物業(yè)管理費(fèi)與違約金究竟能否相抵?《合同法》第99條：“當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對(duì)方的債務(wù)抵銷(xiāo)，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵銷(xiāo)的除外”，雖然物業(yè)費(fèi)和違約金標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同，但由于開(kāi)發(fā)商支付延期交房的違約金，與業(yè)主向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，存在不同的法律關(guān)系主體，因此兩者不能相抵。
可通過(guò)債務(wù)轉(zhuǎn)移方式處理。《合同法》第84條規(guī)定，“債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意”，開(kāi)發(fā)商將向買(mǎi)受人支付延期交房違約金的債務(wù)，轉(zhuǎn)移給物業(yè)公司承擔(dān)(即折抵一定時(shí)期的物業(yè)管理費(fèi))應(yīng)經(jīng)債權(quán)人(即買(mǎi)受人)同意。且司法實(shí)踐中，一般也要經(jīng)債務(wù)受讓人——第三人(即物業(yè)公司)同意。因此三方最好簽訂債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議，以防后患。
折抵一年以上物業(yè)費(fèi)違法。相關(guān)規(guī)定禁止物業(yè)公司一次性收取一年以上物業(yè)費(fèi)。而開(kāi)發(fā)商以延期交房的違約金抵銷(xiāo)一年以上物業(yè)費(fèi)，實(shí)際上是變相收取一年以上的物業(yè)費(fèi)。
物業(yè)費(fèi)折抵違約金，注意三點(diǎn)：第一、物業(yè)管理與開(kāi)發(fā)商賣(mài)房是兩個(gè)法律關(guān)系，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕抵銷(xiāo);第二、與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司達(dá)成的債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議，最多只能折抵一年物業(yè)費(fèi)，其余仍可要求支付違約金;第三、辦理入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)留存相關(guān)的逾期交房的書(shū)面違約證據(jù)，以防開(kāi)發(fā)商否認(rèn)違約事實(shí)。
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