一、物業(yè)管理費的確定
根據(jù)物業(yè)管理中發(fā)生的費用，確定收費的項目，并明確其使用的范圍，是搞好收費管理的基礎(chǔ)。加強物業(yè)管理收費的管理，就是要正確處理收費標準與管理水平的關(guān)系。按照本章第三節(jié)的論述，收費標準應(yīng)對不同服務(wù)項目，分別采用政府定價、政府指導(dǎo)價和協(xié)議定價第三種不同的形式，在社會主義市場經(jīng)濟體制下，應(yīng)對不同的物業(yè)管理水平制定不同的收費標準，實行公平競爭，按質(zhì)論價，這樣，也可促使物業(yè)管理公司不斷提高物業(yè)管理水平。收費標準的確定，可采取以下幾種途徑：
1.政府部門審定
物業(yè)管理中的重要收費項目和標準，由房地產(chǎn)主管部門會同物價管理部門審定，通過頒發(fā)法規(guī)或文件予以公布實施。如售房單位和購房人交納住宅維修基金、物業(yè)管理費、建設(shè)施工單位提交保修費等重要項目，由房地產(chǎn)主管部門提出標準，經(jīng)物價管理部門核定后執(zhí)行。
2.會同業(yè)主商定
物業(yè)管理是由業(yè)主委托的契約行為，因而有的收費標準不必由政府部門包攬，而可由物業(yè)管理公司將預(yù)算提交業(yè)主管理委員會討論、審核，經(jīng)表決通過之后，就是一個合理的收費標準。此時，物業(yè)管理公司應(yīng)及時擬一份物業(yè)管理費標準審議會議的決議，一同印發(fā)給每位業(yè)主(用戶)，并且從通過之日起按這一標準執(zhí)行。
物業(yè)管理公司在每次新的費用標準通過之后，只要將每一費用項目的標準一次性向業(yè)主公布，在以后每月發(fā)放收費通知單時，只需通知費用總額就行了。這樣，不僅可以減少勞動耗費，也可節(jié)省紙張等材料費用。
3.委托雙方議定
對于專項和特約服務(wù)的收費，諸如維修家電、接送孩子、代送牛奶，清掃保潔等項目，可由委托人與物業(yè)管理公司雙方議定，根據(jù)提供服務(wù)的要求，按不同的管理水平，確定不同的收費標準，由用戶與物業(yè)管理公司單位自行商定。
二、物業(yè)管理費的收繳和追討
收費通知單每月要及時送達業(yè)主(或用戶)的手中，并由業(yè)主(或用戶)簽收。為了節(jié)省人力，可由水電工在每月抄表時，發(fā)送上月的繳款單，每月費用通知單示例見表3-4-18。
當發(fā)生費用拖欠情況時，應(yīng)采取措施加以追討，主要的方法是：
1.一般性追討
當上月費用被拖欠時，物業(yè)管理公司在第二月向業(yè)主(或用戶)發(fā)催款通知單。此單將上月費用連同滯納金以及本月費用一起通知業(yè)主(或用戶)，并經(jīng)常以電話催繳。電話中要注意文明禮貌，如果第二個月仍被拖欠，物業(yè)管理公司將在第三個月第二次發(fā)催款通知單，將此前兩個月的費用、滯納金和當月費用一并通知，并限期三天內(nèi)繳清，三天過后物業(yè)管理公司將根據(jù)管理公約停止對其服務(wù)(停止水電供應(yīng)等)。如果業(yè)主(或用戶)經(jīng)收費員上門催繳仍然拒付，物業(yè)管理公司可根據(jù)管理制度以及相應(yīng)的法律程序處理。在香港，遇到這種情況時，管理商將立即通知房產(chǎn)交易部門，停止該房產(chǎn)的交易;然后聯(lián)同有關(guān)清繳部門拍賣該房產(chǎn)，拍賣所得扣除管理等諸項費用和滯納金以及支付訴訟的拍賣手續(xù)費所剩部分，歸還原業(yè)主。物業(yè)管理公司可將這些條款寫進管理公約中，依照法律程序去執(zhí)行。
2.區(qū)別性追討
物業(yè)管理公司對拖欠費用的業(yè)主(或用戶)要區(qū)分不同的情況，采取不同措施。對于費用大戶，要親自登門(有時物業(yè)管理公司的總經(jīng)理也要親自去)，進行解釋和勸導(dǎo)，爭取其理解和支持;對于一些“釘子戶”，則要嚴格按照法律執(zhí)行;對于一些確實有困難的“難點戶”，可以考慮適當予以優(yōu)惠。
三、高層樓宇的收費
從事高層樓宇管理的物業(yè)管理公司是以管理為主的獨立核算、自負盈虧的企業(yè)，它一方面要盡量減輕業(yè)主或用戶的經(jīng)濟負擔，做到服務(wù)好，收費少，另一方面要努力開拓多種經(jīng)營，廣開財源，增加收益，以達到自我完善，自我運行，自我發(fā)展的良性循環(huán)。因此，物業(yè)管理公司在設(shè)置收費項目、收費標準應(yīng)兼顧上述兩方面的利益。我公司現(xiàn)行的收費項目按照會計核算的不同大致分為下列三類。
