物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問(wèn)答
●目前本市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)現(xiàn)狀如何？有幾種收費(fèi)形式？
答：本市住宅物業(yè)約有3．5億平方米，95％已實(shí)施專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理，63％的小區(qū)已成立業(yè)主委員會(huì)。目前本市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照房屋的性質(zhì)，采用不同的價(jià)格管理形式，即：已售公有住宅實(shí)行政府定價(jià)；普通內(nèi)銷(xiāo)商品房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；原外銷(xiāo)房和原高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷(xiāo)商品房實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
●什么是物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)管理？
答：通俗地說(shuō)，物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)管理是一種“菜單式”、“間接化”的收費(fèi)管理方式。《辦法》實(shí)施后，上海市主要的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容將歸并為“綜合管理服務(wù)”、“公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)”、“公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)”、“公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)”以及“共用部位、共用設(shè)備的日常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修服務(wù)”五項(xiàng)，每個(gè)服務(wù)項(xiàng)目再按服務(wù)內(nèi)容多少、服務(wù)要求高低和設(shè)施配備情況進(jìn)行分級(jí)，等級(jí)從低到高，最高五級(jí)。
每一等級(jí)都列明對(duì)應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（最高限價(jià)），從而形成一份質(zhì)價(jià)相符，可供選擇的服務(wù)菜單。在確定各小區(qū)具體的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，業(yè)主大會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）和物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)需要，從菜單中選擇不同等級(jí)的服務(wù)項(xiàng)目，并在最高限價(jià)的范圍內(nèi)協(xié)商確定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。價(jià)格部門(mén)對(duì)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理也將逐步由事前審批轉(zhuǎn)為事后監(jiān)管，重點(diǎn)是加強(qiáng)協(xié)調(diào)服務(wù)和監(jiān)督檢查。
●《辦法》如何對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目劃分等級(jí)？
答：《辦法》依據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)過(guò)程和服務(wù)結(jié)果的不同對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行分級(jí)。以“公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)”為例：在“服務(wù)內(nèi)容”方面，四級(jí)服務(wù)相對(duì)于三級(jí)服務(wù)，在“樓外公共區(qū)域保潔”中增加“水景保潔”的內(nèi)容；在“服務(wù)過(guò)程”方面，三級(jí)中規(guī)定樓梯扶手、欄桿和窗臺(tái)需每周擦抹兩次，而四級(jí)則規(guī)定為隔日擦抹一次；在“服務(wù)結(jié)果”方面，三級(jí)要求垃圾箱（房）及其周?chē)盎菊麧崱o(wú)污漬、無(wú)積水、無(wú)明顯異味”，而四級(jí)則要求箱（房）整體清潔、無(wú)異味，要求更進(jìn)一步。
●既然實(shí)行了菜單式收費(fèi)，那么物業(yè)管理費(fèi)的計(jì)算是否就是簡(jiǎn)單的相加？
答：上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院副院長(zhǎng)王青蘭博士提醒業(yè)主，在上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中，主要是針對(duì)面積為5萬(wàn)－6萬(wàn)平方米的小區(qū)來(lái)測(cè)算的，因此，具體到某個(gè)小區(qū)，業(yè)主在測(cè)算物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，還應(yīng)當(dāng)看清每一大類(lèi)服務(wù)項(xiàng)目后面的解釋。比如說(shuō)，在物業(yè)綜合管理服務(wù)這一大類(lèi)，就特別提出，對(duì)于小區(qū)面積小于2萬(wàn)平方米的，該項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)增加5％。
而保安服務(wù)這一大類(lèi)，也規(guī)定，如果小區(qū)的建筑面積小于1.5萬(wàn)平方米，則費(fèi)用增加10％，小區(qū)建筑面積在1.5萬(wàn)－3萬(wàn)平方米之間，則費(fèi)用增加5％。小區(qū)面積9萬(wàn)－15萬(wàn)平方米，費(fèi)用減少5％。小區(qū)面積大于15萬(wàn)平方米，費(fèi)用減少10％。
在保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等物業(yè)服務(wù)大類(lèi)中都有類(lèi)似的備注解釋?zhuān)^(qū)業(yè)主應(yīng)結(jié)合本小區(qū)的實(shí)際情況，進(jìn)行科學(xué)合理的測(cè)算。
●新《辦法》推出，業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)支出將增加，還是減少？
答：新《辦法》通過(guò)對(duì)不同服務(wù)項(xiàng)目分等級(jí)、設(shè)定最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，便于物業(yè)服務(wù)雙方協(xié)商，以使服務(wù)內(nèi)容、品質(zhì)和服務(wù)價(jià)格匹配起來(lái)，實(shí)現(xiàn)質(zhì)價(jià)相符。比如說(shuō)，在五大項(xiàng)所有的小項(xiàng)里面，若全部都選等級(jí)最高的五級(jí)，物業(yè)管理費(fèi)就是每平方米2.3元，與目前優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基本持平。
此外考慮到區(qū)縣間的地區(qū)差異，《暫行辦法》還規(guī)定“經(jīng)區(qū)（縣）人民政府同意，各區(qū)（縣）可根據(jù)實(shí)際情況，在市最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)制訂并發(fā)布區(qū)縣的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”，這樣就有效避免在《暫行辦法》出臺(tái)后，郊區(qū)物業(yè)收費(fèi)水平出現(xiàn)大幅上漲。
由于《暫行辦法》出臺(tái)后對(duì)物業(yè)服務(wù)有了更高的要求，因此會(huì)導(dǎo)致一些收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)明顯偏低的小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)適當(dāng)上調(diào)，相反有些收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏高的小區(qū)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)下調(diào)，或者促進(jìn)其服務(wù)水平相應(yīng)提高。總的來(lái)說(shuō)，本市物業(yè)收費(fèi)總體水平將保持基本穩(wěn)定，符合多數(shù)市民的利益。
●10月1日開(kāi)始，所有住宅物業(yè)費(fèi)就將立即按照新標(biāo)準(zhǔn)來(lái)實(shí)施嗎？
答：新老銜接就低不就高。有關(guān)部門(mén)已制訂了一些實(shí)施方案，以做好新老辦法的銜接工作。本辦法將在新建商品住房先行實(shí)施，實(shí)施前業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)已簽訂住宅物業(yè)服務(wù)合同且尚未到期的，物業(yè)服務(wù)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本辦法規(guī)定執(zhí)行。
如在本辦法實(shí)施時(shí)尚未成立業(yè)主大會(huì)且原有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高于本辦法最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，須相應(yīng)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或提高服務(wù)等級(jí)。若收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于本辦法最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，在業(yè)主大會(huì)成立前不得擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。公有住宅售后的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)執(zhí)行本辦法的有關(guān)事項(xiàng)另行研究后制訂。
●物業(yè)管理區(qū)域能不能突破最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？
答：如果物業(yè)服務(wù)為了滿足更高層次的需求，提供特殊服務(wù)，如集中供熱、供水，提供高檔娛樂(lè)健身設(shè)施等，《辦法》允許在物業(yè)服務(wù)雙方充分協(xié)商的基礎(chǔ)上，通過(guò)一定的程序確定相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。不過(guò)，突破最高服務(wù)等級(jí)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)報(bào)業(yè)主大會(huì)同意。
從保護(hù)物業(yè)買(mǎi)受人利益出發(fā)，若確因提供本辦法不涵蓋的服務(wù)內(nèi)容和設(shè)施設(shè)備，需超出服務(wù)項(xiàng)目中最高等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的，小區(qū)物業(yè)管理公司應(yīng)上報(bào)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)至市物業(yè)管理協(xié)會(huì)，經(jīng)過(guò)專(zhuān)家論證，再經(jīng)區(qū)縣物價(jià)局確認(rèn)并報(bào)市物價(jià)局備案后，方可作為物業(yè)招投標(biāo)或協(xié)議的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
●業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量等有爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)如何進(jìn)行舉證，維護(hù)合法權(quán)益？
答：如果發(fā)生矛盾，業(yè)主可及時(shí)向業(yè)主委員會(huì)反映，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司協(xié)商，或請(qǐng)所在地居委會(huì)調(diào)解，協(xié)商不成也可依照《合同法》通過(guò)司法途徑解決。有關(guān)部門(mén)現(xiàn)正在醞釀通過(guò)中介機(jī)構(gòu)，測(cè)定和解決物業(yè)公司服務(wù)合理性的問(wèn)題。
