物業(yè)管理曾經(jīng)作為我國一種新興的行業(yè)，已經(jīng)走過了二十多年的歷程。二十多年來，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和繳費(fèi)問題始終是社會(huì)熱議的話題之一。
源初，物業(yè)管理服務(wù)的初始時(shí)期，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)可以說是完全市場行為，無據(jù)可依。物業(yè)管理企業(yè)附屬于房地商，或從香港請(qǐng)來的物業(yè)管理咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)價(jià)格設(shè)定建立在房地產(chǎn)商實(shí)際的需要上，或由港資咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)參照港澳模式設(shè)立。收費(fèi)價(jià)格多數(shù)設(shè)定了物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)未來幾年的利潤，因而普遍表現(xiàn)奇高和雜亂的現(xiàn)象。對(duì)于購房者則只能接受所選擇項(xiàng)目的定價(jià)，而設(shè)有討價(jià)和知情的權(quán)利。
1996年原國家計(jì)委建設(shè)部以計(jì)價(jià)費(fèi)（1996）266號(hào)發(fā)布《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)執(zhí)行辦法》(執(zhí)行辦法)，規(guī)定“物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營者定價(jià)”政府開始干預(yù)物業(yè)管理收費(fèi)行為，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)進(jìn)入政府控制的范圍。
1999年，廣東省物價(jià)局和廣東省建設(shè)委員會(huì)以粵價(jià)（1999）90號(hào)發(fā)布了《關(guān)于公布廣東省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)的通知》，規(guī)定按照物業(yè)的等級(jí)確定物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這是地方政府正式啟動(dòng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的政府指導(dǎo)價(jià)。
2003年，國家發(fā)展與改革委員會(huì)，建設(shè)部以發(fā)改價(jià)格（2003）1864號(hào)發(fā)布《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（以下簡稱管理辦法），《管理辦法》第七條規(guī)定：“物業(yè)管理收費(fèi)定價(jià)政府指導(dǎo)價(jià)，由定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)主管部根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度、并定期分布。”
按理說，物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將會(huì)貼近市場、適時(shí)調(diào)整。而事實(shí)并非如此，以廣州市為例，第一次政府指導(dǎo)價(jià)是1999年頒布、第二次是2004年頒布，原定是每兩年調(diào)整公布一次，然而2006年以后，新的、合理的貼近市場政府指導(dǎo)價(jià)卻胎死腹中。
從政府指導(dǎo)價(jià)公布和實(shí)施十多年來，特別是第二次調(diào)整政府指導(dǎo)價(jià)以后，國家發(fā)布若干法規(guī)，規(guī)范了用工管理，提高了最低工資，落實(shí)了用工福利。各項(xiàng)成本均以年遞增10%以上的比例上升。
然而物業(yè)管理的政府指導(dǎo)價(jià)格卻由于各種原因原地不動(dòng)。物業(yè)管理企業(yè)的利潤空間逐步退縮。由于利潤空間的縮小，企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量明顯下降，而業(yè)主的需求消費(fèi)又明顯上揚(yáng)，從而導(dǎo)致矛盾積累和增加，有的甚至激化成社會(huì)矛盾。
三十多年來，商品物業(yè)催生了物業(yè)管理服務(wù)，提升了居民的消費(fèi)意識(shí)，增加了社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)。
在物業(yè)管理對(duì)公共秩序的維護(hù)及協(xié)助政府開展安全防范職能，在減少刑事發(fā)案率、防止可能發(fā)生的火災(zāi)、燃?xì)庑孤丁⒈ǖ葠盒允鹿手衅鸬搅酥匾饔谩?/P>
在去年春節(jié)的冰雪災(zāi)害和“5.12汶川地震”中，物業(yè)管理行業(yè)在人員疏散和秩序維護(hù)、公共設(shè)施和設(shè)備搶修等方面發(fā)揮了巨大的作用，保障了業(yè)主的正常生活。在北京奧運(yùn)會(huì)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)做了大量保穩(wěn)定、促和諧的工作，為奧運(yùn)各項(xiàng)活動(dòng)的順利開展作出了貢獻(xiàn)。
物業(yè)管理已經(jīng)成為社區(qū)服務(wù)的重要組成部分，通過物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，逐步形成了現(xiàn)有中國特色的推動(dòng)社區(qū)建設(shè)的整體合力，既有利于為居民（業(yè)主）創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，也有利于促進(jìn)社區(qū)的和諧氛圍與社區(qū)精神文明建設(shè)。
物業(yè)管理的作用和影響已今非昔比，已被當(dāng)今社會(huì)廣泛認(rèn)知。然而政府指導(dǎo)價(jià)的相對(duì)“不變”，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營素質(zhì)每況愈下，物業(yè)管理的矛盾激化屢見不鮮，進(jìn)而導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)作的不規(guī)范。因此結(jié)合住房發(fā)展、消費(fèi)水平的變化，企業(yè)運(yùn)行的成本的提高、各級(jí)政府應(yīng)該責(zé)無旁貸的適時(shí)地調(diào)整政府指導(dǎo)價(jià)。
作者系廣東宏德科技物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理
