《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》(下稱“辦法”)的出臺(tái)，為物業(yè)管理收費(fèi)提供了法律依據(jù)。根據(jù)“辦法”，物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成分三個(gè)部份：
第一部分：開始建設(shè)單位繳交的住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金;
第二部分：業(yè)主繳交的住宅維修基金和公用設(shè)備更新儲(chǔ)備金;
第三部分：業(yè)主繳交的住宅區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)。前兩部份，“辦法”已做出明確的繳納辦法，設(shè)立專帳管理，專款專用。
第三部份住宅區(qū)共性服務(wù)費(fèi)，“辦法”也明確了費(fèi)用項(xiàng)目，可如何根據(jù)項(xiàng)目費(fèi)用發(fā)生，確定這部份的物業(yè)管理費(fèi)，筆者就此淺見，與諸位共同商討。
對(duì)于住宅、樓宇等物業(yè)的管理，現(xiàn)在尚存在不同組織形式的管理方式，不論哪種組織形式的管理，都須發(fā)生管理費(fèi)用，費(fèi)用的來(lái)源會(huì)有所不同。現(xiàn)認(rèn)為較為科學(xué)的物業(yè)管理是實(shí)現(xiàn)社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化、服務(wù)經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理模式，實(shí)行政府主管部門行業(yè)管理，業(yè)主自治與物業(yè)管理公司專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的管理體制，因此管理費(fèi)來(lái)源于為主。本著“取之于用戶、用之于用戶，收支平衡，略有結(jié)余”的原則，就是說(shuō)管理公司所從事的管理活動(dòng)是微利行業(yè)，而依據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》設(shè)立的公司，“公司是以營(yíng)利為目的的社團(tuán)法人”，這一定義包含著特征之一：“公司是以營(yíng)利為目的的經(jīng)濟(jì)組織。”為此物業(yè)管理費(fèi)在定價(jià)、批準(zhǔn)、執(zhí)行過程中，勢(shì)必會(huì)遇到物業(yè)管理公司與業(yè)主在利益上的矛盾和沖突。因此需要政府主管部門行業(yè)管理，協(xié)調(diào)兩者之間的利益。物業(yè)管理費(fèi)的測(cè)算要公開、公平、合理，保證物業(yè)管理有可靠足夠的經(jīng)費(fèi)來(lái)源，維持物業(yè)管理良性循環(huán)發(fā)展。
物業(yè)管理費(fèi)的測(cè)算，在堅(jiān)持以上原則和注意處理問題的基礎(chǔ)上，如何測(cè)算，分以下幾個(gè)步驟：
第一步：根據(jù)住宅區(qū)的規(guī)模、檔次和管理目標(biāo)，設(shè)立崗位，配備相應(yīng)能力的人力資源。
第二步：估算住宅區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一管理，達(dá)到確定的管理目標(biāo)，所發(fā)生的各類各種費(fèi)用。
第三步：考慮統(tǒng)一管理能取得的社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。
按照上述步驟和根據(jù)“辦法”中住宅區(qū)公共性服務(wù)包括項(xiàng)目，假設(shè)以年為核算周期，以下發(fā)生的各種費(fèi)用分別設(shè)為：
1、管理、服務(wù)人員的工資和按照辦法提取的福利費(fèi)(A)
2、公用設(shè)施、設(shè)備維修、保養(yǎng)和公用設(shè)備日常運(yùn)行費(fèi)(B)
3、綠化管理費(fèi)(C)
4、清潔衛(wèi)生費(fèi)(D)
5、保安費(fèi)(E)
