一、入住后發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題或面積缺斤短兩，可否拒交物業(yè)管理費(fèi)？
首先我們要認(rèn)清兩種法律關(guān)系，開發(fā)商與業(yè)主之間存在的是房屋買賣關(guān)系，而業(yè)主與物業(yè)管理公司之間存在的是物業(yè)委托管理關(guān)系，二者是兩個獨(dú)立的法律關(guān)系。
房屋質(zhì)量問題與面積問題是業(yè)主與開發(fā)商之間由于商品房買賣而產(chǎn)生的，與物業(yè)管
公司并無直接聯(lián)系，業(yè)主不能據(jù)此拒交物業(yè)管理費(fèi)。業(yè)主與開發(fā)商之間的糾紛應(yīng)由開發(fā)商與業(yè)主依據(jù)商品房買賣合同約定解決，如業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)則構(gòu)成了對物業(yè)管理合同的違反，物業(yè)管理公司有權(quán)要求業(yè)主履行義務(wù)，交納物業(yè)管理費(fèi)。
作為業(yè)主，一定要注意住房消費(fèi)過程中的房屋買賣關(guān)系與物業(yè)委托管理關(guān)系，出現(xiàn)不同的問題由不同的責(zé)任人承擔(dān)違約責(zé)任。除房屋交付時存在這個問題之外，在房屋維修方面也存在類似的情況。希望業(yè)主能夠辨清責(zé)任的承擔(dān)者，避免開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的互相推諉，應(yīng)該讓承擔(dān)責(zé)任者無法推托，以便業(yè)主更好地保護(hù)自己的利益。
二、業(yè)主在入住時是否應(yīng)當(dāng)交納水、電、氣等入戶費(fèi)？
目前，一些項目的開發(fā)商在入住時向業(yè)主收取水、電、氣等入戶費(fèi)，這種做法是否合理，我國各地的規(guī)定并不相同。下面我們分別以北京、廣州二地為例談一下這個問題。
在北京，北京市人民政府第73號令《北京市商品住宅銷售價格構(gòu)成管理辦法》第六條規(guī)定：“本市商品住宅的銷售實行明碼標(biāo)價制度。開發(fā)經(jīng)營者不得超過標(biāo)價出售商品住宅，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。”第七條規(guī)定：“住宅開發(fā)成本費(fèi)用，包括土地使用權(quán)出讓金、征地費(fèi)、房屋拆遷補(bǔ)償補(bǔ)助費(fèi)、勘察設(shè)計及前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)和間接費(fèi)用。”所以，所有基礎(chǔ)配套設(shè)施的成本費(fèi)用和安裝費(fèi)用都應(yīng)包含在房價之內(nèi)，除了在合同中明示在交房時另行收取的，都屬于不得收取的“未予標(biāo)明的費(fèi)用”。
此外，在1986年10月1日生效的《北京市人民政府關(guān)于在規(guī)劃市區(qū)內(nèi)征收城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費(fèi)的暫行規(guī)定》第二條規(guī)定：“凡在北京市規(guī)劃市區(qū)內(nèi)興建民用、工業(yè)建筑工程，并接用城市統(tǒng)一‘四源’設(shè)施的單位(以下簡稱建設(shè)單位)，應(yīng)當(dāng)依照本規(guī)定，繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施‘四源’建設(shè)費(fèi)。前款所稱城市基礎(chǔ)設(shè)施‘四源’建設(shè)費(fèi)，是指自來水廠、煤氣廠、供熱廠、污水處理廠建設(shè)費(fèi)。‘四源’建設(shè)費(fèi)包括在建設(shè)項目總投資內(nèi)。”第六條規(guī)定：“建設(shè)單位繳納‘四源’建設(shè)費(fèi)后，北京市有關(guān)市政部門應(yīng)當(dāng)在項目竣工時根據(jù)交費(fèi)范圍和協(xié)議提供相應(yīng)的‘四源’設(shè)施，但從城市市政干管接到建筑工程的支管仍由建設(shè)單位投資建設(shè)。”上述規(guī)定明確說明不論是“四源”主干線，還是到具體項目的“支管”，費(fèi)用都應(yīng)由房地產(chǎn)商承擔(dān)。由此，開發(fā)商如果在合同中沒有明示在交房時另行收取的費(fèi)用，而在實際交房時向業(yè)主收取水、電、氣入戶費(fèi)不合理的，業(yè)主可以拒交。
在廣州，廣州市物價局1999年7月23日發(fā)布的《關(guān)于明確廣州市物業(yè)管理收費(fèi)有關(guān)問題的通知》中規(guī)定，在銷售商品房合同未有明確配套而新增加的設(shè)施，可收取下列費(fèi)用，已明確的配套項目不得重復(fù)收取。
(1)公共防盜門費(fèi)：按實際支出分?jǐn)偅⑿璩鍪居嘘P(guān)費(fèi)用憑證。
(2)有線電視初裝費(fèi)：300元／戶。
(3)管道煤氣初裝費(fèi)：多層住宅3000元／戶；高層住宅3500元／戶。上述收費(fèi)，物業(yè)公司必須向分管物價管理部門申報批準(zhǔn)后，領(lǐng)取《廣東省經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)許可證》始得收取，并接受業(yè)主及物價管理部門的監(jiān)督。因此，在廣州對于合同中沒有明確配套的設(shè)施，開發(fā)商收取相關(guān)費(fèi)用是合理的。
