購買一套房屋，對(duì)于普通消費(fèi)者來說，可能要花費(fèi)一輩子的積蓄。所以，特別希望能住得舒心。然而，由于部分開發(fā)商以及物業(yè)管理公司等方面的問題，造成業(yè)主與其之間的糾紛不斷。 要減少這類糾紛，其中最重要的就是要明晰小區(qū)物業(yè)物權(quán)歸屬問題。在本月23日，《物權(quán)法》草案
購買一套房屋，對(duì)于普通消費(fèi)者來說，可能要花費(fèi)一輩子的積蓄。所以，特別希望能住得舒心。然而，由于部分開發(fā)商以及物業(yè)管理公司等方面的問題，造成業(yè)主與其之間的糾紛不斷。
要減少這類糾紛，其中最重要的就是要明晰小區(qū)物業(yè)物權(quán)歸屬問題。在本月23日，《物權(quán)法》草案第五次審議稿再次對(duì)小區(qū)車庫、綠地、會(huì)所等歸屬問題進(jìn)行了詮釋，并欲征求各方意見后提交審議
問題一
誰是小區(qū)內(nèi)車庫(車位)的 主人 ？
《物權(quán)法》草案：對(duì)于小區(qū)內(nèi)車庫(車位)、綠地、會(huì)所的歸屬問題，本次《物權(quán)法》草案進(jìn)行了重點(diǎn)修改。草案五次審議稿將這一款修改為： 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬于業(yè)主共有。
案例回放：本報(bào)2005年9月28日，以《小區(qū)物管辦公室變 活動(dòng)室 、麻將聲聲業(yè)主叫苦》一題，報(bào)道了成都市成華區(qū)新鴻南路51號(hào)新龍?jiān)肺鲄^(qū)七棟樓下的 活動(dòng)室 變成麻將室的事件。原因在于該小區(qū)物管不僅開設(shè)活動(dòng)室影響小區(qū)居民休息，而且收費(fèi)問題遭遇部分業(yè)主的質(zhì)疑。同時(shí)，部分業(yè)主提出，物管收取小區(qū)內(nèi)過道停車費(fèi)不合理。因此，小區(qū)內(nèi)道路歸屬問題一直是業(yè)主和物管公司爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。
解讀：小區(qū)的車庫和車位到底歸誰所有？公生明律師事務(wù)所徐正飛認(rèn)為，《物權(quán)法》草案五次審議稿已經(jīng)明確進(jìn)行了詮釋。針對(duì)上述報(bào)道，徐正飛認(rèn)為，小區(qū)內(nèi)的過道是業(yè)主公攤的面積，肯定是屬于業(yè)主所有。根據(jù)誰擁有誰得利的原則，業(yè)主不應(yīng)該交納停車費(fèi)用。
然而，在采訪中，曾有部分物業(yè)公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，雖然車位是公攤面積，屬于業(yè)主共同所有，但是物業(yè)管理人員看管了車輛，收取一定的費(fèi)用理所當(dāng)然。
對(duì)此，徐律師認(rèn)為，這樣的說法有些牽強(qiáng)。物業(yè)公司的主要職責(zé)之一就是為小區(qū)內(nèi)的業(yè)主看管物品，如果說物管為業(yè)主看管了停在自家地上的汽車也要收費(fèi)，那么物管為業(yè)主看管了室內(nèi)的電視、冰箱等物品是否也要收費(fèi)？這個(gè)費(fèi)用顯然應(yīng)該是包含在物業(yè)管理費(fèi)當(dāng)中。
在得知《物權(quán)法》草案關(guān)于車庫(車位)的新規(guī)后，成都世紀(jì)城物業(yè)管理有限公司主管趙先生表示，草案對(duì)公司并不會(huì)造成影響，因?yàn)樵诠舅芾淼臉潜P中，對(duì)車庫的歸屬等問題早都做了明確的規(guī)定。趙主管還表示，如果物業(yè)公司沒有對(duì)小區(qū)內(nèi)的車庫(車位)做相應(yīng)的歸屬權(quán)規(guī)定，那歸業(yè)主所有是合理的。
問題二
小區(qū)內(nèi)道路該如何 劃分 ？
《物權(quán)法》草案：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示歸個(gè)人的除外。建筑物區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。
解讀： 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有。 徐正飛認(rèn)為，這表明以后再有過道停車收費(fèi)這樣的糾紛，就能迎刃而解。理由在于，按照規(guī)定，道路只要是在建筑區(qū)劃內(nèi)，不管是否公攤，首先它應(yīng)屬于全體業(yè)主所共有。同時(shí)，還進(jìn)一步從法律上明確了業(yè)主對(duì)小區(qū)內(nèi)道路的所有權(quán)。
問題三
會(huì)所 界定值得商榷
《物權(quán)法》草案：在第三次審議中有如下內(nèi)容， 會(huì)所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。
然而，在第五次審議中，法律委員會(huì)研究認(rèn)為，從實(shí)際情況看，提供健身、娛樂等服務(wù)的會(huì)所，絕大多數(shù)是作為獨(dú)立的房屋由開發(fā)商出售或者出租經(jīng)營(yíng)的，一般不作為建筑物的附屬設(shè)施歸業(yè)主共有，草案關(guān)于 會(huì)所 的規(guī)定可以刪去，會(huì)所不再歸業(yè)主所有。
案例回放：本報(bào)上月26日?qǐng)?bào)道的《田園業(yè)主：物管公司 下課 》一文中，成都田園小區(qū)關(guān)于開發(fā)商水果商鋪的歸屬收益問題，再次成為焦點(diǎn)，備受關(guān)注。
解讀：徐正飛認(rèn)為，草案認(rèn)為關(guān)于 會(huì)所 的規(guī)定可以刪去，會(huì)所不再歸業(yè)主所有的做法值得商榷。因?yàn)閯h去之后，某些開發(fā)商可能在此問題上大做文章，比如在銷售初期，宣傳本樓盤的休閑、娛樂設(shè)施，進(jìn)入公攤面積，不用收費(fèi)等來吸引消費(fèi)者，一旦消費(fèi)者購買，可能因?yàn)闆]有相關(guān)規(guī)定而吃啞巴虧。
問題四
個(gè)體業(yè)主能告物業(yè)
《物權(quán)法》草案：法律委員會(huì)建議將業(yè)主起訴物業(yè)的條件修改為： 對(duì)侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，對(duì)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)等違反合同發(fā)生的爭(zhēng)議，經(jīng)占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主或者占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義提起訴訟、申請(qǐng)仲裁；業(yè)主也可以以自己的名義提起訴訟、申請(qǐng)仲裁。
新修改的規(guī)定條件顯然比草案三次審議稿更為寬裕，草案三次審議稿中對(duì)侵害業(yè)主共同權(quán)益等行為，必須通過業(yè)主會(huì)議，經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意，可以以業(yè)主會(huì)議的名義提起訴訟、申請(qǐng)仲裁。
案例回放：去年10月26日，本報(bào)報(bào)道的《維修資金被挪用銀都花園業(yè)主告房管局不作為》被省高級(jí)法院收入 典型案例 向公眾發(fā)布。當(dāng)物管公司侵害了你的權(quán)益怎么辦？當(dāng)主管部門未能切實(shí)維護(hù)你的權(quán)益怎么辦？《物權(quán)法》草案進(jìn)一步明確了業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的訴訟權(quán)利。
解讀：按照草案，如果要訴訟物業(yè)管理公司，個(gè)體業(yè)主不用通過業(yè)主委員會(huì)就可提起訴訟。這本來是令廣大業(yè)主高興的事情，但四川泰和泰律師事務(wù)所律師熊永文卻有些擔(dān)憂，由于業(yè)主委員會(huì)沒有自己獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，對(duì)外不能承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，所以它作為訴訟主體會(huì)帶來很多問題。如果業(yè)主委員會(huì)敗訴，賠償費(fèi)用由誰承擔(dān)就成為問題。
而這樣的問題的確已經(jīng)在很多地方開始出現(xiàn)，南京某業(yè)主委員會(huì)告小區(qū)物業(yè)公司，最終以敗訴收?qǐng)觥Ｈ欢捎跇I(yè)主委員會(huì)沒有獨(dú)立財(cái)產(chǎn)，不能承擔(dān)賠償責(zé)任，物業(yè)公司要求業(yè)主委員會(huì)賠償500元精神損失費(fèi)的要求遭到了法院拒絕。而在北京同樣的訴訟事件中，法院判決了業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)賠償物業(yè)公司損失，但是由于業(yè)主委員會(huì)沒有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)而未能執(zhí)行。
熊永文律師認(rèn)為，要給予業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)以訴訟的權(quán)利，就應(yīng)該先要保障其法人資格，不然這樣的規(guī)定執(zhí)行起來可能效果并不理想。因?yàn)椋瑯I(yè)主委員會(huì)是小區(qū)內(nèi)業(yè)主的自治組織，是 自發(fā)性的公益性團(tuán)體 ，并不具有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)。既然沒有財(cái)產(chǎn)，那么用什么來賠償呢？業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，代表的是全體業(yè)主。如果最終要進(jìn)行賠償?shù)脑挘詈笾荒苡扇w業(yè)主承擔(dān)，但是，執(zhí)行的難度很大。
