這兩年來，法院受理的物業糾紛訴訟逐年增多，物業管理在實施與運作之中不斷地顯露出業主與物業管理者之間的各種糾紛。 在我國，物業管理是第三產業中新生的組成部分，也是我國房地產業發展到一定程度的必然產物。隨著近期物業糾紛事件頻頻在媒體曝光，這一問題成為大眾
這兩年來，法院受理的物業糾紛訴訟逐年增多，物業管理在實施與運作之中不斷地顯露出業主與物業管理者之間的各種糾紛。
在我國，物業管理是第三產業中新生的組成部分，也是我國房地產業發展到一定程度的必然產物。隨著近期物業糾紛事件頻頻在媒體曝光，這一問題成為大眾關注的焦點。這兩年來，法院受理的物業糾紛訴訟也逐年增多，一方當事人為數十人、甚至數百人的集體訴訟也連續受理。
60%的糾紛原因：業主與物業公司之間未訂立合同
物業管理合同，是確立業主與物業公司各自權利義務的準則。物業管理合同是物業管理者與房屋所有權人、使用人(統稱為業主)就對房屋、公共設施、公用設備及相關場地實施維護和管理達成的協議。這是一種提供勞務的委托合同。
1997年8月，建設部、國家工商局發布了《物業管理委托合同示范文本》，從而為訂立合同提供了參考依據。實施物業管理應簽訂合同，但在審判實務中，法官們發現近60%的糾紛中業主與物業公司間未訂立合同。這種情況主要存在于居住小區未成立業主委員會以及商品房銷售、房改售房與物業管理銜接問題上。
未訂合同的原因 業主拒絕與物業公司訂立合同;未成立業主委員會而未訂立合同;物業公司管理晚于業主購房入住時間未訂立物業合同事由是多樣的。首先是業主拒絕與物業公司訂立。像某物業管理中心起訴5名業主拖欠物業費。5被告是1998年城市危改時被強制拆遷安置到該小區。5名業主出于對拆遷分配房屋的地理位置、住房面積不滿，雖物業管理中心多次找他們交涉，他們拒不簽合同、不交物業費，反而要求對方將自己遷回原址。
其次是居住小區或公寓未成立業主委員會，物業公司無相應的服務對應主體，合同不能訂立。特別是高檔公寓住宅的物業費，應由物業公司與業主委員會協商后定價。若未成立業主委員會，則無法協商確訂物業費，最終則造成物業公司自行定價。這就為日后有關物業費價格高低及合理性，在業主與物業公司間埋下糾紛的伏筆。
此外還會因物業公司對房屋、公共設施的管理時間晚于業主購房和入住時間造成未簽訂合同。
未訂書面物業合同是否可拒交物業費?
由于未訂立物業合同，在雙方當事人間缺少書面協議來確定權利與義務，訴訟中，業主們會以此作為抗辯理由而拒不同意補交物業費用。只要物業公司已經為業主提供了服務管理行為，而業主們在日常生活中接受了物業服務，這在業主與物業公司間已構成事實上物業管理關系，發生了債權與債務，業主應交納物業費。倘若認為物業費的收取標準過高，與實際物業管理水準不符可提出異議，請法官一并審理。 糾紛多集中在 物業費收取標準雙方不一致、物業合同內容不完備物業管理合同中，物業費的收取標準是十分重要的條款，也是引起爭議的焦點。目前，物業費標準有三種定價方式，即政府定價、政府指導價、經營者定價。在普通居民小區、危改、房改小區里，物業費價格為政府定價，應符合政府規定的標準。高檔公寓住宅物業費是由經營者定價，但應由物業公司與業主委員會協商。
物業管理合同內容上不完備，條款用語含混，欠缺必備的約定內容也是會給業主或物業公司帶來日后爭議的原因。故在訂立物業管理合同時，對合同中物業管理事項，管理的標準、管理權限、管理費的收支、監督檢查和違約責任等條款應一一審核、明確規定。只要有一方不履行合同義務，對方就有權以違約起訴，維護自己合法權益。
95%的案件顯示：業主狀告物業公司涉及業主委員會
法官們在審理物業糾紛案件中看到，95%以上的業主狀告物業公司案件中，業主委員會均無任何的作為，看不到業主委員會在為業主們合法權益保護上的功效，對物業管理上出現問題置若罔聞。
業主委員會是在當地房地產行政主管部門指導下，由小區內產權人、使用人選成的代表組成，代表和維護產權人、使用人合法權益的自治組織。業主委員會有權選聘和解聘物業管理者，與之訂立合同，審定物業公司報送的物業管理服務計劃，財務預、決算，聽取業主們意見與建議。在法官們審理的案件里，不少糾紛涉及到業主委員會職能作用。因未成立業主委員會、缺乏對物業公司管理服務監督機制，致使物業公司只顧收取費用，不積極、全面地履行管理行為。如某物業公司狀告30余戶業主拖欠物業費案。經庭審查證，糾紛起因是物業公司在春節放假期間，因雇用保潔員大多回家探親，十余天小區內沒人清掃垃圾，衛生環境極差，業主們才拒不交納保潔費的。法官們判決業主們在扣減了部分保潔費后補交。要根本解決此案糾紛，應盡快成立業主委員會，發揮業主委員會的權利作用，由其向物業公司提出限期改正意見，逾期可辭去物業公司的管理服務活動。
居住小區不成立業主委員會，對某些應當協商定價的收費項目無法確定。如對小區生活用熱水價格，根據市物價局的通知，生活熱水價格原則應由供應者與用戶協商而制訂。若未建業主委員會，熱水價格無從協議，而業主們又認為物業公司單方定價偏高，供水時冷時熱，拒不交費形成糾紛。
在住房走向商品化、社會化之后，建立專業化物業管理模式是必然的選擇，加大物業管理的立法力度，規范物業管理行為，是當務之急。
