第一章 總則
第一條 為加強(qiáng)和規(guī)范上饒市住宅區(qū)物業(yè)管理，明確業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)及其他有關(guān)管理部門的權(quán)利和義務(wù)，保障住宅區(qū)物業(yè)的合理使用，維護(hù)住宅區(qū)的公共秩序，創(chuàng)造整潔、安全、優(yōu)美、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理。
第三條 本辦法所稱的住宅區(qū)，是指以住宅為主，公用設(shè)施配套比較齊全并具有一定規(guī)模的居民生活區(qū)。住宅區(qū)的劃分，由縣、市(區(qū))房地產(chǎn)管理部門結(jié)合社區(qū)管理，按照住宅與公共實(shí)施的相關(guān)情況劃定。
本辦法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的各類房屋及相關(guān)設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地等。
本辦法所稱業(yè)主，是指房產(chǎn)的所有權(quán)人。非業(yè)主使用人可以根據(jù)業(yè)主委托，享有權(quán)利，并承擔(dān)義務(wù)。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主、非業(yè)主使用人委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常維護(hù)、修繕和整潔，同時(shí)對(duì)住宅區(qū)的安全、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等進(jìn)行日常管理，并為業(yè)主、非業(yè)主使用人提供相關(guān)業(yè)務(wù)。
本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立的從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的法人。
第四條 市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(以下簡稱物業(yè)主管部門)是本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的行政主管部門。
縣、市(區(qū))房地產(chǎn)管理部門是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政管理部門，依照本辦法對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督管理。
建設(shè)、規(guī)劃、市二、電力、郵電、環(huán)衛(wèi)、園林、公安(消防)、價(jià)格、工商行政管理等有關(guān)部門按照各自職責(zé)協(xié)同實(shí)施本辦法。
街道辦事處協(xié)助有關(guān)行政管理部門對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社會(huì)業(yè)務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。
第二章 業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)
第五條 實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)入住率達(dá)到50%以上的，必須召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主人數(shù)超過100名的，可按比例推選業(yè)主代表。
業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主組成，業(yè)主代表大會(huì)由業(yè)主推選的代表組成。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)須擁有投票權(quán)者過半數(shù)以上的業(yè)主或業(yè)主代表出席才能舉行。
業(yè)主的投票權(quán)，普通住宅按每20平方米為一個(gè)計(jì)票單位，別墅按每15平方米為一個(gè)計(jì)票單位;非住宅按每10平方米為一個(gè)計(jì)票單位，不足的按四舍五入處理，但每個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位不得分割投票。
第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，由物業(yè)主管部門會(huì)同街道辦事處、居委會(huì)等相關(guān)單位組織召開，費(fèi)用開支由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)。
第六條 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán)：
(一)選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)委員;
(二)審議通過或修改業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約;
(三)審議業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告;
(四)決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè);
(五)審議通過住宅區(qū)物業(yè)管理方案;
(六)決定其他有關(guān)維護(hù)業(yè)主權(quán)益和督促業(yè)主執(zhí)行業(yè)主公約的重大事項(xiàng)。
第七條 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)一般每年召開1-2次;經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或10%以上業(yè)主提議，也可臨時(shí)召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。
業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)可以邀請(qǐng)街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)和使用人代表列席。業(yè)主可書面委托代理人出席。業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)管理企業(yè)列席會(huì)議的，物業(yè)管理企業(yè)的負(fù)責(zé)人或其書面委托代理人應(yīng)當(dāng)列席會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的決議，以全體業(yè)主或業(yè)主代表過半數(shù)通過。
第八條 業(yè)主委員會(huì)是在住宅區(qū)內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。
一個(gè)住宅區(qū)只能成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。
第九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：
(一)召集和主持業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì);
(二)聘請(qǐng)派出所、居民委員會(huì)等有關(guān)單位人員兼任業(yè)主委員會(huì)副主任或委員;
(三)根據(jù)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的決定，可以通過招投標(biāo)或其他方式，選聘、續(xù)聘或改聘物業(yè)管理企業(yè)，并代表業(yè)主簽訂、變更、終止物業(yè)管理委托合同;
(四)監(jiān)督檢查物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的使用情況;
(五)檢查業(yè)主公約和物業(yè)管理委托合同的執(zhí)行情況;
(六)受理業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的投訴;
(七)監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)的工作，根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)請(qǐng)求公布欠繳費(fèi)戶名單，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)催交物業(yè)管理業(yè)務(wù)費(fèi);
(八)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第十條 業(yè)主委員會(huì)根據(jù)住宅區(qū)的規(guī)模由5至11人組成，設(shè)主任1人，副主任1至3人，每屆任期3年，可以連選連任。
業(yè)主委員會(huì)可將日常管理事務(wù)委托居民委員會(huì)承擔(dān)，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集，作出的決議，以組成人員的過半數(shù)通過。
第十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，將業(yè)主委員會(huì)章程和名單報(bào)物業(yè)主管部門登記備案，并同時(shí)抄送當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)。
第十二條 業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同分?jǐn)偅坏贸^同期物業(yè)管理費(fèi)總額的5%.具體數(shù)額和計(jì)劃由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)審議決定。
第十三條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決議和業(yè)主公約，應(yīng)當(dāng)符合國家的有關(guān)規(guī)定，不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。
第三章 物業(yè)管理企業(yè)
第十四條 物業(yè)管理企業(yè)必須持有物業(yè)主管部門頒發(fā)的《物業(yè)管理資質(zhì)證書》。物業(yè)管理資質(zhì)實(shí)行年審制和等級(jí)管理制。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配備相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員和管理人員，物業(yè)管理人員應(yīng)經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)考核合格后，持證上崗。
第十五條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：
(一)根據(jù)委托合同和法律、法規(guī)、規(guī)章以及國家的其他有關(guān)規(guī)定，管理住宅區(qū)的物業(yè);
(二)按照國家和省、市有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理業(yè)務(wù)費(fèi);
(三)制止各種損害住宅區(qū)物業(yè)和妨礙物業(yè)管理的行為;
(四)享受國家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。
第十六條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供的業(yè)務(wù)內(nèi)容：
(一)物業(yè)公用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、養(yǎng)護(hù)、維修和更新;
(二)物業(yè)公用部位、共用設(shè)施和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路景觀、綠地的保潔業(yè)務(wù);
(三)公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護(hù)、管理;
