象山的李女士租用了郭青（化名）名下的店面開了一家零售店，在租賃期間，政府要征收這塊土塊，郭青為了獲得搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)提出要終止租賃合同，但李女士拒絕搬走，并且要求郭青向其承擔(dān)賠償責(zé)任。上海房產(chǎn)糾紛律師解釋到像政府征收這樣的不可抗力導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行的情況下，雙方當(dāng)事人之間不存在違約責(zé)任。
在承租期間，因當(dāng)?shù)卣畢^(qū)塊改造，相關(guān)部門將該店面列入征收范圍，并與所有權(quán)人即郭青簽訂了《非住宅房屋征收貨幣補(bǔ)償協(xié)議》，對(duì)搬遷安置以及停業(yè)停產(chǎn)損失進(jìn)行了補(bǔ)償。此外還約定，如在公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)騰空房屋，可獲得9萬(wàn)元的搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。郭青愉快地簽訂了協(xié)議。不料，李女士在得知該消息后表示拒絕搬遷，并以“尚在承租期內(nèi)”為由，向郭青索要政府發(fā)放的停業(yè)停產(chǎn)損失補(bǔ)償款。期間，相關(guān)部門對(duì)搬遷騰空期限進(jìn)行了兩次延期公告，郭青則為該房屋辦理了自來(lái)水表停水拆表和停電拆表銷戶手續(xù)。但是，李女士依舊拒絕搬遷，無(wú)奈之下，郭青訴至法院要求李女士騰退房屋。法院經(jīng)審理認(rèn)為，郭青系《非住宅房屋征收貨幣補(bǔ)償協(xié)議》的當(dāng)事人，房屋被國(guó)家依法征收后，其征收補(bǔ)償對(duì)象為房屋所有權(quán)人，房屋承租人并非征收補(bǔ)償?shù)膶?duì)象，作為承租人的被告李女士因租用房屋被征收后主張相關(guān)權(quán)利的，不應(yīng)以房屋征收部門與原告郭青簽訂的房屋征收補(bǔ)償協(xié)議作為依據(jù)，相關(guān)爭(zhēng)議應(yīng)以雙方簽訂的房屋租賃協(xié)議約定作為解決依據(jù)。由于雙方的租賃協(xié)議約定政府行為、自然災(zāi)害等非因郭青行為終止租賃的，房屋內(nèi)包括裝修、吊燈、地磚、閣樓、扶手、玻璃、拉門等的固定裝修歸郭青所有，故承租人的要求缺乏法律依據(jù)而難獲支持。對(duì)于房屋尚未騰空期間，郭青是否有權(quán)要求李女士騰空返還的問(wèn)題，依據(jù)上述協(xié)議及搬遷騰空公告，征收決定生效后訴爭(zhēng)房屋并不是立即移交，而是規(guī)定了一定的房屋搬遷騰空時(shí)間，在此期間由郭青負(fù)騰空房屋義務(wù)。在搬遷騰空公告規(guī)定的最后搬遷騰空房屋期限之前，郭青仍可依據(jù)協(xié)議占有使用訴爭(zhēng)房屋，其據(jù)此行使訴爭(zhēng)房屋的出租人權(quán)利，要求李女士騰退租賃房屋，依法有據(jù)。故象山法院一審判決支持房東郭青的訴訟請(qǐng)求。租客李女士不服上訴后，市中院于近日二審判決駁回上訴，維持原判。
滬律網(wǎng)提示：本案中的房屋租賃合同在事實(shí)上已經(jīng)不能繼續(xù)履行了，并且不能歸責(zé)于出租人的責(zé)任，承擔(dān)人無(wú)權(quán)要求出租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任，并且出租人作為房屋所有人可享有搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。
《合同法》第一百一十條：當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事實(shí)上不能履行；(二)債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高；(三)債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。
上海房產(chǎn)糾紛律師表示：本案中房屋租賃合同的不能繼續(xù)履行的原因是政府的征收，系不可抗力，不可歸責(zé)于李女士和郭青，李女士需要在規(guī)定的期限內(nèi)騰空房屋，郭青應(yīng)當(dāng)返還剩余租期的租金，但無(wú)需向李女士承擔(dān)違約責(zé)任。
