分房貨幣化和住宅產(chǎn)業(yè)化使得中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)空前繁榮期，盡管這個(gè)過程伴隨著起伏和波動(dòng)，質(zhì)疑和非議，但不可否認(rèn)的事實(shí)是，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在制造了無數(shù)暴發(fā)戶的同時(shí)，也確確實(shí)實(shí)地改善了老百姓(至少是一部分老百姓)的住房條件。房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇( t# i, q i" p
房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇% a# j( G" r* ]
與此同時(shí)，住宅的產(chǎn)業(yè)化打破了原先以工作單位為紐帶的鄰里關(guān)系和居民結(jié)構(gòu)，將原來由單位后勤部門負(fù)責(zé)的房屋管理職能從工作單位剝離出來，從而催生了一個(gè)新興的市場(chǎng)——物業(yè)管理市場(chǎng)的形成。新浪樂居論壇- S }( P
. d7 W, f) J. y而從這個(gè)市場(chǎng)目前的現(xiàn)狀來看，物業(yè)管理的市場(chǎng)化，并沒有達(dá)到市場(chǎng)化的初衷，市場(chǎng)的參與方似乎都在抱怨己方的權(quán)利受到侵害——物業(yè)公司指責(zé)業(yè)主惡意拖欠物業(yè)費(fèi)，業(yè)主則指責(zé)物業(yè)公司未能提供物有所值的服務(wù)職能，一時(shí)間，整個(gè)行業(yè)亂象叢生，物業(yè)管理糾紛頻頻，已經(jīng)成為了和諧社會(huì)的一個(gè)極不和諧的雜音5 Q$ T& W
/ E' S) [. Z! @4 [新浪樂居論壇物業(yè)管理市場(chǎng)的混亂表現(xiàn)是多方面的，原因也是多方面的，本貼只是從前期物業(yè)管理的制度的系統(tǒng)性缺陷開始，將前期物業(yè)管理中的一些矛盾和問題提出來供大家思考。
" P5 U0 b$ ~房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇
& t4 j' F1 K- b5 o% ~買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇缺陷之一：前期物業(yè)管理的時(shí)間界定不清晰買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇) q* Q6 [8 G. p.
% R* F( m$ h0 r# b按照物業(yè)管理?xiàng)l例的解釋，前期物業(yè)管理是指從售房之日起，到業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理合同之日止，此期間的物業(yè)管理。售房之日是清晰明確的，但業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂合同，這個(gè)日期明顯缺乏法律的嚴(yán)謹(jǐn)性。一年不簽，就“前期”一年;若10年內(nèi)業(yè)委會(huì)還成了不了，那就“前期”10年了。wh.bbs.house.sina.com.cn" a/ c# f8 m$ t
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缺陷之二：前期物業(yè)管理的法律主體混亂
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從售房之日到物業(yè)公司進(jìn)駐，到業(yè)委會(huì)成立 再到簽訂合同，這其中至少涉及了四個(gè)主體：購房人、開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)。但由于前期物業(yè)管理的時(shí)間界定上的不清晰，導(dǎo)致了前期物業(yè)管理期間，物業(yè)公司的服務(wù)對(duì)象發(fā)生轉(zhuǎn)移，但相關(guān)的權(quán)利和義務(wù)并為發(fā)生轉(zhuǎn)移。如果我們以交房日期劃分，交房前，前期物業(yè)公司服務(wù)的對(duì)象是開發(fā)商，而交房后服務(wù)對(duì)象已經(jīng)變成了購房人(此時(shí)已經(jīng)成為業(yè)主)。5 D& f: Y
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缺陷之三：前期物業(yè)管理的中，業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)完全不對(duì)等8 Z% I7 _) F$ t
2 K# t& }$ J買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇由于前期物業(yè)管理是從預(yù)售時(shí)計(jì)算，所以，前期物業(yè)管理中對(duì)物業(yè)公司的選擇權(quán)、對(duì)物業(yè)管理的議價(jià)權(quán)都在開發(fā)商手中，等到物業(yè)移交后，業(yè)主只能被動(dòng)的接受開發(fā)商與物業(yè)的約定，而這個(gè)約定往往對(duì)業(yè)主是極為不利的，但由于物業(yè)公司已經(jīng)先入為主，業(yè)主除了按物業(yè)公司單方面的格式合同交費(fèi)外，實(shí)際上已經(jīng)喪失了作為消費(fèi)者最基本的選擇權(quán)、議價(jià)權(quán)、協(xié)商權(quán)，甚至于，不按物業(yè)公司的條款付費(fèi)，要么新房鑰匙拿不到手，要么拿到鑰匙后，無法正常裝修。物業(yè)公司就是這樣反客為主，逐步逼業(yè)主就范。新浪樂居 N3 q! d. R! t
由于前期物業(yè)管理制度先天性的缺陷，剝奪了業(yè)主應(yīng)有的選擇權(quán)、議價(jià)權(quán)，造成了的利益被侵害，激化了物業(yè)公司和業(yè)主間的利益沖突，并給后期的物業(yè)管理埋下隱患，必須引起高度重視，及時(shí)予以修正。
