對于我國不動產(chǎn)價稅費體系如何改革完善，中國共產(chǎn)黨第十六屆中央委員會第三次全體會議通過的《中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》提出了明確改革思路：“加快發(fā)展土地、技術(shù)、勞動力等要素市場”，“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費”。但對于具體如何開征物業(yè)稅、物業(yè)稅與土地出讓金（地價）、以及有關(guān)土地收費之間的關(guān)系，社會上出現(xiàn)了很多不同認識，甚至有人提出物業(yè)稅要替代土地出讓金，開征物業(yè)稅就是要取消土地出讓金等。現(xiàn)從土地價、稅、費的內(nèi)涵、相互關(guān)系、當前土地價稅費體系存在的問題等幾個方面進行分析，提出改革的方向。
一、土地出讓金（地價）、稅、費是三個不同的范疇
土地出讓金（地價）是國家作為土地所有者向土地使用者收取的土地價格，是土地使用權(quán)的交易價格，借助土地市場平等競爭通過土地使用權(quán)交易實現(xiàn)，價格高低取決于土地市場的供求關(guān)系，解決土地市場配置和產(chǎn)權(quán)交換、交易的問題，是政府以土地所有者的身份收取的土地使用權(quán)讓渡價款。
費則是為補償政府有選擇的為特定公民群體提供特定服務(wù)所需而收取的費用，解決的是享受特殊服務(wù)的公民與非享受特殊服務(wù)公民之間的負擔公平問題，收費遵循對等補償原則，收費高低與享受特定服務(wù)的成本相對應(yīng)，一手交費一手取得服務(wù)，例如土地登記費。
稅收是憑借國家政權(quán)收取的，用于補償政府提供無選擇的普遍服務(wù)所需的費用，解決的是政府無選擇的對公民普遍提供服務(wù)的費用補償和在政府服務(wù)中“免費搭車人”問題，例如用于支付公務(wù)員工資。交納稅收與取得服務(wù)不存在一手交稅一手取貨的直接對應(yīng)關(guān)系，納稅人交納稅收的高低與享受政府服務(wù)量也不直接對應(yīng)。稅收是憑借國家政權(quán)強制力收取的，解決的是收益再調(diào)節(jié)問題。
可見，土地出讓金（地價）、稅、費是三個不同的范疇，理論基礎(chǔ)、收取依據(jù)、收取標準、調(diào)節(jié)目的、所起作用等均不相同，三者需要相互配合，不能相互替代，這是經(jīng)濟學的基本理論。土地出讓金是土地所有者出讓土地使用權(quán)的交易價款，解決的是土地市場配置和土地產(chǎn)權(quán)交換問題，出讓金高低取決于土地市場供求關(guān)系；而不動產(chǎn)稅（物業(yè)稅）則是政府以政權(quán)強制力對使用或者占有不動產(chǎn)的業(yè)主征收的補償政府提供無選擇普遍服務(wù)的費用，目的是在市場配置土地資源的基礎(chǔ)上，提高土地的保有成本，促進集約利用，解決的是收益再分配問題。因此，不能互相替代，開征物業(yè)稅并不會也不應(yīng)該取消土地出讓金。
二、我國土地價稅費體系改革完善的方向應(yīng)當是：清費、明價、完稅
我國當前的土地稅和費基本都是沿用計劃經(jīng)濟時期的設(shè)置，當前我國土地價、稅、費存在的主要問題是關(guān)系混亂。價不清，不能體現(xiàn)市場交換價格；費過多過濫，費大欺價；土地稅收體系不合理。現(xiàn)行土地稅制基本上是計劃經(jīng)濟體制下遺留下來的，計劃經(jīng)濟時期不鼓勵土地流動，因此稅制設(shè)置不適應(yīng)市場經(jīng)濟的要求；土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅種多、稅負重，包括營業(yè)稅、契稅、土地增值稅、所得稅、印花稅等，占到價款的20%～30%，客觀上限制了土地流轉(zhuǎn)和市場配置；土地保有環(huán)節(jié)基本無稅，對少數(shù)單位、個人占用和浪費大量土地資源缺乏經(jīng)濟制約，不利于節(jié)約土地資源。
我國土地價稅費體系改革完善的方向應(yīng)當是：明價、完稅、清費，而不是取消土地價格。清費即清理各類土地收費，只保留政府為特定公民群體提供特定服務(wù)所需而收取的費用，如土地登記費等，其他土地收費全面清理。明價，通過完善土地市場，大力推行招標拍賣掛牌出讓土地使用權(quán)，規(guī)范協(xié)議出讓，形成市場決定土地價格的機制。完稅，完善稅制，歸并土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的土地稅種、減輕稅負，可以考慮取消土地增值稅等，鼓勵流轉(zhuǎn)；提高土地保有環(huán)節(jié)的稅負，建立資源占用的約束機制，適時開征不動產(chǎn)稅（物業(yè)稅），提高土地保有成本。
