網(wǎng)友咨詢：
我于今年一月購(gòu)買(mǎi)二手房一套，含自行車(chē)庫(kù)一個(gè)，合同約定該車(chē)庫(kù)為獨(dú)立所有，如不是，售出方賠償二萬(wàn)元整。我與售出方原約定4萬(wàn)元購(gòu)房余款于5月1日前付清，同時(shí)他退還我兩證及遷出戶口，如果我逾期不交清余款每天要付千分之二的違約金。 現(xiàn)經(jīng)查實(shí)該車(chē)庫(kù)為合用車(chē)庫(kù)，無(wú)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。我們就賠償款達(dá)不成統(tǒng)一意見(jiàn)，售出方只愿意賠償3千元。若一直無(wú)法達(dá)成共識(shí)，我未向賣(mài)方支付余款4萬(wàn)，屬我違約還是賣(mài)方違約在先？請(qǐng)問(wèn)我怎樣做能最大限度保障自己的權(quán)益？
四川成都康健忠律師回復(fù)：
根據(jù)你的陳述情況，我認(rèn)為對(duì)方應(yīng)當(dāng)按照合同約定賠償你不能取得獨(dú)立車(chē)庫(kù)的損失;同時(shí)，你在與對(duì)方交涉的過(guò)程中如果沒(méi)有證據(jù)留下來(lái)，則應(yīng)當(dāng)爭(zhēng)取盡快解決糾紛，以免因?qū)Ψ街鲝堖`約金而使你遭受更多的損失。建議如果無(wú)法盡快協(xié)商解決，則應(yīng)當(dāng)當(dāng)機(jī)立斷聘請(qǐng)律師代理提起訴訟。
江西南昌鄭吉敏律師回復(fù)：
你們是否在合同中約定房屋交付時(shí)間和產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)間，如果約定了，就按約定存在先后履行順序;如未約定視為交付房款時(shí)同時(shí)履行。同時(shí)履行意味一方在對(duì)方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求，因此也不存在違約在先的概念。
鑒于你的案件，如果有證據(jù)證明合同指向的車(chē)庫(kù)無(wú)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，你可以只支付2萬(wàn)元，并起訴要求對(duì)方強(qiáng)制履行過(guò)戶義務(wù)。在支付2萬(wàn)元前或同時(shí)請(qǐng)律師發(fā)律師函或自己致函給對(duì)方，要求對(duì)方承擔(dān)2萬(wàn)元違約金，并抵消房款。
