隨著房市調(diào)控政策的一次次突然光顧，因簽訂合同而無(wú)法獲得貸款等房產(chǎn)糾紛案件居高不下，甚至一時(shí)間假離婚風(fēng)靡京城，迫使法院也出面勸解。變局之下，購(gòu)房者如何維護(hù)自身利益?
政策突變 貸款客戶被動(dòng)違約
二套房首付突然提升，讓原本湊足首付的二套房買家倒吸了口涼氣。
而根據(jù)記者了解，由于貸款政策突變，由此引發(fā)的開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間的法律糾紛，并不在少數(shù)。
吳某(化名)夫妻是來(lái)自外地的在京就業(yè)者，原本生活得有滋有味，但2010年延續(xù)至今的房產(chǎn)糾紛，卻讓夫妻二人深感煎熬。
“我們?cè)?jīng)在北京買過(guò)兩套房，賣掉了一套，剩下的這套是60多平方米的一居，2010年4月，我們跟京東某樓盤簽訂了購(gòu)房合同，也做了網(wǎng)簽，當(dāng)時(shí)支付了4成首付。”
吳某稱，自己沒(méi)有想到一趟過(guò)山車會(huì)坐這么久——剛首付4成新政就出了，作為二套房，首付比例要達(dá)到50%，由于銀行貸款尚未獲批，莫名多出20萬(wàn)首付，二人實(shí)在無(wú)力支付。
開(kāi)發(fā)商勸吳某退房，甚至建議他可通過(guò)假離婚以第一套房名義購(gòu)買，吳某并沒(méi)有聽(tīng)而信之。開(kāi)發(fā)商以違約責(zé)任將吳某告上公堂。但正當(dāng)雙方各自準(zhǔn)備材料打算要對(duì)簿公堂的時(shí)候，政策又變，第三套房完全限貸，身心俱疲的吳某，這回是徹底準(zhǔn)備退房了。
戲劇性的是，時(shí)至2011年春節(jié)前，公積金貸款對(duì)改善性買房人有所松動(dòng)，對(duì)于賣一買一的二套房客戶重新打開(kāi)大門，吳某與開(kāi)發(fā)商握手言和，并很快申請(qǐng)了公積金貸款。
誰(shuí)曾想到，公積金尚未審核完，京15條再次橫空出世，明確規(guī)定外地人不得購(gòu)買第二套住房。截至記者發(fā)稿時(shí)，吳某仍在焦急等待著自己的公積金貸款審批。
欲避政策 少數(shù)人鋌而走險(xiǎn)
2月17日，號(hào)稱史上最強(qiáng)的京版國(guó)八條“空襲”而來(lái)，在此后兩三天內(nèi)，各大銀行便陸續(xù)響應(yīng)，將二套房首付額度提升至6成，貸款利率提升至基準(zhǔn)利率1.1倍。其中特別明確規(guī)定，京籍購(gòu)房者三套房禁止購(gòu)房，外地購(gòu)房者二套房禁止購(gòu)買。
而部分購(gòu)房者甚至還沒(méi)有緩過(guò)神來(lái)，便已經(jīng)乘上了這艘顛簸的“客輪”——已簽訂購(gòu)房合同卻沒(méi)有完成貸款的客戶，面臨著首付款意外緊缺的嚴(yán)峻局面，正如吳某。
某房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站市場(chǎng)負(fù)責(zé)人王偉偉透露，由政策調(diào)控引發(fā)的退房案例，甚至是糾紛案件并不在少數(shù)，其中大多數(shù)情況下購(gòu)房者自認(rèn)倒霉。但也有一些人確實(shí)會(huì)找一些法律的漏洞來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，如通過(guò)假離婚手段，將已有房產(chǎn)登記在夫妻一方名下，另一方則以首套房名義貸款購(gòu)房。
甚至有人建議，在這種情況下，應(yīng)當(dāng)以“家庭利益”為重，當(dāng)務(wù)之急就是拿下貸款，甚至不惜短期離婚，畢竟從法律上來(lái)講，離婚證的法律效力不容忽視。
律師說(shuō)法 貸款購(gòu)房謹(jǐn)慎為先
對(duì)于政策影響下的購(gòu)房合同違約事件頻發(fā)，上海瑞富律師事務(wù)所高某亭律師在接受記者采訪時(shí)表示，即便購(gòu)房者簽訂的是有效合同，但往往會(huì)對(duì)于貸款未能獲批等意外情形作出補(bǔ)充條款。否則，按行業(yè)慣例看，往往大家會(huì)默認(rèn)為是買房人因自身原因未能獲得貸款，從而導(dǎo)致買賣不成立，甚至讓購(gòu)房者承擔(dān)違約責(zé)任，所以在簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎，及早對(duì)預(yù)期可能出現(xiàn)的貸款風(fēng)險(xiǎn)作出說(shuō)明。
“如果購(gòu)房者在政策之前率先進(jìn)行了網(wǎng)簽，在貸款沒(méi)有獲得的情況下，最終也沒(méi)有太好的解決辦法，如果購(gòu)房者不能自行湊足首付，最壞的辦法只有解除合同。”她說(shuō)，由于合同法中規(guī)定，合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。所以在遇到上述情況時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)及時(shí)請(qǐng)求變更或解除合同，而不要一味認(rèn)為自己已經(jīng)違約。
