從6月27日，上海“蓮花河畔景苑”7號樓倒塌至今，已過去近一個月的時間，塌樓事件所帶來的后續(xù)問題正在有步驟的解決中，但倒塌事故的發(fā)生已經(jīng)對一路高歌猛進的中國商品房市場敲響了警鐘。
房地產(chǎn)律師秦某在接受記者采訪時說：“期房的預售制度把本來很小的建筑災害擴大化了。”
上海杜某平律師事務所主任、律師杜某平說：“如果目前實行的是現(xiàn)房銷售制度，情況就會好很多。”
秦某和杜某平分別是北京和上海的律師，他們有一個共同的特點就是，有豐富的房產(chǎn)糾紛官司實戰(zhàn)經(jīng)驗。
這兩位律師告訴記者，目前在北京和上海，有超過80%的房產(chǎn)糾紛均源于預售制度，而且有規(guī)模越大越來，問題越來越嚴重的趨勢。
目前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)所實行的商品房預售制度，主要依據(jù)建設部1994年11月出臺的《城市商品房預售管理辦法》(建設部令第40號)，并根據(jù)2001年8月《建設部關于修改〈城市商品房預售管理辦法〉的決定》、2004年7月《建設部關于修改〈城市商品房預售管理辦法〉的決定》先后兩次修正。
商品房預售制度出臺之時，我國城鎮(zhèn)住房的改革剛剛起步，房地產(chǎn)業(yè)面臨的問題是資金嚴重不足，從銀行貸款幾乎是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的唯一選擇。實際上，商品房預售制度也確實發(fā)揮了其積極作用，拉動了城市經(jīng)濟的發(fā)展。
不過，問題隨之而來。在預售制度之下，開發(fā)商僅用很少的自有資金就可啟動項目，很多風險被轉嫁到購房者身上，質(zhì)量問題、延遲交房甚至爛尾等現(xiàn)象時有發(fā)生。
2003年10月，廣東人大代表朱永平向廣州市國土房管局指出商品房預售制的五大弊端，建議廢除預售制度。2005年8月，中國人民銀行發(fā)布的《2004中國房地產(chǎn)金融報告》中首次建議：“取消現(xiàn)行房屋預售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。”
今年3月，民革中央遞交提案，認為房地產(chǎn)預售制度已成為房地產(chǎn)市場不規(guī)范的主要根源之一，預售制度降低了開發(fā)商門檻，為“空手套白狼”提供了便利。
但是，也有反對取消的觀點認為，取消預售制度可能會造成房屋的有效供給不足，或進一步加劇房價非理性上漲。據(jù)了解，2008年，全國商品房銷售額達到2.4萬億元，其中，約七成的成交來自期房。
爭議之間，廣州、深圳和上海等城市都陸續(xù)加緊了對商品房預售的監(jiān)管。上海塌樓事件發(fā)生后，該樓盤業(yè)主有房住不進的尷尬讓商品房預售制度再度引起人們的關注，廢除該制度的呼聲漸高。
中國政法大學研究生院常務副院長、教授李某直言，預售制度是中國很多腐敗的源頭，建立這項制度的背景是供應不足，同時，由于房地產(chǎn)行業(yè)的市場化剛剛起步，為了鼓勵資金進入這個行業(yè)，而現(xiàn)在的情況是，不用鼓勵也有人搶著進入這個行業(yè)，預售制度已經(jīng)是弊大于利，到了該取消的時候了。
秦某認為，“商品房預售制度給劣質(zhì)的開發(fā)商打開了方便之門，他們本來是沒有競爭力的，但是預售制度使得其有了競爭力，甚至有時競爭力還超過優(yōu)質(zhì)開發(fā)商，預售制度不取消，引發(fā)的問題會更多。”
秦某建議，即使預售制度不能廢除，也要向香港學習怎么做好監(jiān)督，如規(guī)定開發(fā)商必須先向銀行或以其他的方式擔保，確保有足夠的資金完成建筑，才能獲準發(fā)售期房，并規(guī)定業(yè)主支付期房的款項必須存入第三方的托管賬戶，第三方作為托管人代發(fā)展商持有款項，在得到承建商的證明后，才能把款項付給發(fā)展商用以支付建筑費等等。
