大半年前，上海的房地產(chǎn)市場是全世界最火熱的市場。這里的一切是如此地引人注目：上海是全世界最具活力的經(jīng)濟(jì)體中最具活力的城市，海內(nèi)外腰纏萬貫的華人均渴望投資這里的房地產(chǎn)交易。甚至連外國人也忍不住加入了進(jìn)來：摩根士丹利參與了上海市一項(xiàng)投資額達(dá)9000萬美元的房地產(chǎn)項(xiàng)目，而美國的個(gè)體投資者也紛紛解囊投資上海的房地產(chǎn)市場。
全世界似乎都想加入到這場游戲中來。誰在乎投機(jī)者會不會在幾天之內(nèi)倒手買賣房屋呢？自2002年起，上海市房地產(chǎn)的價(jià)格以年均30%的速度迅猛遞增。
如今，上海市的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人安東尼·艾普說：“情況發(fā)生了徹底轉(zhuǎn)變。”艾普回憶說，想當(dāng)初如果他膽敢打電話質(zhì)疑一個(gè)新房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格，地產(chǎn)開發(fā)商便會忿忿然掛斷他的電話。但現(xiàn)如今，走投無路的開放商卻在變換花樣地為購房者提供各種優(yōu)惠措施，如免費(fèi)的停車場、鄉(xiāng)村俱樂部會員卡，甚至是汽車。據(jù)艾普和其他一些經(jīng)紀(jì)人介紹，不僅僅是部分豪華住宅的價(jià)格下降了近30%，整個(gè)房地產(chǎn)市場的銷售額也下跌了70%。
為抑制經(jīng)濟(jì)過熱，中國政府實(shí)施了宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，而上海則是又一個(gè)受其影響的城市。去年，北京市采取更嚴(yán)格的措施以控制消費(fèi)者貸款購車：結(jié)果汽車市場大幅下滑。如今又輪到了房地產(chǎn)市場。6月，上海市政府為了打擊房地產(chǎn)市場上的投機(jī)行為，針對房地產(chǎn)交易出臺了一系列稅收措施，自那時(shí)起，上海市的房價(jià)便持續(xù)下跌。
那么勢態(tài)將會如何發(fā)展呢？瑞士信貸第一波士頓（Credit Suisse First boston）的亞洲首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陶冬認(rèn)為，結(jié)果很難預(yù)料。陶冬研究除日本以外的亞洲經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)常駐香港。他認(rèn)為，抵押貸款目前占上海銀行貸款總額的40%至50%，而上海市的房地產(chǎn)貸款額占全國抵押貸款總額的1/5。陷入困頓中的上海房地產(chǎn)業(yè)會讓已經(jīng)處于飄搖狀態(tài)的銀行業(yè)再次遭受重創(chuàng)。去年，上海市的國內(nèi)生產(chǎn)總值增長速度為14.3%，而房地產(chǎn)行業(yè)的貢獻(xiàn)達(dá)到了1/4。此外，上海市的國內(nèi)生產(chǎn)總值占中國國內(nèi)生產(chǎn)總值的5.4%，因此，上海房地產(chǎn)行業(yè)的困境會對全國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生漣漪效應(yīng)。“它會影響原材料、電子產(chǎn)品、保險(xiǎn)和抵押貸款市場的需求。而這些正是財(cái)政收入和消費(fèi)者信心的來源，”陶冬說。
就上海市而言，地產(chǎn)銷售額的銳減還有可能對所謂的“推銷經(jīng)濟(jì)”（hustle economy）產(chǎn)生影響。近3個(gè)月以來，已有近4000家小型地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司關(guān)門歇業(yè)。那些買入6套住宅以期快速倒手的投機(jī)分子現(xiàn)在只能空攥著一把房屋鑰匙，他們已被空蕩蕩的房屋和銀行的巨額貸款套牢了。
外國參與者
持樂觀態(tài)度的人認(rèn)為，從長期來看，上海市的房地產(chǎn)行業(yè)仍然值得一搏。這座擁有2000萬人口的城市對全中國的人產(chǎn)生了強(qiáng)烈吸引力，同時(shí)它也是外國公司來華投資、開拓市場的理想目的地。荷蘭商業(yè)銀行（ING Bank）、澳大利亞的Macquarie銀行以及摩根士丹利等外國公司均已向上海市的住宅房地產(chǎn)市場投入了數(shù)百萬美元。摩根士丹利公司亞太地區(qū)地產(chǎn)基金負(fù)責(zé)人蒂姆·格雷迪說：“沒錯(cuò)，市場目前出現(xiàn)了疲軟。但是我們認(rèn)為從長期角度來看，它的發(fā)展仍然是積極的，不斷前進(jìn)的城市化步伐將推動它的發(fā)展。”該基金在上海市最時(shí)尚的新天地投資了一個(gè)名為錦麟天地的高檔住宅樓項(xiàng)目。
然而從短期來看，開發(fā)商必須全力以赴吸引購房者的注意力。過去，開發(fā)商銷售的大都是毛坯房，購房者需要自己裝修，如吊頂、鋪地板、購買家用電器等。但是現(xiàn)在開發(fā)商提供的卻是精裝修房屋，廚房、衛(wèi)生間里的陳設(shè)一應(yīng)俱全，室內(nèi)有空調(diào)，開發(fā)商甚至還會提供成套的家具。香港瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司的公司融資和開發(fā)部總經(jīng)理蒂莫西·艾迪生說：“競爭已經(jīng)達(dá)到白熱化的程度。”如果你現(xiàn)在愿意購買瑞安公司開發(fā)的瑞虹新城，他能以每平方米1840美元的價(jià)格出售，而就在今年3月，這里的房價(jià)還是每平方米2215美元。
每當(dāng)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)疲軟的時(shí)候，買家總會繼續(xù)持幣觀望，期望房價(jià)能夠進(jìn)一步下跌，而賣方卻不愿意進(jìn)一步做出讓步，它們擔(dān)心這樣做會加劇地產(chǎn)市場的下滑。上海市抵押貸款服務(wù)商安家集團(tuán)的首席執(zhí)行官張旭東說：“資產(chǎn)折現(xiàn)力出現(xiàn)了真空。”據(jù)張旭東介紹，近幾個(gè)月來，安家公司的業(yè)務(wù)量已經(jīng)下降了80%。
那么究竟誰會按捺不住、率先做出讓步呢？大多數(shù)觀察家認(rèn)為，應(yīng)該是房地產(chǎn)開發(fā)商，它們會繼續(xù)降低售價(jià)直至市場開始復(fù)蘇。事實(shí)上，在房地產(chǎn)市場衰退之前，由于鋼鐵、水泥、鋁等建筑材料成本的大幅攀升，開發(fā)商的利潤率已開始驟跌。2003年6月，政府出臺了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，根據(jù)該規(guī)定，國有土地將通過公開拍賣而不是幕后交易的方式出讓，此舉一經(jīng)公布，土地價(jià)格即開始大幅上漲。
一些反其道而行之的投資者仍然在堅(jiān)守陣地。一位不愿透露姓名的美國律師在9月末以89.6萬美元的價(jià)格購買了一幢700平米的別墅。“現(xiàn)在是購房的好機(jī)會，”他說。其他人會像這位美國律師一樣采取行動嗎？中國有句俗語叫“金九銀十”，也就是說10月份會是銷售旺季，購房者會在黃金周期間積極行動。但是，如果黃金周的預(yù)言落空，中國政府也許要開始討論如何重振市場信心的問題了。對抵押貸款的購房者而言，“一旦房價(jià)的跌幅超過了30%，其資產(chǎn)就將變?yōu)樨?fù)債”，摩根士丹利公司的資產(chǎn)分析師肯尼思·謝說，“這可不是政府希望看到的結(jié)果”。
