???背景資料：由于種種原因，在開發(fā)商（發(fā)包方）與施工企業(yè)（承包方）的合作中，因開發(fā)商拖欠施工企業(yè)建筑工程款引起的法律糾紛接連不斷，為保護施工企業(yè)合法權益，規(guī)范建筑及房地產(chǎn)市場秩序，國家出臺了許多相關法律法規(guī)，《合同法》286條及其司法解釋就是其中的內(nèi)容之一。2002年6月27日，最高人民法院公布了《關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》，該批復是對上海市高級人民法院《關于合同法第286條理解與適用問題的請示》的答復，也是最高人民法院對《中華人民共和國合同法》第286條的法律適用問題作出的司法解釋。其中，“司法解釋”第二條對此消費者權利作出規(guī)定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人?！?/p>
???消費者，別躺在權利上睡覺
???在每一棟爛尾樓的后面，都有許多曲折的故事，也有許多難解的糾紛。某大廈建設到1／3的時候由于各種原因停工，最后發(fā)展商人去樓空，有關單位紛紛起訴，有施工單位追索工程款，有銀行追索抵押貸款，還有的購房戶交了房款拿不到房子也提出賠償。很顯然，發(fā)展商的資產(chǎn)已經(jīng)不能全部償還上述債務，面對這種情況該如何處理？購房者個人的利益能不能得到優(yōu)先保護？針對這一問題，記者采訪了法律快車殷啟峰、許征律師。
??? 記者：如果發(fā)展商沒有足夠的資產(chǎn)償還所有的債務，那么僅有的財產(chǎn)在所有債務包括施工單位（工程款）、銀行（抵押貸款）和購房者（預付房款）之間如何分配？
??? 律師：為了解決長期困擾施工單位的工程款拖欠問題，在1999年10月1日施行的《中華人民共和國合同法》286條規(guī)定了工程價款優(yōu)先權，簡單地說，就是施工單位的工程款應當優(yōu)先償還，但沒有規(guī)定具體的執(zhí)行辦法，實踐中存在爭議，遇到銀行抵押貸款的情況，一般把銀行貸款排在工程款的前面。今年6月11日，最高人民法院公布了《關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》，明確規(guī)定工程款優(yōu)先于銀行抵押貸款，就是說，工程款排在銀行貸款的前面，即使銀行貸款在施工單位建設的房子上設定了抵押，也要優(yōu)先保護施工單位的利益。
??? 記者：工程款優(yōu)于銀行抵押貸款，那么，對購房者的欠款怎樣處理？
??? 律師：最高法院的批復中除了規(guī)定施工單位如何行使工程款優(yōu)先權外，還同時作出了“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人”的規(guī)定，應該說，這一規(guī)定涉及到購房者的利益。
??? 記者：如何理解最高法院批復中提到的“消費者購買商品房”？購房者的權益怎樣才能得到優(yōu)先保護？
??? 律師：購房者權益優(yōu)先保護的前提條件是必須是消費者，這里的消費者不是一般意義上的房屋購買人（因為有的人買房并不是單純?yōu)榱司幼。赡苓€有其他經(jīng)營用途），而是我國《消費者權益保護法》中所指的消費者，指的是為生活目的購房的消費者，不包括為經(jīng)營目的購房的消費者。具體說來，購買商業(yè)網(wǎng)點和寫字樓的，肯定不在批復中的消費者之列。但購買別墅的是否包括在內(nèi)可能會有較大的爭議。
??? 另外，購房者權益優(yōu)先保護的另一條件是支付的房款必須要超過50％。消費者不論是用自有資金付款，還是用銀行貸款付款，都是房款的一部分。如果僅僅支付了定金（定金一般不超過房價款的20％）或者支付的購房款不足50％，施工單位仍然享有優(yōu)先于購房者的工程價款優(yōu)先權，施工單位仍然要排在購房者的前面。
??? 因此，要享受優(yōu)先于施工單位的權利，必須符合這兩個條件：一是購買的目的是為了居住，而非經(jīng)營；二是支付給房地產(chǎn)商的房款必須超過所有房款的50％，否則，就無法行使這一優(yōu)先權。
??? 記者：購房者已經(jīng)做了預售登記，是否意味著可以享有對抗施工單位工程價款優(yōu)先權的權利？
??? 律師：房屋預售制度主要是為了防止一房兩賣。盡管根據(jù)我國房屋預售制度的規(guī)定，消費者購買預售房屋經(jīng)過法定的登記后就取得了對抗第三人的權利，但這里的第三人指的是經(jīng)過登記的消費者之外的其他買受人。因此，房屋預售不能直接產(chǎn)生對抗施工企業(yè)的工程價款優(yōu)先權的效果。
??? 記者：那么，作為購房者應當如何行使自己的權利？
??? 律師：購房者簽訂一份比較公平的購房合同僅僅是成功了一半，還有許多工作需要落實。首先，要了解自己的權益受法律保護的范圍，在與施工企業(yè)的工程價款優(yōu)先權發(fā)生沖突的時候，法律優(yōu)先保護購房者的前提就是以自用為目的、支付了50％以上的房款。其次，要關注購房合同的履行，在支付房款方面，特別是在按揭貸款的情況下，要關注銀行貸款的辦理進程，如果申請的銀行貸款不被批準，應當及時采取其他的變通辦法，盡量保證付款超過50％；在工程進度方面，要關注工程是否按預期進度建設，如果出現(xiàn)長期停工或者爛尾的情況，購房者就應當提高警惕了。第三，要關注與發(fā)展商有關的訴訟，一旦發(fā)現(xiàn)施工單位起訴發(fā)展商主張優(yōu)先權的情況，應當及時參加訴訟，主張自己的權利。
??? 記者：購房者個人怎樣才能參加到施工企業(yè)與發(fā)展商的訴訟中主張權利呢？
??? 律師：嚴格說來，施工企業(yè)的工程價款優(yōu)先權范圍不應當涵蓋消費者的權利，但如果消費者僅僅躺在權利上睡覺，也很難得到法律的保護。如果消費者發(fā)現(xiàn)施工企業(yè)起訴發(fā)展商主張優(yōu)先權的情況，應當向法院申請參加訴訟，保護自己的權利。但是消費者如何發(fā)現(xiàn)這種情況，目前法律規(guī)定也還不夠完善。有人認為，應當在工程價款優(yōu)先權案件的審理過程中引入公告制度，法院在受理類似案件后應當通知購房人，并在報紙上發(fā)布公告，要求購房者在規(guī)定的時間內(nèi)向法院申報，以利于法院進行審查保護購房者的權益。本人認為如果采用上述做法，將會對保護消費者的權益很有幫助。
??? 最后，需要提醒消費者，由于此規(guī)定剛公布不久，全國各地法庭還未接到有關消費者糾紛的案例，但不能說，在這個問題上無個人糾紛可言。消費者一定要防患于未然，不要在事情沒有發(fā)生前，躺在權利上睡覺，只有將權利牢記在心，方能正確行使。本報記者
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