《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例（修訂草案）》新增條款 徐僑唯 制
在市三屆人大常委會(huì)第二十四次會(huì)議上
開發(fā)商交房后，以各種理由推諉不給購房者申請(qǐng)辦產(chǎn)權(quán)證，購房者入住幾年也拿不到房產(chǎn)證。今后，市民遇到類似情況，便可拿起法律武器維護(hù)自己的權(quán)益。昨日上午，市三屆人大常委會(huì)第二十四次會(huì)議開幕，《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例（修訂草案）》提交會(huì)議三審。為保護(hù)購房者權(quán)益，修訂草案新增一款，因預(yù)售人或房地產(chǎn)開發(fā)商原因，導(dǎo)致辦不了房屋產(chǎn)權(quán)證的，購房者除要求賠償外，還可解除購房合同。
房屋產(chǎn)權(quán)
交房后60個(gè)工作日內(nèi)
開發(fā)商要申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記
依據(jù)會(huì)議議程，該修訂稿三審后，將提交本次會(huì)議表決。
原條例規(guī)定：“預(yù)售人應(yīng)自預(yù)售商品房交付使用之日起六十日內(nèi)，為預(yù)購人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；屬現(xiàn)售商品房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)自銷售合同簽訂之日起三十日內(nèi)，為商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)”，此處的“辦理”實(shí)際上是“申請(qǐng)登記”，辦理登記則是登記機(jī)關(guān)的職責(zé)。這一規(guī)定對(duì)保護(hù)購房人權(quán)益起到了積極的促進(jìn)作用。
因此，三審草案稿將第二十六條第二款修改為：“預(yù)售商品房的，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)自預(yù)售商品房交付使用之日起六十個(gè)工作日內(nèi)，為預(yù)購人辦理申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的手續(xù)，并取得房地產(chǎn)行政主管部門出具的登記受理通知書。”
也就是說，開發(fā)商將鑰匙交給購買人后，預(yù)售人或開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在三個(gè)月時(shí)間內(nèi)，向房管局申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記。
購房權(quán)益
開發(fā)商無法辦產(chǎn)權(quán)證
購房者可退房并索賠
在前兩次審議中，有常委會(huì)組成人員提出，在現(xiàn)實(shí)生活中，開發(fā)商不給購房者辦產(chǎn)權(quán)證的事件時(shí)有發(fā)生。
三審草案稿針對(duì)該問題特地新增一款，最大限度保護(hù)購房者利益。
草案二十六條新增第三款規(guī)定：因預(yù)售人或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因，導(dǎo)致無法辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的，雙方有約定的按約定處理；未約定的，預(yù)售人或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任，購房人可要求解除商品房買賣合同。
依該款表述，開發(fā)商違約，購房人不僅可把房子還給開發(fā)商，還可要求賠償經(jīng)濟(jì)損失。
資金監(jiān)管
開發(fā)商不得挪用預(yù)售款
銀行等監(jiān)管不力將追責(zé)
在房地產(chǎn)開發(fā)中，一大亂象就是開發(fā)商在資金問題上，經(jīng)常“拆東墻補(bǔ)西墻”，導(dǎo)致“半拉子”工程。擅自挪用項(xiàng)目資金，已成為房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的“潛規(guī)則”。
為保證商品房預(yù)售資金用在該地產(chǎn)項(xiàng)目上，草案新增兩條款，增設(shè)兩道“防火墻”，嚴(yán)格了預(yù)售賬戶監(jiān)管。
其一，對(duì)開發(fā)商賣房獲得的房屋預(yù)售資金，草案明確規(guī)定，應(yīng)當(dāng)全部進(jìn)入監(jiān)管賬戶，包括按揭銀行收取的按揭款項(xiàng)。在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案前，預(yù)售人不得將預(yù)售資金挪作他用。
其二，預(yù)售人或開發(fā)商在使用預(yù)售資金時(shí)，應(yīng)當(dāng)持工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)按照工程實(shí)際進(jìn)度出具的項(xiàng)目預(yù)售資金使用計(jì)劃證明，向預(yù)售資金監(jiān)管銀行提出劃款申請(qǐng)。
一個(gè)商品房預(yù)售許可證，只能設(shè)立一個(gè)預(yù)售資金專管賬戶，由開戶銀行代為收取。
辦理按揭貸款的銀行，應(yīng)當(dāng)在辦理抵押權(quán)預(yù)告登記之日起五日內(nèi)，將預(yù)購人的按揭貸款款項(xiàng)直接劃入該賬戶。
商品房預(yù)售資金將由預(yù)售人、監(jiān)管銀行、工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)共同監(jiān)管，三者還應(yīng)當(dāng)簽訂資金監(jiān)管協(xié)議。
依據(jù)條款表述，沒有監(jiān)理機(jī)構(gòu)的證明，預(yù)售資金監(jiān)管銀行不得劃款給預(yù)售人。
為強(qiáng)化責(zé)任，修訂草案稿新增一款，工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)出具虛假證明，或者預(yù)售資金監(jiān)管銀行不當(dāng)，給預(yù)購人造成損失的，由過錯(cuò)方與預(yù)售人承擔(dān)連帶責(zé)任。將由金融部門依法查處，房地產(chǎn)行政主管部門可依法禁止該銀行從事房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管服務(wù)。
也就是說，開發(fā)商或預(yù)售人將預(yù)售款“卷走”，監(jiān)管銀行和監(jiān)理機(jī)構(gòu)都要承擔(dān)責(zé)任。
房屋租賃
合同要交房管局備案
刪除“違者不改罰款”條款
在前兩次審議中，對(duì)租房者，草案規(guī)定應(yīng)當(dāng)將租房合同交到房屋主管部門備案，違者不改正，房管部門將對(duì)個(gè)人可處1000元經(jīng)濟(jì)處罰，對(duì)中介可處1000~10000元的罰款。
在此次審議中，常委會(huì)組成人員認(rèn)為法律責(zé)任一款可操作性存在難度，主管部門權(quán)力過大。
在三審草案稿中，將原二審稿中“違者不改正，房管部門將對(duì)個(gè)人處1000元經(jīng)濟(jì)處罰，對(duì)中介可處1000~10000元的罰款”法律責(zé)任一款全部刪掉。（記者 聶飛）
