近日，記者從市整頓和規(guī)范市場活動中了解到：雖然消費(fèi)者對于虛假廣告非常氣憤，但往往不知道如何界定虛假廣告。
市整頓和規(guī)范市場活動辦公室史陽主任也談到，投訴者更多地是表達(dá)自己的不滿，而說不準(zhǔn)具體上了哪些虛假廣告的當(dāng)。為此我們向法律界人士咨詢了相關(guān)問題。同時(shí)，有關(guān)專家提醒購房者：還可以在購房時(shí)通過合同約定來防范虛假廣告，并在受到不法侵害后，依據(jù)合同索賠。
《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》已于1996年12月3日由國家工商行政管理局第71號令發(fā)布實(shí)施，根據(jù)該《規(guī)定》的規(guī)定，下列情況的房地產(chǎn)不得發(fā)布：
1.在未經(jīng)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的;
2.在未經(jīng)國家征用的集體所有的土地上建設(shè)的;
3.司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;
4.預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的;
5.權(quán)屬有爭議的;6.違反國家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的;
7.不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗(yàn)收不合格的;
8.法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其它情形。
根據(jù)上述規(guī)定，只要發(fā)布了上述情形的房地產(chǎn)廣告，都是虛假的廣告。另外，房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對項(xiàng)目情況進(jìn)行的說明、渲染，不得有悖社會風(fēng)尚。該規(guī)定對房地產(chǎn)廣告涉及的具體問題也做了具體規(guī)定：
1.房地產(chǎn)廣告中涉及所有權(quán)或使用權(quán)的，所有或者使用的基本單位應(yīng)當(dāng)已有實(shí)際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間;
2.房地產(chǎn)廣告中對價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限;
3.房地產(chǎn)中表現(xiàn)項(xiàng)目位置，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來表示距離，房地產(chǎn)廣告中的項(xiàng)目位置示意圖，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚、比例恰當(dāng);
4.房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明;
5.房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，應(yīng)當(dāng)表明是建筑面積或者使用面積;
6.房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確，預(yù)售、預(yù)租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容;
7.房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果;
8.房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計(jì)效果圖或者模型照片的，應(yīng)在廣告中注明;
9.房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾;
10.房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期;
11.房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾;
12.房地產(chǎn)廣告中涉及尚未實(shí)現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明;
13.房地產(chǎn)廣告中涉及資產(chǎn)評估的，應(yīng)當(dāng)表明評估單位、估價(jià)師、評估時(shí)間;使用其他數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)資料、文摘、引用語的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確表明出處。
通過對上述規(guī)定的對照，就不難找出虛假房地產(chǎn)廣告，務(wù)請廣大購房者斟酌。法律快車趙德基律師
廣告承諾
應(yīng)當(dāng)寫入合同
《銷售管理辦法》第15條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。”這就意味著廣告中的主要條件就是未來房屋買賣合同中開發(fā)商的義務(wù)，如果開發(fā)商在銷售合同中未列明其在房地產(chǎn)廣告中所廣而告知的條件，開發(fā)商就要承擔(dān)一定的責(zé)任。而且購房者憑《銷售管理辦法》之相關(guān)條款，有權(quán)利要求開發(fā)商將廣告中的主要條件列入房屋買賣合同中。
在許多情況下，開發(fā)商在商品房銷售廣告中承諾的條件較多，而在實(shí)際簽訂合同中，開發(fā)商又借口廣告僅是宣傳而已，以廣告不是合同的一部分為借口，并不將廣告中所宣傳的許多條件寫在合同中。在簽訂合同后或在交房時(shí)，購房者以宣傳資料或廣告為依據(jù)向開發(fā)商要求兌現(xiàn)有關(guān)承諾時(shí)，開發(fā)商又借口廣告僅是廣告，雙方又都沒簽字，以構(gòu)不成對其約束力為由而推脫責(zé)任。
《銷售管理辦法》已經(jīng)為廣大購房者提供了法律依據(jù)，即購房者有權(quán)利要求開發(fā)商將其在廣告中宣傳的主要條件寫在合同中，而開發(fā)商也有義務(wù)在合同中承諾廣告中的主要條件。
廣告實(shí)際上就是開發(fā)商的承諾，而合同則是把這種承諾進(jìn)一步落實(shí)到雙方簽訂的契約中。
