商品房買賣中辦理房屋權(quán)屬證書不能的責(zé)任
《商品房買賣合同解釋》第十九條適用要點
[法律法規(guī)]：
1.《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
2.《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》
第三十三條：“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”
3.《中華人民共和國合同法》
第九十四條有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;
在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);
當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;
當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;
法律規(guī)定的其他情形法。
第九十七條合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
4、二○○四年七月二十日修訂的《城市商品房預(yù)售管理辦法》
第十二條由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
本條解釋主要解決的問題是“商品房買賣合同中對產(chǎn)權(quán)證辦證不能，可以解除合同”的原則性規(guī)定。
本條與第十八條是不一樣的，上條是由于開發(fā)商的原因，買受人未能取得房屋權(quán)屬證書，此條是無法辦理，致使買受人的購房目的無法實現(xiàn)，符合合同法法定解除合同的情形，即當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的。本文從實務(wù)操作上盡可能對相關(guān)術(shù)語作出解答，以給廣大購房人以實務(wù)指導(dǎo)，給開發(fā)商亦是風(fēng)險提示。
一、辦理房屋權(quán)屬證書的期限有多長?
1、約定期限：當(dāng)事人可以在購房合同中明確約定辦理房屋所有權(quán)登記的期限。以及辦證權(quán)利義務(wù)，以及違約責(zé)任。
2、法定期限：未有約定的則適用《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的期限：
(1)、預(yù)售的，自房屋交付使用之日起90日內(nèi);
(2)、現(xiàn)售的，自合同訂立之日起90日內(nèi)。
二、什么是辦證不能?
辦證不能或稱無法辦證，就是本條司法解釋中所界定的在約定的期限或者法定期限內(nèi)沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記的，再超過一定的期限，仍然‘無法辦理房屋所有權(quán)登記’的即是辦證不能。
