購房次日遇到“限購令”
--因確實無法履行法院判令合同解除
今年年初，王小姐在簽訂了中介合同并支付了定金后，次日國務(wù)院正好出臺了調(diào)控房地產(chǎn)市場的“國八條”，不久上海也出臺了“滬九條”，王女士被納入了限購范圍。王小姐因為購房不能登記想解除合同而和上家產(chǎn)生了糾紛。日前，普陀法院判決雙方合同解除，同時免除了王小姐違約責(zé)任。
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“限購令”突然公布 購房人進(jìn)退兩難
2011年1月25日，王小姐和為了購買位于普陀區(qū)江寧路某處房產(chǎn)，在中介公司簽下了《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》。當(dāng)天，我王小姐還向中介公司支付了10萬元作為購房定金，并由中介公司轉(zhuǎn)交給了房東喬先生。
2011年1月26日，國務(wù)院辦公廳頒布了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，通知第六條規(guī)定：原則上對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ獣和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。緊接著到了2011年1月31日，上海市人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于本市貫徹《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》實施意見的通知，該通知第七條規(guī)定：對在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。違反規(guī)定購房的，不予辦理房地產(chǎn)登記。
這下可急壞了準(zhǔn)備購房的王小姐。原來王小姐戶籍在江蘇省鹽城市，她和丈夫在上海已經(jīng)坐擁了兩套住房。王小姐家中的狀況屬于國家及上海市房產(chǎn)調(diào)控限購范圍內(nèi)，而無法辦理購房登記了。買房沒了指望，不買又可能被算作違約，王小姐覺得進(jìn)退兩難。
賣方堅持買方違約 中介尊重法院判決
王小姐與多次和房東喬先生協(xié)商是否可以解除《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》和返還購房定金，但喬先生始終沒有同意。無奈之下，王小姐向普陀法院提交訴狀，要求解除雙方簽訂的居間協(xié)議并拿回定金。
法庭上，房東喬先生稱自己是在2011年1月26日得知國家限購令后才到中介公司簽署了居間協(xié)議。一直到了2月20日，王小姐才正式提出由于政策關(guān)系無法再次購房。喬先生一方堅持國家政策不是王小姐免責(zé)的理由，居間協(xié)議是真實有效的，因為王小姐違約，所以定金不應(yīng)該返還。此外，喬先生還透露自己也是限購家庭，在和王小姐簽訂居間合同之后，自己也在外面看房并和出售方簽訂了居間協(xié)議，由于王小姐要毀約，自己也無法和出售方履行合同，導(dǎo)致自己違約并承擔(dān)了違約責(zé)任。但是關(guān)于這些說法，喬先生沒有向法庭提交任何證據(jù)。
作為案件中的第三人，中介公司稱王小姐和喬先生的買賣關(guān)系已經(jīng)成立，中介也希望雙方能夠完成交易。在國家限購令出臺之后，王小姐也曾向中介公司多次咨詢是否可以通過其他方法完成交易。可是王小姐屬于限購對象，網(wǎng)上的買賣協(xié)議可以簽訂，但是不能辦理過戶，事實上已經(jīng)不能購房。中介公司表示將會尊重并服從法院的判決。
客觀確實無法履行的合同可以解除
主審案件的梁斌法官認(rèn)為，本案中各方簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》是當(dāng)事人真實意思表示，協(xié)議各方都應(yīng)該按約履行。但是居間協(xié)議簽訂后，國務(wù)院及上海市人民政府出臺了房地產(chǎn)限購政策，按照王小姐的戶籍及擁有房產(chǎn)的情況屬于此次限購的對象。由于客觀上已經(jīng)不能再次購房，簽署的相關(guān)協(xié)議已難以履行，并且合同難以履行的結(jié)果不能歸責(zé)于王小姐一方，所以喬先生也不可以據(jù)此追究對方的違約責(zé)任。喬先生稱因王小姐違約導(dǎo)致向他人違約的意見，因為未提供充分證據(jù)予以證明，法院不能采信。
據(jù)此，法院判決解除了雙方簽訂的居間協(xié)議，同時判決喬先生向王小姐返還定金。
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