在銷售市場，商品房的預(yù)售是一項(xiàng)重要的制度，但因房屋并不是現(xiàn)房，即使購房者已交付了款項(xiàng)，也無法有效控制所購買的房屋。一旦房屋的售價(jià)大幅度飆升，開發(fā)商有時(shí)會單方面撕毀之前的認(rèn)購協(xié)議，將房屋高價(jià)另行出售。 劉某律師現(xiàn)用一個(gè)典型案例揭示，即使是認(rèn)購協(xié)議，若因開發(fā)商違約導(dǎo)致購房者無法獲得所購買的房屋，則開發(fā)商應(yīng)賠償購房者的房屋差價(jià)等既得利益的損失。
簽訂了書面認(rèn)購協(xié)議開發(fā)商又將房子另行出售
2004年7月，黃先生看好了某開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的某小區(qū)中的一套房屋，為此，黃先生與開發(fā)商簽訂了書面的《商品房認(rèn)購協(xié)議》，房屋預(yù)售價(jià)為每平方米2980元;合同中付款時(shí)間約定，2004年10月1日之前，黃先生交付購房款人民幣10萬元，剩余的購房款在房屋交付之前結(jié)清;交房時(shí)間在2005年5月31日之前。協(xié)議經(jīng)過雙方簽字或蓋章，并經(jīng)房產(chǎn)管理部門登記備案后生效。
合同簽訂后，某開發(fā)商的工作人員在該協(xié)議上注明“房款定金5萬元已收取”，2004年9月3日，開發(fā)商通知黃先生稱“由于公司原因，你所定的我公司房屋不能如期開工建設(shè)，竣工交付日期無法確定，為此，合同中規(guī)定的你再支付5萬元房款請暫時(shí)不要支付，具體支付時(shí)間，另行通知。 ”但之后，開發(fā)商一直未與黃先生簽訂《商品房買賣合同》，并多次要黃先生將之前的法律文本交回，遭到黃先生的拒絕。后來，黃先生發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商于2007年下半年就取得了預(yù)售許可證明，并于2008年10月將該房屋另行出售給了劉某，并辦理了合同登記備案手續(xù)，發(fā)票顯示該房屋的售價(jià)為每平方米7200元。
買房人起訴開發(fā)商 要求賠償房屋巨額差價(jià)
在交涉無果的情況下黃先生起訴了開發(fā)商，請求法院判令開發(fā)商返還定金5萬元，并賠償其經(jīng)濟(jì)損失給付388999.6元。在法庭上，開發(fā)商抗辯認(rèn)為，其與黃先生僅簽訂了《商品房認(rèn)購協(xié)議》，而并沒有簽訂《商品房買賣合同》，因此，被告僅應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任，而原告主張的是按有效合同的違約責(zé)任理論來計(jì)算損失賠償額，其訴訟請求沒有法律依據(jù)。
其次，原告要求被告賠償?shù)膿p失是合同價(jià)格與該房屋現(xiàn)市場價(jià)格之間的差額，這是一種期待利益。原告早知道該房屋不能辦理合同登記備案手續(xù)，卻惡意拖延至現(xiàn)在才向被告主張高額房屋差價(jià)，目的是通過訴訟手段牟取高額不正當(dāng)利益，故其訴訟請求不應(yīng)該獲得法律支持。再次，被告公司工作人員擅自在原告合同上記載“房款定金5萬元已收取”系工作人員個(gè)人行為，若被告收取則一定應(yīng)有正式收據(jù)，故其后果應(yīng)由工作人員個(gè)人承擔(dān)，與被告無關(guān)。
開發(fā)商惡意阻止合同生效 買房人既得利益最終獲得支持
法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案所涉商品房認(rèn)購協(xié)議須同時(shí)具備如下兩個(gè)條件方能生效：一是取得預(yù)售許可證明，二是到房產(chǎn)部門辦理登記備案。開發(fā)商在取得預(yù)售許可證后未按法律規(guī)定和合同約定去辦理登記備案手續(xù)，也不提示合同相對人可去辦理登記備案，開發(fā)商的行為屬不正當(dāng)阻止合同生效條件的成就，應(yīng)視為該條件已成就，合同因此生效。另外，黃先生已交付了5萬元定金的主要義務(wù)，且開發(fā)商已接受，故合同成立并生效。根據(jù)《合同法》規(guī)定，合同當(dāng)事人一方違約給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)包括期待利益，即根據(jù)合同履行后獲得利益，故被告應(yīng)賠償黃先生因合同不能履行所造成的損害。因合同有被告的公章，并且是被告的工作人員書寫了5萬元定金已收取的字樣，故工作人員的行為構(gòu)成對被告的意見代理，5萬元定金應(yīng)予以返還。最終，法院判決支持了黃先生的全部訴訟請求。
■律師提醒
劉某律師介紹說，在《合同法》司法解釋(二)施行后，通常情況下，只要能確定當(dāng)事人名稱或姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同已成立，而《商品房認(rèn)購協(xié)議》是《商品房買賣合同》的前提與基礎(chǔ)，若一方違約，就應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。若一方利用其優(yōu)勢地位惡意阻止條件的成就，則根據(jù)“惡意不受保護(hù)”的原則，應(yīng)認(rèn)定該條件已成就，這樣有利于保護(hù)處于弱勢一方的合法權(quán)益。
劉某認(rèn)為，我國違約損害賠償適用填補(bǔ)原則，若預(yù)售合同得到順利履行，則買方應(yīng)當(dāng)獲得履行利益，即購房者現(xiàn)在購買同樣房屋所支付的價(jià)款與合同約定的價(jià)款的差價(jià)屬既得利益范疇。因此，購房者務(wù)必應(yīng)妥善保管好與開發(fā)商之間往來的所有法律文書，以備不時(shí)之需。工作人員書寫了5萬元定金已收取的字樣，故工作人員的行為構(gòu)成對被告的意見代理，5萬元定金應(yīng)予以返還。最終，法院判決支持了黃先生的全部訴訟請求。
