案情介紹：1994年3月，張二購買邳州市運河鎮躍進街道趙某平房三間及院落一座。張二因種種原因，即將此房登記在其妹夫索某名下，1996年7月張二又以其妹夫之名申辦手續，將此房翻建成三層樓房；2001年5月張二舉家遷居異地，將此房轉賣給其胞弟張三，張三自知該房底細，未提出異議，交足房款后，便遷入居住，一直未辦理房屋產權過戶登記手續。索某對張二未將此房轉賣給自己而生不滿，一氣之下，將登記在自己名下的房屋轉賣給不知情的第三人黃某，黃某交足房屋對價款后，于2001年11月雙方到有權機關辦理了產權過戶手續。張三得知后，遂訴到法院，要求確認索某與黃某買賣關系無效，并要求索某，黃某將房屋的產權證過戶到自己名下。
[評析]
本案業已形成了事實上的物權與法律上的物權相分離，后又各自處分財產，兩位第三人因所有權引起訴爭。筆者認為，正確處理本案，應從以下幾個方面探究。
公示原則是物權法中一項基本原則，所謂公示原則即物權的變動必須以一種客觀可以認定的方式加以展示，從而獲得社會和法律認可的效力原則。之所以要確立公示原則，是因為任何當事人設立，移轉物權都會涉及第三人利益。因此，物權的設立，移轉必須公開、透明，以利于保護第三人利益、維護交易安全和秩序。公示方式原則在物權法上一般均采取不動產登記，動產交付的原則。
一、張三與張二買賣行為的效力。
“合同效力的取得，不是來源于當事人之間的約定，而是由法律的賦予，反映出法律對該約定的價值判斷。所謂合同的生效，是指只要合同具備一定的要件后，便能產生法律效力。合同法第44條第1款規定：”依法成立的合同、自成立時生效“。該規定至少在概念上區分了合同的成立與合同的生效。合同的成立即意味著在當事人之間完成了要約，承諾的合同程序，故應為成立，但合同成立后，能否發生法律上的效力，能否產生當事人所預期的法律后果，非合同當事人意志所能決定了的。只有符合生效條件的合同，才能受到法律的保護。合同法第8條和第44條第1款中所稱為”依法成立的合同“，應當理解為既具備成立要件，又具備生效要件的合同。
結合本案在張二與張三買賣關系中，張二支付對價購買他人之房，并占有、使用、收益多年，雖將房屋產權證辦理在親戚索某名下，但作為事實上的房主出賣該房予張三，其主體適格且有要約、成諾，其買賣行為成立。本案中張二與張三買賣行為是否有效，就看買賣行為過程中是否具有違法性。制約該買賣的有效性的因素，主要是登記。合同法第44條第2款規定：“法律，行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。”最高人民法院《關于適用〈合同法〉若干問題的解釋（一）》第9條第1款規定：“依照合同法第44條第2款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的或者仍未辦理批準、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”城市房地產管理法第60條第3款前段規定：“房地產轉讓或變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記”，因此，房屋買賣合同必須經過登記，這種登記不是合同的生效要件，而是一種決定物權變動效力的登記或者說標志物權變動的公示方式，這種登記決定物權是否發生轉移。如果沒有登記手續，并不影響合同的生效和有效，只是不產生物權變動的效力，即合同標的物的所有權不發生轉移。
本案中，張二購買他人之房后，取得房屋的所有權，由于種種原因，后將該房產權登記在索某名下，對于該房不動產物權而言，就形成了登記的物權人與未納入登記的真正權利人相分離的形象，對該房享有權利的張二出于真實意思表示，在未違反法律、法規的情況下，將此房轉賣給張三，且張三已支付了對價，并占有了該房。據上述理論，其買賣行為應該是合法有效的，雖未辦理產權過戶手續，也不影響其買賣協議的效力。
二、黃某與索某的買賣行為效力。
出現法律上的物權人與事實上的物權人相分離的情況，這種分離常常是因為物權人自己造成的，即在法律上的物權人與事實上的物權人之間有一種內部關系，但這種內部關系屬于兩種權利之間的內部沖突，與其他人無關，不能對抗善意第三人，對第三人不產生拘束力。由于物權法的設立，移轉產權登記要件，這種公示原則，就是為了保護交易的安全，保護第三人的利益。第三人作為上述內部關系的相對人，對此并不明知，無法也無義務確切了解到該物權的實際情況，只能從物權公示的形式來推定，判斷物權的所有人，與此發生交易。如果登記不產生公示效力，則不僅使登記制度形同虛設，而且無法維護交易安全、交易中無章可循，作為第三人只能根據公示原則，來推定物權的合法所有人。
第三人欲取得物權，應保護與法定物權人所定合同有效，應排除第三人應知或明知房屋的情況，還應排除與他人惡意串通之嫌，只能是一種善意的有償取得，只有這樣才能保證第三人與法定物權人所定合同的效力。
結合本案，作為有舉證義務責任人張三既沒有證據證明黃某對所訴爭標的物存在已知內部事實的可能性，又無證據證明黃某與索某惡意串通之嫌。索某作為法律上的物權人擅自將房屋賣給不知情的第三人黃某，第三人黃某在買賣之時，只能根據產權登記證，來推定判斷物權人，對其內部情況，并不知道，也無義務知道，因此黃某與索某在出于真實意思表示的情況下，所簽訂的房屋買賣合同應屬有效。張三請求法院確認索某與黃某買賣關系無效，法院不應支持。
三、張三無權要求索某、黃某將房屋產權證過戶到自己名下。
按照物權法理論，不動產登記采取公示要件主義，不動產登記是物權變動的成立要件，而不是買賣合同的生效要件，當事人未辦理登記手續，不影響買賣合同本身的效力，但不發生所有權轉移，因此張三與張二，索某與黃某兩買賣合同均成立有效，買賣時未登記，雖不影響合同的效力，但只約束買賣雙方當事人，不能對抗買賣合同之外的第三人。
第三人經買賣、登記過戶以后，是否就取得了該房屋的所有權。不一定，第三人欲取得物權，應同時具有以下條件：第一，第三人應根據法律行為取得物權。不是依法律行為而取得的，即使辦理了登記也不當然產生公信力。第二，第三人必須是善意的有償取得。第三人取得房屋需支付對價，且無有效證據證明第三人明知或應知法律上的物權人不是事實上的物權人。第三，第三人已經進行了不動產登記。同時符合上述三個條件才能說明房屋買賣合同有效，物權變動已成立。
