商品房預(yù)售合同是一種特殊的買賣合同，其特殊性主要在于合同標(biāo)的是一種特殊的商品，因此法律對(duì)于此種商品的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)商簽訂預(yù)售合同有著相對(duì)嚴(yán)格的條件要求，這些條件也就是商品房預(yù)售合同的生效要件，開(kāi)發(fā)商不具有預(yù)售許可條件而與購(gòu)房人簽訂商品房預(yù)售合同的，屬于違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的行為，原則上應(yīng)確定合同無(wú)效，主要過(guò)錯(cuò)在開(kāi)發(fā)商一方應(yīng)按合同法的規(guī)定對(duì)購(gòu)房人承擔(dān)賠償責(zé)任。在合同有效的前提下雙方在實(shí)際履行中發(fā)生不能按約完全履行產(chǎn)品的法律責(zé)任主要有以下幾種：
一.開(kāi)發(fā)商未按約定時(shí)間交付房屋的法律責(zé)任。
未按約定時(shí)間交付房屋除具有法定免責(zé)事由和約定免責(zé)事由外開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。通常情況下，雙方在合同中約定：賣方不能按期交房的，比照中國(guó)人民銀行有關(guān)延期付款的規(guī)定，按每遲延交付一天，按預(yù)期交房部分房款總值計(jì)算向買方支付一定數(shù)額的違約金。超過(guò)一定期限未交付的買方可以解除合同，賣方應(yīng)雙倍返還定金，返還已支付的購(gòu)房款并按銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率償還購(gòu)房款利息。對(duì)于合同中未約定逾期交房違約責(zé)任的其責(zé)任應(yīng)如何承擔(dān)，實(shí)踐中往往按逾期期限及逾期理由來(lái)考慮違約責(zé)任，如逾期在合理期限以內(nèi)，則違約方應(yīng)承擔(dān)違約金并繼續(xù)履行合同，如逾期時(shí)間較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商怠于交房則購(gòu)房一方有權(quán)要求解除合同和賠償損失。
二.房屋已實(shí)際交付但不能按約辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證明的法律責(zé)任。
辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證明是買方的權(quán)利、賣方的義務(wù)，賣方不能如約辦理，一般應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，即賠償買方由此造成的損失，實(shí)踐中往往對(duì)買方的損失不易確定，可按照逾期天數(shù)賠償一定數(shù)額的賠償金。如果因開(kāi)發(fā)商的原因，無(wú)法辦出房地產(chǎn)權(quán)證，買方可要求退房，并賠償經(jīng)濟(jì)損失。
如不能辦理權(quán)屬證明是買方或房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的原因造成的，則賣方不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
三.開(kāi)發(fā)商交付的房屋不符合合同規(guī)定的法律責(zé)任
交付的房屋不符合，合同規(guī)定通常有面積數(shù)量不符合，質(zhì)量不符合房型不符合等，對(duì)于面積不符的合同有約定的，從約定，合同沒(méi)有約定的，按有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定：因勘察誤差，公用面積分?jǐn)傆?jì)算失誤的，應(yīng)按原合同價(jià)不變，因開(kāi)發(fā)商變更設(shè)計(jì)發(fā)生面積誤差的，雙方按實(shí)際面積協(xié)商價(jià)格。協(xié)商不成允許退房開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，上述兩項(xiàng)原因之外，發(fā)生面積誤差的，原則上以有利于購(gòu)房一方的原則處理即實(shí)際面積超過(guò)合同面積的，按合同價(jià)不變，實(shí)際面積不足合同面積的，不足部分應(yīng)當(dāng)退款。對(duì)于質(zhì)量不符合的，應(yīng)由賣方采取補(bǔ)救措施，對(duì)房屋進(jìn)行修理并賠償買方的經(jīng)濟(jì)損失，如果房屋存在缺陷，不符合安全標(biāo)準(zhǔn)，在合理期限內(nèi)無(wú)法修復(fù)的應(yīng)當(dāng)允許買方解除合同，賠償損失。交房同時(shí)開(kāi)發(fā)商應(yīng)交付住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書，按規(guī)定履行保修義務(wù)。
