蔣某（男）與被告唐某（女）在婚后建有平房五間（建在集體土地上），2000年初夫妻關(guān)系開(kāi)始不和，妻子唐某負(fù)氣離家出走不歸。不久蔣某身患絕癥，在其病重期間因無(wú)力支付醫(yī)藥費(fèi)，便用對(duì)外公告的形式轉(zhuǎn)讓自家房屋。原告秦家兄弟倆得知此消息后，隨即與蔣某進(jìn)行了洽談，雙方于2003年5月15日簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，協(xié)議中雙方約定：“房、地價(jià)為人民幣80000元，秦家在協(xié)議簽訂時(shí)給付蔣某購(gòu)房定金10000元，雙方辦理房屋過(guò)戶手續(xù)；待過(guò)戶手續(xù)辦妥后，秦家一次性付清購(gòu)房款，蔣某交付房屋”。協(xié)議簽訂后，秦家開(kāi)始辦理過(guò)戶手續(xù)，并向有關(guān)部門交納了征地補(bǔ)償費(fèi)及購(gòu)房辦證費(fèi)。后因蔣某治病所需，秦家提前支付給蔣某購(gòu)房款30000元。事后不久蔣某病故，其妻唐某回來(lái)得知此情況后，以蔣某轉(zhuǎn)讓房屋未征得其同意侵犯其合法權(quán)益為由，拒絕履行房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。為此，秦家兄弟將唐某訴至法院。
在案件審理過(guò)程中，合議庭對(duì)蔣某與秦家兄弟房屋買賣行為是否有效產(chǎn)生了分歧：
第一種意見(jiàn)認(rèn)為，該房屋買賣行為無(wú)效。其理由是：該房屋是蔣某與唐某的婚后夫妻共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)共同享有所有權(quán)、使用權(quán)和處分權(quán)，任何一方不得擅自作出處分，且房屋系不動(dòng)產(chǎn)，屬價(jià)值較大的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，本案中蔣某在未征得其妻唐某許可的情況下，私作主張將房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的行為，顯然侵犯了唐某的合法權(quán)益。《中華人民共和國(guó)婚姻法》第17條第2款規(guī)定“夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)”。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）第89條規(guī)定：共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。此案蔣某生前所作的房屋轉(zhuǎn)讓行為已造成侵犯唐某合法權(quán)益的事實(shí)，但蔣某已經(jīng)病故，無(wú)人賠償唐某的損失。故該房屋買賣行為無(wú)效。
第二種意見(jiàn)認(rèn)為，該房屋買賣行為有效，唐某應(yīng)繼續(xù)履行合同義務(wù)。其理由是：最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋（一）第17條第1款規(guī)定“夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定”。因此，從蔣某轉(zhuǎn)讓自家房屋的目的及用途來(lái)看，并沒(méi)有違反上述規(guī)定。而且蔣某僅花費(fèi)了30000余元，尚有40000余元唐某可以獲取，因而蔣某并未侵犯唐某的合法權(quán)益。另外，秦家兄弟作為善意第三人，法律理應(yīng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益。故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該房屋買賣行為有效。
筆者贊同第二種意見(jiàn)。要處理好此糾紛，我們要從蔣某轉(zhuǎn)讓自家房屋的目的及用途和秦家兄弟是否屬于善意取得轉(zhuǎn)讓房屋這兩個(gè)方面來(lái)分析。
一、蔣某轉(zhuǎn)讓自家房屋的目的及收取房款的用途均符合法律規(guī)定。最高人民法院關(guān)于《中華人民共和國(guó)婚姻法》解釋（一）第17條第1款規(guī)定“夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定”。該解釋中所指的日常生活所需，應(yīng)包含購(gòu)買日常生活中的必需品和治病費(fèi)用。本案中蔣某在身患絕癥無(wú)錢醫(yī)治的情況下，作出轉(zhuǎn)讓自家房屋的決定，是符合上述法律規(guī)定精神的，其并沒(méi)有因?yàn)榉蚱揸P(guān)系不和而想獨(dú)吞房款的意圖。客觀上蔣某所收取的房款也是大部分用于日常生活開(kāi)支及支付醫(yī)療費(fèi)的，另外蔣某僅花費(fèi)了30000余元，尚有40000余元唐某可以獲取，因而唐某的合法權(quán)益并未受到侵害。
二、秦家兄弟購(gòu)房不存在惡意行為。在購(gòu)房前以及在辦理購(gòu)房手續(xù)過(guò)程中，秦家兄弟并不知道蔣某與唐某夫妻關(guān)系不和，也不知道蔣某轉(zhuǎn)讓房屋是否征得唐某的同意。而且在蔣某張貼轉(zhuǎn)讓房屋公告后，唐某又未提出異議，促使秦家兄弟有理由相信蔣某的行為屬家事代理行為，系其夫妻共同意思表示。故秦家兄弟通過(guò)支付合理的對(duì)價(jià)受讓房屋的行為屬于善意行為。因此，唐某不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。
綜上，該房屋買賣行為有效。
文章出處：如東縣人民法院
文章作者：宮建華、楊 軍
