目前二手房市場交易中“共有房產”占著相當大的比例，尤其以夫妻共同財產居多。現結合相關法律規定及多年從事房地產法律服務的實踐，針對“共有房產”法律關系及風險防范這一話題作些嘗試性探討。
一、 什么是“房產共有”關系?
房產共有是指由兩個或兩個以上的公民、法人共同擁有該房產的權利和應承擔的義務。根據我國民法的相關法律規定，依據權利和份額劃分，共有可分為：“按份共有”和“共同共有”兩種。在房產共有關系中，所謂“按份共有”是指房產共有人按照各自的房產份額對共有的房產分享權利和承擔義務;所謂“共同共有”是指房產共有人對共有房產分享權利和承擔義務。區別于“按份共有”，在“共同共有”關系中，每個共同共有人對共有房產所享有的占有、使用、收益、處分權是平等的，沒有份額限制。依據共有權利的權源形式劃分，一般可分為法定共有和約定共有兩種。在形式上，兩者最主要的區別是，約定共有人一般在產權證明上有產權登記，筆者稱之為登記產權人;而法定共有人是指依法對該房產享有產權的人，在產權證上或交易中心的產權登記冊中沒有登記，筆者稱之為非登記產權人。這種情況最典型的例子，就是登記產權人的配偶根據婚姻法的規定而共有產權，但產權證上沒有對配偶予以登記。但無論是否登記為產權人，均應享有法律賦予的共有權利。
二、“共有房產”的常見類型有哪些?
共有房產不外乎兩種情況即共同共有和按份共有，共同共有基于當事人的共同關系而發生，共同關系產生于婚姻家庭領域及具有一定親屬關系的公民之間。共同共有的主要類型為夫妻共有、家庭共有和遺產分割前的共有等。按份共有除了基于法律規定的外，還基于當事人的意思而發生，例如合伙而產生的共有、共同出資購房所產生的共有等，按份共有的當事人之間往往也是基于一定的親屬、朋友關系。
三、“共有房產”交易的常見法律糾紛
按照法律規定，共有財產必須經所有共有人的一致意思表示同意，處置行為才是合法有效的。但在目前“共有房產”市場交易實踐中，我國公民受儒家和為貴思想影響深重，較為普遍地對共有房產的處分、登記持輕視的態度，認為共有關系是內部的事，是“家”里的事，往往以親人、友人代為辦理交易甚至代替公示登記，交易相對方對此亦持輕信態度。與此同時，交易管理部門為了簡化交易審查手續，在受理交易登記申請時，逐漸取消或部分取消了對非登記產權人的書面審查。這讓中介機構和經紀人在執業過程中也開始放松或忽視對非登記產權人的審查義務。而一些業主也無竟或有意拒絕讓配偶或其他共同所有人到場參與辦理交易手續，從而為糾紛的產生埋下隱患。
在“共有房產”交易中，產生的糾紛一般有兩種：第一，共有人主張登記產權人與第三人簽訂的買賣合同無效(或者是交易相對方要求確認其與登記產權人簽訂的買賣合同合法有效，要求實際履行);第二，共有人主張登記產權人與中介機構簽訂的居間合同無效，要求免責撤銷居間委托。在審判實踐中，審判機關的自由裁量權非常大。根據具體情況，可能支持或部分支持當事人的請求，也可能完全駁回。
四、“共有房產”常見糾紛的法律分析
共有關系中，共有人按份額或共同對共有財產享有完整的所有權，相應地，對共有財產的處分權，應由共有人共同行使或按照份額權行使約定來行使。擅自處分共有財產是無權處分行為。也就是說各個共有人對于共有財產各個部分都享有一定的處分權，不過由于其他共有人處分權的同時存在，這種處分權又是不完全的，行使時需受到一定限制。基于共有人遵循共同行使權利原則和各共有人權利都應得到相應尊重與保護等因素。共有關系中，共有財產的處分權屬于全體共有人。因此，任何共有人行使其相應處分權時，需通過一定條件的滿足，如征得其他共有人同意等，轉化為共同處分權后，才能產生實際處分效果。另一方面，按份共有的房產與共同共有的房產其主要區別之一在于處分權上。共同共有的房產共有人無權對共有房產進行處分，基于共同共有不確定份額，若部分共有人實施處分行為，則系無權處分行為;按份共有的房產共有人確定了房產份額，享有份額權，實施處分行為時僅能處分相應的份額，但若處分了全部房產，對其他共有人的部分仍然是實施了無權處分行為。
從法律上講，共有房產屬于共有財產，出售時必須征得其他共有人的書面同意;如果未經其他共有人書面同意，應認定該轉讓行為無效。但最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第八十九條規定：“共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益。對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。”由此可見，擅自出售共有房產，買賣關系并不必然無效，這個特殊情況就是第三人是在善意的前提下購買房屋的，即在買賣房屋時，第三人并不知道相對人無權獨自出售房屋，同時相對人必須是有償購買房屋，即對所購房屋支付了合理的對價。只有在具備這兩個條件的情況下，法律才可能會承認買賣關系有效，保護第三人也即購房者的權益。表現在司法實踐中，如果房產已經交付使用較長一段時間或者已經辦理了過戶手續，法院一般不會判令該轉讓行為無效。但如果房產還未交付使用，也沒有辦理過戶手續，一旦房產共有人在知道該轉讓情況后提出反對，法院就有可能判定該交易無效。
比較有爭議的問題是，目前發生的許多共有房產交易具體情形，往往是簽訂買賣合同之后，出賣方(上家)已經收受部分房款或全部房款或一定數額定金，同時已經交付鑰匙后一段時期內“毀約”，而此時房產過戶手續尚未辦理，上家亦拒絕配合繼續辦理過戶手續，導致糾紛。而我國目前法院對于此種情形中合同效力的認定仍擁有一定的自由裁量權。
五、律師提醒
(一)提高交易風險防范意思是前提
由于目前房產中介公司專業素質與服務質量良莠不齊，因此，廣大購房者在進行市場交易時首先要有較為敏感的風險防范意識，建議咨詢商譽較好的中介公司，必要時還可咨詢專業律師，了解待交易房產本身的產權情況，中介公司將針對不同的情況提醒買賣雙方應提交的資料，并為交易雙方降低不必要的風險，建議買家千萬不要貪圖方便私下成交，以免賠了夫人又折兵，造成不必要的金錢損失。
