目前,談及房子買賣,包括開發(fā)商/中介機(jī)構(gòu)/房東與置業(yè)者,各式買賣都存在可能的價格欺詐,程度不一而形式多樣,做為消費(fèi)者如何識破,有利在買賣中獲得公平的回報,同時有利自身權(quán)益的較好維護(hù)。
一、開發(fā)商的價格欺詐情形與識別
這里專指由開發(fā)商自行組織隊伍進(jìn)行項目銷售的情況.
1、成品房交付標(biāo)準(zhǔn)下的菜單式示范銷售:一般而言,成品房交付,裝修成本直接含在房價里.通過菜單式,也只是營銷示范而已,通常情況下,成品房裝修成本節(jié)約了項目管理費(fèi)用、效果與方案設(shè)計費(fèi)用、整裝家具直銷節(jié)省、工廠化模式下的板材節(jié)省,與同質(zhì)同格局房子市場性裝修,應(yīng)該節(jié)省20-45%的費(fèi)用,買房時應(yīng)減去這部分成本再來核算毛坯房買房,據(jù)此落實(shí)性價比.
2、包價銷售:有開發(fā)商為了明晰產(chǎn)權(quán)與方便服務(wù),采用了包價銷售,實(shí)際上包價內(nèi)容中,產(chǎn)權(quán)代辦、驗(yàn)收、綜合費(fèi)用、手續(xù)費(fèi)用都是就高不就低地進(jìn)入了 房價,再加計不可預(yù)見費(fèi)用約2%,這類銷售方式下,按開發(fā)商的報價可以減除約8%的內(nèi)包部分,為毛坯房價評估藍(lán)本.
3、一口價銷售:一口價銷售的制訂依據(jù)往往是據(jù)中間層偏上甚至最高層單元的基價,這樣銷售的目的在于銷售高價盤或高開項目,此中真由在于買房者通過由開發(fā)商制訂的價格籠子,自動進(jìn)入就高不就低的選擇順序,從而完成高層數(shù)戶型銷售.買房時應(yīng)至少以中間層或更低層房價作為參照來衡量房屋單價水平.
4、附贈銷售:分送修與送其他可移動商品或服務(wù)費(fèi)用兩種,后者通常用于競爭比較激烈但大市比較紅火的狀態(tài).目前送修最為普遍,但如同上述的成品房,送修成本都按照正常 裝修項目打進(jìn)了房價,所以,此種情形下除剔除20%-40%的開發(fā)商裝修節(jié)約,還應(yīng)圍繞扣減內(nèi)容適當(dāng)參考裝修品質(zhì)是否到位.
5、限量優(yōu)惠:總在限量,分期銷售,這是營銷的套路問題,建議不要買限量房.
二、中介營銷代理機(jī)構(gòu)的價格欺詐情形與識別
由于營銷進(jìn)入的深度不同,中介營銷代理機(jī)構(gòu)有可能取代開發(fā)商掌握完全的價格制訂權(quán).
中介營銷機(jī)構(gòu)制訂價格政策的渠道與途徑通常有兩條,一是運(yùn)籌模式,賣VIP卡,選房等,再通過折抵來實(shí)施銷售促進(jìn);二是直接通過銷售控制策略制訂價格表,讓你通過其提供的價格表自動進(jìn)入其預(yù)期的可售房源范圍,當(dāng)預(yù)期可售范圍縮小到一定程度,就會調(diào)整價格與銷售控制方針.
所以,碰到這類情形,首先是通過了解誰在賣樓,有沒有合法性,當(dāng)確認(rèn)為中介代理后,應(yīng)仔細(xì)閱讀銷售控制房源表,其中明顯戶型等主品因素非常強(qiáng),但標(biāo)價非常高的,可以加大殺價力度.反而對于可選擇范圍的房源,其折扣力度其實(shí)并不大,基本就是廣告宣傳中的優(yōu)惠幅度.
三、中介房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理機(jī)構(gòu)的價格欺詐情形與識別
這是指 二手房買賣中的價格欺詐情形.
大家知道,二手房市場取利方式可以是差價,手續(xù)費(fèi),代辦費(fèi).對于手續(xù)費(fèi)與代辦費(fèi)用,政府有嚴(yán)格的控制政策,基本沒有什么貓膩.倒是差價,中介吃差價往往通過文本約定或口頭約定,對原房東,承諾一個最低價,超出部分分成,對買家而言,一般標(biāo)示的是允許談價的數(shù)字.
判斷標(biāo)準(zhǔn)最佳者就是同類地段同期新房價格加計50%,并且稅費(fèi)由出賣人負(fù)責(zé),這是心理價格,買家心中的標(biāo)桿價,而出賣人或中介的出價則會是現(xiàn)售新房價下浮一定額度,一般在20%左右浮動,如果幅度在此范圍,至少砍價幅度會是10-20%,但中介可能要求買受人承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi).
四、房東的價格欺詐情形與識別
房東出貨,一般都會找出很多合理情形的借口,原由在于謀取較快銷售與合理價格.大約包括出國定居、外遷到別的城市定居、因生意出現(xiàn)資金問題急售、家人原因急需用錢等等,我們不用計較出賣人的動機(jī),我們依然比照市場,比照殺價空間來進(jìn)行討價還價.
一般條件,如果你能確保出賣人急于脫手,殺價幅度可以在40%以內(nèi)浮動.作為先手,房東由自己來通過宣傳或網(wǎng)絡(luò)出售自己的房子,往往所持心理就是按市場新房價略微下浮后標(biāo)識價格,再看你的談判水平.這個時候,一方面我們從對方的房齡、質(zhì)量、裝修無用及原裝修成本、淘汰率、戶型缺陷,找些對方的原因殺些基本套路的價格,再通過市場判斷方面,一般二手房價應(yīng)該低于新房價至少20%,其他可能途徑則要借助于自己的心理把握能力.
