日前，北京市一中院進行的一項調(diào)研顯示，在該院近期審理的房屋買賣合同糾紛案件中，買房人違約的案件量明顯增多，其中不乏炒房客因房產(chǎn)新政頒布后炒房風險增大，不愿繼續(xù)履行合同。北京市一中院最近審結(jié)了一起具有代表性的案件。
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案例
李先生在北京海淀區(qū)附近有一套60平方米的房屋要出售，其通過某房產(chǎn)中介與魏某簽訂房屋買賣合同，約定房屋成交價為150萬元，魏某應在簽訂合同時支付定金、房款90萬元;雙方于簽訂合同2個月內(nèi)辦理房產(chǎn)公證手續(xù)，魏某于公證當日支付剩余房款60萬元后，李先生將房屋及房產(chǎn)證、公證書原件交付給魏某，所有稅費由魏某承擔。
合同簽訂后，魏某如期向李先生支付了定金和首付款共90萬元。之后，雙方通過某房產(chǎn)中介共同到公證處辦理委托公證，但后來雙方就委托公證未能達成一致意見，未辦理公證手續(xù)。
李先生訴至法院要求魏某繼續(xù)履行合同，支付剩余房款。魏某則反訴要求李先生限期出具合法并能實現(xiàn)合同目的的公證委托書。
審判
法院經(jīng)審理認為，李先生與魏某所簽合同雖約定雙方于簽訂合同后2個月內(nèi)辦理公證手續(xù)，但因約定不明，雙方對公證的具體內(nèi)容產(chǎn)生分歧，導致合同未能繼續(xù)履行。魏某與李先生簽訂房屋買賣合同的目的，在于通過買賣行為在雙方之間完成房屋所有權的移轉(zhuǎn)，并非通過買賣合同完成委托公證，是否進行委托公證并不影響合同目的的實現(xiàn)。因此，在合同未明確約定公證委托具體事項的前提下，魏某要求李先生出具合法并能實現(xiàn)合同目的的公證委托書的請求缺乏依據(jù)。因雙方均同意繼續(xù)履行合同并辦理房屋過戶手續(xù)，故魏某應在雙方自行辦理過戶手續(xù)后，將剩余房款支付給李先生。最終，法院判決雙方繼續(xù)履行合同。
分析
本案看似一起簡單的房屋買賣合同糾紛案件，實則背后隱藏著炒房客以買房自用之名投機炒房的玄機。為規(guī)避買賣房屋的相關稅費，降低轉(zhuǎn)賣成本，職業(yè)炒房客購房時一般不辦理過戶手續(xù)，而是在簽訂植入特別條款的買賣合同后，找出各種理由，要求業(yè)主到公證處辦理房屋所有權和房屋買賣過戶等事項的委托公證書，如果這時業(yè)主發(fā)現(xiàn)不愿履行合同，炒房客便會要求業(yè)主賠償違約金。
法院經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，此類案件有一些共通之處，炒房客與業(yè)主簽訂房屋買賣合同時，合同中往往含有公證條款，目的在于從業(yè)主處取得該房屋出售、過戶等相關事項的代理權，從而在下次買賣中，將房屋從該業(yè)主名下直接過戶給新的買房人，以此達到獲取更多差價的目的。公證條款往往先進行模糊約定，從而不至業(yè)主在簽訂合同時生疑拒簽。表面看，炒房客是為買房自住，且按合同約定實際支付大部分甚至全部房款，但這只是騙取業(yè)主信任的一個步驟。合同履行過程中，炒房客一般會找出一些理由，比如聲稱買房實際由其父母出資，房產(chǎn)證可能要寫父母名字，可先將辦理買賣過戶等事宜委托給炒房客本人辦理，以此作為業(yè)主辦理房屋過戶手續(xù)的替代方式，從而為自己留下炒房的活動空間。
有的業(yè)主沒有識別出炒房客的“陰謀”而徑直配合其辦理公證手續(xù)，有的業(yè)主雖有顧忌，但擔心自己違約，且認為炒房客已支付價款，最終往往無奈地予以配合。本案中，李先生在簽訂房屋買賣合同時沒有注意到公證條款，當魏某要求按照其提供的公證范本辦理委托公證手續(xù)時，李先生發(fā)現(xiàn)魏某有炒房的嫌疑，但為了繼續(xù)履行合同而不至違約，李先生希望僅將公證授權范圍限制為辦理過戶，不能包含買賣和網(wǎng)簽等事項，遭魏某拒絕。因具體的公證內(nèi)容未在買賣合同中明確，使李先生陷入進退兩難的被動境地。
