買房人未按時付款 賣房人能否拒絕交房
開發(fā)商比約定日期晚了440天交房，購房者郭女士一紙訴狀要求其支付逾期交房違約金近27萬元；開發(fā)商則反訴郭女士第二筆房款逾期22天才付，要求判令其支付逾期付款違約金近1萬元。浦東新區(qū)法院日前作出判決，被告上海洲海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱洲海房產(chǎn)公司）和原告郭女士都要為各自的違約行為“埋單”。
原告郭女士訴稱，自己看中位于浦東梅花路上的一處房產(chǎn)，便與開發(fā)商洲海房產(chǎn)公司簽訂了商品房預(yù)售合同，約定當(dāng)年9月30日前交房，如開發(fā)商未能如期交房，應(yīng)按郭女士已付房款的日萬分之三，自合同約定的最后交付期限之第2天起至實際交房日止，向郭女士支付違約金。此后，郭女士分兩次付清購房款人民幣200余萬元，但洲海房產(chǎn)公司的交房日期卻比約定整整晚了440天。
被告洲海房產(chǎn)公司則辯稱，雙方已于同年11月簽訂了《房屋驗收交接單》，并于當(dāng)日將房屋鑰匙交給了郭女士，房屋已經(jīng)實際交付了，因此郭女士的訴請沒有依據(jù)。相反，郭女士的第二筆房款逾期22天才付清，按約定，郭女士應(yīng)以日萬分之三，按逾期付款的金額和天數(shù)向其支付違約金。
法院認為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，被告洲海房產(chǎn)公司未能在合同約定期內(nèi)向原告郭女士交付房屋和辦出新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證，無論何種原因所致，并不妨礙原告要求被告承擔(dān)違約金的后果。違約金計算標準可參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準。而對于被告的反訴，原告郭女士沒有證據(jù)證明其逾期支付第二筆房款的原因在被告，因此也需按合同約定，承擔(dān)違約責(zé)任。法院最終判令：洲海房產(chǎn)公司向郭女士支付逾期交房違約金人民幣3.6萬余元，郭女士同時向洲海房產(chǎn)公司支付逾期付款違約金近1萬元。
【案例分析】
商品房買賣過程中，經(jīng)常會發(fā)生買房人沒有按照合同的約定先支付購房款，開發(fā)商就會以此為由行使后履行抗辯權(quán)拒絕交付房屋。所謂后履行抗辯權(quán)，是指在雙務(wù)合同中，負有先履行義務(wù)的一方當(dāng)事人，屆期未履行義務(wù)或不適當(dāng)履行義務(wù)時，后履行義務(wù)的一方當(dāng)事人享有的可拒絕對方履行或相應(yīng)履行要求的權(quán)利。[2]所謂雙務(wù)合同，是指雙方當(dāng)事人的義務(wù)互為對待給付或?qū)r關(guān)系的合同。商品房買賣合同就是雙務(wù)合同。買房人有付款義務(wù)，賣房人有交房義務(wù)，買賣雙方履行義務(wù)的期限分別屆滿、屆至。后履行抗辯權(quán)實質(zhì)上是對先履行義務(wù)一方違約的抗辯。
有一種觀點認為，如果買房人未能在約定期限內(nèi)支付大部分的購房款，那么開發(fā)商就可根據(jù)《合同法》第六十七條規(guī)定的先履行抗辯權(quán)拒絕交房（有些學(xué)者將后履行抗辯權(quán)稱作先履行抗辯權(quán)，實際上兩種說法表述的是同一含義，只是出發(fā)點不同：先（行）履行抗辯權(quán)是對先履行方抗辯的口吻，后履行抗辯權(quán)則站在為后履行方辯解的立場上。）[3]；如果買房人已經(jīng)在約定期限內(nèi)支付大部分的房款，那么開發(fā)商拒絕交房抗辯不予成立。因為履行抗辯權(quán)是對待給付之間的抗辯，對應(yīng)商品房買賣合同來說，少部分的購房款項與商品房并不構(gòu)成對待給付，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)根據(jù)誠實信用原則通知購房人支付剩余款項，并要求購房人承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。本文不同意這一觀點。買房人支付多少購房款算作“大部分”？支付多少購房款算作“少部分”？這一沒有明確標準，也無法量化的“部分”要依據(jù)誠實信用原則來確定會引起爭議。如果由法院來判案，也要依靠法官的自由裁量權(quán)來裁判。自由裁量權(quán)是法官在審判上所享有的一種特有職權(quán)。自由裁量權(quán)不是法官裁判不受任何限制的“自由”，而是行使裁量權(quán)的法官不受權(quán)力、利益、人情、偏見等因素干擾的“自由”。最高人民法院也是盡最大可能來規(guī)范法官對案件的自由裁量，包括通過積極推動民事立法、及時制定司法解釋、建立案例指導(dǎo)制度、建立審判組織之間法律觀點協(xié)調(diào)機制，來統(tǒng)一司法尺度，統(tǒng)一裁判標準。
還有一種觀點認為，賣房人出售的房屋在約定的交房之日已經(jīng)竣工驗收并具備交付條件的，賣房人有權(quán)行使后履行抗辯權(quán)，無需承擔(dān)遲延交房的違約責(zé)任；賣房人出售的房屋在約定的交房之日尚未竣工驗收，不具備交付條件的，賣房人無權(quán)行使后履行抗辯權(quán)，應(yīng)向買房人支付遲延交房的違約金。對于買房人延期付款的違約行為，出賣人可依照合同約定及法律規(guī)定向買房人追究違約責(zé)任。這一觀點實際上是行使后履行抗辯權(quán)的前提是后履行人無違約行為，否則就應(yīng)依據(jù)《合同法》第一百二十條的規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本文認為，如果買賣雙方?jīng)]有先后履行順序，合同履行過程中雙方均有違約行為，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。本文引用的案例應(yīng)屬這一情況。但如果商品房買賣合同中約定由買房人先履行付款義務(wù)，而后由賣房人交付房屋，則即使房屋不具備交付條件，買房人未付清合同約定的購房款的，賣房人有權(quán)利行使后履行抗辯權(quán)，有權(quán)利與買房人延遲付款的時數(shù)相當(dāng)?shù)臅r日順延交房而不承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
買房人可否以賣房人不具備房屋交付條件，而依據(jù)《合同法》第六十八條的規(guī)定行使不安抗辯權(quán)而拒交購房款呢？本文認為不可以?！逗贤ā芬?guī)定的不安抗辯權(quán)行使條件，必須是有確切證據(jù)證明賣房人經(jīng)營狀況嚴重惡化；轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)；喪失商業(yè)信譽；有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形。房屋不具備交付條件不屬于以上四種情形。
商品房買賣是有風(fēng)險的。買房人如果想先讓賣房人交房后再付款，或者雙方同時履行付款和交房的義務(wù)，就應(yīng)在合同補充條款中約定的明確具體。如果商品房買賣處于賣方市場，房子不愁賣，賣房人一般不會同意讓買房人在合同中填加對自己不利的條款。所以，簽訂合同的主動權(quán)也是受供求關(guān)系影響的。購買房屋和購買價值比較低的商品不一樣。消費者在購買房屋前，一定要有風(fēng)險預(yù)測，或找專業(yè)人士提供幫助，才能買到稱心如意的房子。
