認購書性質和定金擔保的內容。
按目前新建房屋的交易習慣，購房者看中某套房屋后，開發商與購房者都會簽訂《購房意向書》(有些稱為認購書)，以說明雙方對購售房屋已達成初步意向。《購房意向書》的內容一般包括房屋的位置、面積、價款，但一般并不涉及房屋的交付時間、違約責任及其它房屋的具體情況等。實踐中，《購房意向書》除了上述內容外，一般還有定金內容。正是《購房意向書》中的定金條款，使得并不具有法律效力的意向書，成了購房過程中矛盾的焦點。下面為讀者理解方便，把上述購房意向書統稱為《認購書》。
要正確處理《認購書》中的定金糾紛，首先應了解《認購書》的性質和《認購書》中約定的定金所擔保的內容。從《認購書》簽訂的背景和內容看，《認購書》并不是購房合同，沒有定金條款的《認購書》僅是購售雙方交易意向的表述，購房者和開發商之間并不存在權利義務關系。但對房屋交易已達成初步意向的買賣雙方而言，為了保證雙方能進一步接洽房屋買賣，即購房者保證開發商在簽訂正式購房合同之前，不將房屋另售他人，開發商保證購房者能再來接洽購房事宜，并不產生法律約束力的《認購書》顯然不能實現上述目的。
正是為達到上述目的，達成購房意向的雙方約定，由購房者向開發商支付一定的定金，以保證開發商在約定期限內不將房屋另售他人，同時保證購房者在約定期限內與開發商進一步洽談購房事宜。購房者交納了定金，認購書的性質就由意向書變成了協議，購房者與開發商之間就有了權利義務，開發商的義務是在約定期限內不得將房屋出售他人，購房者的義務是在約定期限內與開發商進一步接洽購房事宜。否則，購房者將損失定金，開發商將雙倍返還定金。從上面分析可以看出，《認購書》是購售雙方為進一步接洽購房合同而簽訂的協議，定金擔保的是雙方進一步洽談合同的行為。
了解了認購書的性質和定金擔保的內容，處理此類糾紛也就有了依據。
一、如因開發商原因致雙方在認購書約定的時間內未能簽訂《商品房買賣合同》的，例如開發商將約定房屋出售給第三方等，購房者可要求開發商雙倍返還定金;
二、如因購房者原因在認購書約定的時間內雙方未能簽訂《商品房買賣合同》的，例如購房者放棄購買約定房屋等，購房者將損失定金;
三、在認購書約定的時間內經購房者與開發商協商，雙方對《商品房買賣合同》具體條款無法達成一致的，購房者可要求開發商退還已交納的定金;
四、如果開發商銷售未具備銷售條件的房屋，即開發商未取得預售許可證或銷售不具備使用條件的現房，購房者可要求開發商退還定金，并要求開發商支付相應的利息損失。
出現定金糾紛雙方可協商解決，如協商不成，可按《認購書》中約定的仲裁機構申請仲裁或向法院起訴。
案例一
王先生看中了一套位于某區的房屋，在確認開發商已取得《房屋預售許可證》后，王先生與開發商簽訂了《房屋認購協議》。協議內容如下：
甲方：王先生
乙方：上海市×××房地產開發有限公司
依據《中華人民共和國合同法》及其它相關法律、法規之規定，甲、乙雙方經友好協商，在平等、自愿的原則下達成如下共識，以茲共同遵守：
一、標的
甲方自愿購買乙方開發的×××小區E座12層1206號房屋一套，房屋建筑面積為121平方米。
二、價格
甲、乙雙方確認：房屋單價為人民幣6500元每平方米，房屋總價款為人民幣786500元。
三、權利義務
1、甲方應于本協議簽訂當日向乙方支付購房定金2萬元;
2、甲方需于2003年3月22日前與乙方簽訂正式《商品房買賣合同》;
3、乙方不得在2003年3月22日前將甲方認購房屋出售他人。
四、責任
甲方未在本協議約定期限內與乙方簽訂正式《商品房買賣合同》的，甲方已支付的定金不退，同時，乙方有權將甲方認購的房屋出售他人。
五、甲、乙雙方簽訂正式《商品房買賣合同》后，本協議自動失效，定金轉為首付款。
六、本協議于乙方收到甲方支付的定金之日起生效。
七、本協議一式兩份，甲、乙雙方各執一份，具有同等效力。
八、本協議簽訂于2003年3月7日。
甲方： 乙方：
王先生簽訂協議后，依約向開發商支付了2萬元定金。王先生支付定金后，在某區又發現了一項目，此項目無論是價格還是小區環境，都優于原認購的項目，于是王先生向開發商提出退房，并要求退還定金。
律師評析：按照《中華人民共和國擔保法》的規定，定金是一種債權擔保方式，擔保合同中債務的履行，如支付定金的一方不履行約定債務，無權要求返還定金，收受定金的一方不履行約定債務，應當雙倍返還定金。另按《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定，出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理。依據上述規定，購房者與開發商簽訂認購協議，開發商向購房者收取定金作為簽訂《商品房買賣合同》擔保的，如因購房者原因致雙方不能簽訂《商品房買賣合同》的，購房者無權要求返還定金，例如購房者要求退房等;如因開發商原因致雙方不能簽訂《商品房買賣合同》的，開發商應雙倍返還定金，例如開發商將房屋出售他人等。本案中，因王先生看中其它房屋而要求退房，致雙方不能簽訂《商品房買賣合同》，王先生系過錯方，所以王先生可以要求退房，但無權要求返還定金。
案例二
李小姐畢業留滬后，因父母都不在滬，早有心買房，但因工作時間短和房價太高，所以一直租房生活，后聽朋友介紹一處經濟適用住房項目，位置雖遠了點，但價格很便宜。聽了這樣的消息，李小姐一陣心動，于是在第二天就趕到了售樓現場。售樓小姐介紹：房子還沒有蓋，二年后交房，現可以排號等候，但需交一萬元定金。李小姐聽說二年后才能交房，有點猶豫，但看交錢排號的人絡繹不絕，加上價格實在誘人，李小姐也交了一萬元定金。交錢后，開發商沒讓李小姐辦理任何手續，僅出具了一張定金收據，并告訴李小姐回家等通知。李小姐等了一年，也未收到任何通知，打電話問了幾次，銷售人員稱項目還未辦完預售許可證，還不能簽訂合同。李小姐無奈之下，提出退還定金。
