案情簡介：
2007年3月24日，原告寧X與被告邱X強簽訂合同，原告以110萬元的價格購買被告位于南山區(qū)的房產(chǎn)一套。違約條款約定，如一方遲延履行合同，每日按合同價的萬分之五支付違約金;遲延履行超過十日，另一方可以解除合同，并可要求違約方按合同價的20%支付違約金。合同簽訂后，原告依約交付定金20000元。標的房產(chǎn)系農(nóng)村集體土地上建的村民住宅(即所謂綠本房)，房產(chǎn)證上載明產(chǎn)權(quán)屬被告及其妻子。2007年8月22日，被告取得紅本房產(chǎn)證，房產(chǎn)全部產(chǎn)權(quán)歸被告。被告收取定金后，向原告發(fā)函，稱買賣該房不合法，買賣合同無效;其妻不同意出售該房。故表示不再履行該合同。原告收函后，停止了支付購房款行為。后經(jīng)多次催促不果，訴至法院。
深圳市南山區(qū)人民法院經(jīng)審理，作出(2008)深南法民三初字第35號民事判決書，認定買賣合同有效，被告違約，向原告支付遲延履行違約金55000元。
代理律師分析：
本案在訴訟中，被告提出三點答辯意見：一是房屋買賣合同違法，系無效合同;二是房屋系夫妻共同財產(chǎn)，妻子一方不同意出售，買賣合同不成立;三是原告未按期支付首期款，原告違約。這三點是本案雙方爭議的焦點，也是房產(chǎn)買賣合同糾紛中容易出現(xiàn)的典型問題。
1、本案合同效力問題。司法實踐中，經(jīng)常出現(xiàn)欲毀約一方以合同違法為由主張合同無效的情形，在房地產(chǎn)買賣合同中，因國家強制性法律規(guī)定較多，更容易出現(xiàn)這一情況。依照法律規(guī)定，所謂綠本房確實屬于法律禁止買賣的范疇，因而被告的主張并非毫無根據(jù)。但是，我們不能機械地理解法律規(guī)定。首先，農(nóng)村居民住宅并非絕對不允許買賣，諸多法律設(shè)置了有條件地可轉(zhuǎn)讓農(nóng)村居民住宅的規(guī)定。其次，雙方簽訂買賣合同時明知該房的現(xiàn)狀，尤其是明知該房正在辦理“綠轉(zhuǎn)紅”手續(xù)。作為預備性合同，雙方無異于約定了合同成立的條件，即當“綠轉(zhuǎn)紅”完成后，再正式進行轉(zhuǎn)讓。這種附條件的合同時合同法允許的。再次，合同法的基本原則是盡量保證合同成立并有效，以最大限度地維護交易安全。也就是說，法律不會輕易否定合同的效力，這是合同領(lǐng)域法律規(guī)定的一個特點。最后，在被告已經(jīng)完成“綠轉(zhuǎn)紅”手續(xù)，房屋屬性排除了所有瑕疵的情況下，進行轉(zhuǎn)讓已經(jīng)不存在任何法律障礙，法律對該合同已無否定性評價的余地。何況，維護合同的效力不僅是維護當事人雙方的真實意思表示，也是對意圖毀約主觀惡意的一種制裁。因此，法院認定本案合同有效時合理的，也是合法的。
2、有關(guān)共有財產(chǎn)處理的問題。對共有財產(chǎn)的處理應該由共有人共同進行是一個原則，對此，《民法通則》、《物權(quán)法》、《婚姻法》等都有相關(guān)規(guī)定。但是，《婚姻法》規(guī)定，夫妻一方處理共有財產(chǎn)時，如果第三人有證據(jù)證明另一方明知該行為而不反對的，應視為一方的代表行為有效。本案中，原告提交了證人證言、錄音資料等證據(jù)，證明被告妻子參與了雙方多次磋商。故盡管被告妻子未在合同上簽字，其也應受合同的約束。只得注意的是，《物權(quán)法》頒布后，法律采取了形式主義原則，即不動產(chǎn)和特殊動產(chǎn)依登記對外彰顯權(quán)屬。因此，在實踐中應注意按照財產(chǎn)登記的權(quán)利者簽署合同。如財產(chǎn)登記為多人共有的，應與所有共有人簽訂合同，防止其后可能出現(xiàn)的糾紛。
3、合同違約責任的確定問題。因為房產(chǎn)買賣比較復雜，環(huán)節(jié)比較多，因此房產(chǎn)買賣糾紛常出現(xiàn)雙方均存在未按合同履行，相互指責對方違約的問題。對此，照顧要區(qū)分兩點：一是合同義務履行的先后順序問題。一般情況下，合同約定了雙方履行義務的時間和順序，對于時間在前的義務，尤其是順序在前的義務，應該先履行，否則，對方可以行使履行抗辯權(quán)，中止自己義務的履行。在這種情況下，負有先履行義務的一方應承擔違約責任。二是一般違約與重大違約。房產(chǎn)買賣中，支付購房款、贖樓以及交房產(chǎn)證、交房、辦理過戶手續(xù)等環(huán)節(jié)屬于合同中大的義務，這些義務不履行，或者遲延履行經(jīng)催告后仍不履行的，屬于重大違約。如果導致合同無法履行的，如已經(jīng)將房產(chǎn)過戶他人的，就是根本違約。在具體案件中，當然由根本違約者或重大違約者承擔責任。在本案中，被告明確表示不履行合同，原告中止付款符合法律規(guī)定，不屬于違約行為，因此，法院判決由被告承擔違約責任是正確的。
