越來(lái)越多的房產(chǎn)糾紛單從訴訟上似乎解決起來(lái)讓當(dāng)事人無(wú)比頭痛，畢竟惹上官司，訴訟時(shí)間又很長(zhǎng)，難免為此耗費(fèi)大量的時(shí)間和金錢(qián)。而仲裁卻正以其快速解決糾紛的優(yōu)勢(shì)，逐漸成為解決房地產(chǎn)糾紛的最佳途徑。
仲裁實(shí)行一裁終局制度、程序簡(jiǎn)便及裁決具有法律效力，產(chǎn)生糾紛的雙方大多選擇少為人知的仲裁方式解決問(wèn)題。
案例說(shuō)法
兩年房產(chǎn)結(jié)，仲裁輕松解
“太省心了。”老王對(duì)于剛剛由仲裁委解決的一件麻煩事有了新認(rèn)識(shí)。
事情還得從2006年說(shuō)起。當(dāng)年老王的社區(qū)面臨改造，正好馬路對(duì)面就有一處新樓盤(pán)對(duì)外推售。新房子的誘惑和自己改善居住條件的迫切需要都使得老王下定了最后決心。
于是，當(dāng)年的2月14日，老王與開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并約定一年后新房入住。一切手續(xù)辦妥，老王便在老房里天天期盼新房早日落成。但人算不如天算，一年過(guò)后，新房竟然沒(méi)有按時(shí)交房。老王便和眾多同批業(yè)主去和開(kāi)發(fā)商理論，但見(jiàn)面一談，開(kāi)發(fā)商也是一肚子苦水，說(shuō)因市政規(guī)劃等原因只能延期交房，老王再深究后那邊竟然閉門(mén)不見(jiàn)。
結(jié)果一年有余，雙方一直沒(méi)有談妥。老王一家拗不過(guò)這個(gè)理，非要討個(gè)說(shuō)法。于是委托一位律師，向市仲裁委員會(huì)提出仲裁申請(qǐng)。
2008年4月，老王一家收到仲裁委的仲裁書(shū)，于是也就有了文中開(kāi)頭老王的感慨。仲裁委中的相關(guān)仲裁員多是行業(yè)內(nèi)專(zhuān)家，對(duì)于這類(lèi)房產(chǎn)糾紛也十分在行，于是相比訴訟更迅速、專(zhuān)業(yè)地行使了自由仲裁權(quán)。
實(shí)際上，目前仲裁是訴訟外另一個(gè)較為有效的解決房產(chǎn)糾紛途徑，相比訴訟的時(shí)間投入，仲裁的時(shí)效性明顯。同時(shí)，由于仲裁員多是行業(yè)內(nèi)專(zhuān)家，能更多從專(zhuān)業(yè)方面給與公正裁決。
仲裁是指發(fā)生爭(zhēng)議的雙方當(dāng)事人，根據(jù)其在發(fā)生爭(zhēng)議前或爭(zhēng)議發(fā)生后所達(dá)成的協(xié)議，自愿將該爭(zhēng)議提交中立的第三者進(jìn)行裁判的爭(zhēng)議解決制度和方式。仲裁與調(diào)解、訴訟一樣，是解決民商事?tīng)?zhēng)議的方式之一。
在房地產(chǎn)交易中，仲裁主要可以解決商品房買(mǎi)賣(mài)、二手房買(mǎi)賣(mài)，房屋租賃、拆遷補(bǔ)償、物業(yè)管理等方面糾紛。在仲裁案例中，商品房的仲裁案件居多，其他幾方面的案件相對(duì)較少，這也與消費(fèi)者在維權(quán)時(shí)的仲裁意識(shí)不強(qiáng)有關(guān)。
房產(chǎn)仲裁受理范圍
房地產(chǎn)仲裁的范圍包括以下幾個(gè)方面：
1.房屋買(mǎi)賣(mài)爭(zhēng)議，包括房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同、價(jià)格、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等;
2.房屋所有權(quán)爭(zhēng)議，包括所有權(quán)歸屬、份額、變更、析產(chǎn)、交換等;
3.房屋使用權(quán)爭(zhēng)議，包括租賃、租金、強(qiáng)占、返還、占有、交換、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)倒等方面的爭(zhēng)議;
4.他項(xiàng)權(quán)利與相鄰關(guān)系，包括通行、典當(dāng)及與相鄰房屋發(fā)生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系;
5.房屋修繕的爭(zhēng)議，包括房屋修繕的工程項(xiàng)目及安全檢查的鑒定、各項(xiàng)工程費(fèi)用的承擔(dān)等。
根據(jù)我國(guó)《仲裁法》的規(guī)定，下列糾紛不能仲裁：
1.人民法院已經(jīng)受理或者審理辦結(jié)的房地產(chǎn)糾紛;
2.涉及離婚、收養(yǎng)、監(jiān)護(hù)、繼承、析產(chǎn)、贈(zèng)與的房地產(chǎn)糾紛;
3.涉及落實(shí)政策問(wèn)題的房地產(chǎn)糾紛;
4.依法應(yīng)當(dāng)由行政機(jī)關(guān)公證后發(fā)生爭(zhēng)議的房地產(chǎn)糾紛;
5.經(jīng)過(guò)公證機(jī)關(guān)公證后發(fā)生爭(zhēng)議的房地產(chǎn)糾紛;
6.機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位內(nèi)部分房的房屋糾紛;
7.駐軍內(nèi)部的房屋糾紛。
仲裁VS訴訟
1.自主選擇解決糾紛的機(jī)構(gòu)。如果當(dāng)事人選擇仲裁方式解決現(xiàn)在或?qū)?lái)可能發(fā)生的合同糾紛，可約定由國(guó)內(nèi)任一仲裁機(jī)構(gòu)仲裁，可不受法院訴訟管轄的限制。
2.自主選擇裁決糾紛的“法官”。當(dāng)事人向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁時(shí)，可在仲裁員名冊(cè)中自主選擇自己信任的仲裁員來(lái)審理和裁決糾紛。辦理仲裁案件的仲裁員都是具有深厚專(zhuān)業(yè)知識(shí)的專(zhuān)家學(xué)者，他們往往超脫于部門(mén)、地方的利益，往往更能公正地進(jìn)行裁決。仲裁不公開(kāi)進(jìn)行，保密性強(qiáng)，仲裁員根據(jù)當(dāng)事人的愿望進(jìn)行調(diào)解，更容易成功。
3.充分尊重當(dāng)事人的保密要求。仲裁不公開(kāi)進(jìn)行，糾紛的當(dāng)事人、爭(zhēng)議內(nèi)容、證據(jù)材料、裁決結(jié)果均依法不得向外披露，有利于維護(hù)當(dāng)事人的商業(yè)信譽(yù)和商業(yè)秘密。
4.快捷、經(jīng)濟(jì)地解決糾紛。仲裁實(shí)行一裁終局制，及時(shí)解決糾紛。而法律訴訟方式往往經(jīng)過(guò)一審、二審、再審，容易使糾紛久拖不決，耗費(fèi)大量的時(shí)間和金錢(qián)。
5.仲裁裁決具有法律效力。仲裁裁決與法院判決具有同等法律效力。如果一方當(dāng)事人不履行裁決的，另一方當(dāng)事人可憑仲裁裁決向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，仲裁裁決亦可作為辦理產(chǎn)權(quán)證件的依據(jù)。
小貼士 仲裁流程
前提：
雙方當(dāng)事人事先在合同中訂有仲裁條款或者事后達(dá)成書(shū)面的仲裁協(xié)議。
流程：
第一步——由申請(qǐng)人填寫(xiě)一份仲裁申請(qǐng)書(shū)，主要寫(xiě)明仲裁請(qǐng)求和所依據(jù)的事實(shí)理由。證據(jù)和證據(jù)來(lái)源、證人姓名和住所。
第二步——雙方提交相關(guān)的證據(jù)。
第三步——除當(dāng)事人雙方另有約定外，案件爭(zhēng)議標(biāo)的在20萬(wàn)元以下的案件，適用簡(jiǎn)易程序，由雙方共同選定或者委托仲裁委主任指定一名仲裁員獨(dú)任審理;案件爭(zhēng)議標(biāo)的在20萬(wàn)元以上的由雙方各自選定一名仲裁員，第三名仲裁員(首席仲裁員)由雙方共同選定或委托仲裁委主任指定，三人組成仲裁庭開(kāi)庭審理案件，經(jīng)評(píng)議后作出裁決。
仲裁裁決自作出之日起發(fā)生法律效力。一方當(dāng)事人不自覺(jué)履行仲裁裁決的，另一方當(dāng)事人可以向被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)所在地或住所地的人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。
