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房地產業(yè)是商品經濟和城市發(fā)展的產物。在許多發(fā)達國家，房地產業(yè)日益成為國民經濟的支柱產業(yè)，成為基礎性、先導性的產業(yè)。隨著我國經濟體制改革的深化進行，城市土地使用權有償轉讓的實施和住宅商品化的發(fā)展，我國的房地產業(yè)正日益成為一個重要的經濟部門。它的迅速發(fā)展反映了我國經濟持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展和改革深入、廣泛的良好狀態(tài)，并且在推動城鎮(zhèn)建設，促進社會生產力發(fā)展，改善人們居住條件以及完善市場體制和機制等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。
　　目前，我國的房地產業(yè)正朝著規(guī)范化、商品化的方向發(fā)展。但我國房地產開發(fā)中仍然存在不少問題，比如房地產開發(fā)規(guī)模過大，造成土地利用上的浪費和資金的占用；片面追求高額回報，建設大量脫離市場承受能力和經濟水平的高檔房地產，而廣大人民所迫切需要的普通住宅建設卻不能滿足需要；商品房銷售面積與實際面積不符，質量低劣，廣告虛假等，消費者對這些問題反映十分強烈，已成為一個社會問題。
　　本文中，筆者將遴選一部分典型案例就法律適用問題進行分析探討，以期在引起有關方面關注的同時，能夠幫助消費者如何運用法律武器來維護自身的合法權益。
　　在司法實踐中，比較常見的商品房買賣合同糾紛主要有以下幾個類型：
　　逾期不能正常交付型。房地產開發(fā)企業(yè)逾期不能正常交付買受人商品房是商品房買賣合同糾紛中比較常見的類型，其中原因諸如資金短缺或審批手續(xù)欠缺等導致建設工期延長不一枚舉。近年來，導致房地產開發(fā)企業(yè)不能按照合同約定正常交付的原因又有了新的表現，司法實踐中發(fā)現，因開發(fā)建設行為不規(guī)范而引發(fā)的此類糾紛呈現的比較明顯。
　　如，1998年12月26日，被告力達開發(fā)公司取得了某地段拆遷異地安置樓項目，2000年1月5日，力達開發(fā)公司將其中的部分住宅工程交于該地段所屬的村委會進行開發(fā)建設，而該村委會又將這部分工程交于劉某個人開發(fā)建設，均簽訂了協議書。在開發(fā)建設中，因欠繳電力增容費，三方協議由力達開發(fā)公司先行預售部分商品房籌集資金。該公司先后與原告宋某等10余人簽訂了《商品房買賣合同》，并以所得購房款交付了電力增容費。后三方因履行內部協議產生糾紛，劉某占據房屋拒不向原告等人交付。
　　《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十九條規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)”。該條同時規(guī)定了設立房地產開發(fā)企業(yè)應當具備的五個條件。1999年10月12日江蘇省高級人民法院《全省民事審判工作座談會紀要》規(guī)定：“未取得營業(yè)執(zhí)照、不具備房地產開發(fā)經營資格的當事人與他人簽訂的以房地產開發(fā)經營為內容的合同，一般應當認定為無效”。本案中的村委會及劉某顯然無資格從事房地產開發(fā)經營，允許他們進行開發(fā)建設無疑會大大增加房地產市場的風險性，由此產生糾紛應在情理之中。法院認為：當事人應當按照約定全面履行自己的義務，一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行的責任。原、被告簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，被告應按期交付房屋，被告與村委會、村委會與劉某之間的協議對原告無法律約束力，遂判決被告向原告交付房屋，因房屋在村委會及劉某控制之中，法院同時判令村委會與劉某作為第三人承擔協助義務。可見，由于三被告未能依法進行開發(fā)建設，即使村委會與劉某投入資金實際進行了開發(fā)建設，也只能由項目人即被告力達開發(fā)公司對外承擔責任。
　　此外，因房地產開發(fā)企業(yè)與代理銷售人產生矛盾，致使買受人不能如期取得商品房的情形也占不少比例。
　　如，2001年6月9日，被告昌源開發(fā)公司與第三人祥和經紀公司簽訂了《商品房委托代理協議》，約定被告將其開發(fā)建設的住宅樓委托第三人獨家全權代理銷售，期限自簽訂合同之日起至售完為止。2003年1月8日，第三人在代理銷售期限內與原告吳某簽訂了《商品房購銷協議》，將住宅樓4-2-201 室及4號地下室以230000元的價格出賣于原告，原告依約交付第三人購房款230000元。后被告昌源開發(fā)公司與祥和經紀公司因代理銷售款回籠及費用結算問題發(fā)生糾紛，在住宅樓通知上房時，被告以《商品房購銷協議》上無其印章為由對該協議不予認可，拒絕將房屋交付原告。《中華人民共和國合同法》第四百零二條規(guī)定：“受托人以自己的名義在委托人的授權范圍內與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系的，該合同直接約束委托人和第三人”。法院認為：被告昌源開發(fā)公司與第三人祥和經紀公司簽訂的《商品房委托代理協議》合法有效，第三人在與原告吳某簽訂《商品房購銷協議》時，原告對被告與第三人之間的代理關系是明知的，且仍在第三人的代理銷售期限內，故該協議對原、被告均有約束力，被告應交付該商品房。本案正是基于《中華人民共和國合同法》有關代理行為的規(guī)定進行的判決。
　　故意隱瞞相關資質型。我國現行法律法規(guī)對從事房地產開發(fā)經營行為已經作出了比較完善的規(guī)定，而在現實生活中，除了因房地產管理部門審核不嚴，出現房地產開發(fā)企業(yè)雖然取得了商品房預售許可證明，但并不實際具備商品房預售法定條件的情形外，還有相當一部分房地產開發(fā)企業(yè)置法律法規(guī)于不顧，明明未取得商品房預售許可證明，卻哄篇買受人稱已取得商品房預售許可證明；明明未取得合法的土地使用權，卻大張旗鼓地進行工程建設；明明不具備簽訂商品房買賣合同的基本條件，卻通過采取簽訂名目繁多的認購、定購協議的形式為買受人設立種種陷阱。
　　如，2000年12月18日，華洋開發(fā)公司取得了某村舊村改造工程，在未取得商品房預售許可證的情況下與原告張某簽訂了《認購房屋協議書》，約定：乙方購買甲方開發(fā)建設的新區(qū)2-3號門面房2套，建筑面積98平方米；購房款450800元，乙方應在合同簽訂的5日內預付50%，余款在交房時付清；甲方于2002年8月底將驗收合格的房屋交付使用；本協議與國家通用協議具有同等效力。同日，原告交付被告購房預付款100000元。2002年5月 31日，被告華洋開發(fā)公司將該項目轉讓于德陽開發(fā)公司，并將原告張某等6人的《認購房屋協議書》及購房款收據復印件交付第三人，市計劃委員會對該項目的轉讓予以批復同意，隨后，德陽開發(fā)公司取得了《建筑用地規(guī)劃許可證》，并向市國土局書面報告請求辦理用地手續(xù)，但至訴訟時尚未取得。