買房違約金的規(guī)定
最近我在房地產(chǎn)展銷會(huì)上看中了一套商品房，決心拿出多年積蓄買下它。但在我準(zhǔn)備簽購(gòu)房協(xié)議時(shí)碰到一個(gè)難題。在協(xié)議中有這樣兩段話我感到很費(fèi)解，第一段是：“如買方逾期付款，賣方可以或有權(quán)向買方追索違約金。違約金自買賣契約規(guī)定付款之日起至實(shí)際付款之日止，按中國(guó)人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算”，第二段是：“賣方未能按契約之規(guī)定準(zhǔn)時(shí)將房屋交給買方的，買方有權(quán)向賣方追索違約金。違約金自房屋交付之日第二天起至實(shí)際交付日止，按中國(guó)人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算”。請(qǐng)您給我解釋一下這兩段話是什么意思？一位河北讀者
讀者朋友：你說(shuō)的這兩項(xiàng)條款，實(shí)際上屬于概念闡述不清。有些明顯的法律概念上的錯(cuò)誤，由于在剛開(kāi)始出現(xiàn)時(shí)沒(méi)有得到及時(shí)糾正，久而久之，就堂而皇之地被人們接受了，當(dāng)這些錯(cuò)誤沒(méi)有引起后果時(shí)，人們似乎感覺(jué)不出它的嚴(yán)重之處，但當(dāng)一連串的問(wèn)題出現(xiàn)并引起眾多法律訴訟時(shí)，人們才發(fā)現(xiàn)，原來(lái)被大家普遍接受的概念竟然是錯(cuò)誤的。
當(dāng)買賣雙方訂立房屋買賣契約時(shí)，在違約條款中幾乎都有你提出的那種規(guī)定，對(duì)這種法律概念不清的條款，幾乎所有的簽約人，不管是對(duì)其意義理解還是不理解，但都接受了，這不能不說(shuō)是一件令人吃驚和遺憾的事。
“違約金”是指合同當(dāng)事人約定的，由違約一方因其違約行為給對(duì)方造成經(jīng)濟(jì)損失而向?qū)Ψ街Ц兜馁r償金，實(shí)際上是對(duì)違約行為給對(duì)方造成的損失的一種補(bǔ)償。而你的購(gòu)房合同中的那兩條條款將“違約金”與“占用他人資金比照固定資產(chǎn)貸款利率支付利息”這兩個(gè)概念混為一談。這里實(shí)際上存在兩個(gè)概念。一是由于違約一方的違約行為應(yīng)該向?qū)Ψ街Ц哆`約金，違約金的數(shù)額應(yīng)在契約中明確約定；二是由于違約導(dǎo)致占用對(duì)方資金就應(yīng)支付占用資金的利息，因?yàn)橘Y金占用是用于房地產(chǎn)方面，所以利息比照中國(guó)人民銀行固定資金貸款利率計(jì)算。
為了敘述方便，我們暫且把買房者定為甲方，賣房者定為乙方。對(duì)于甲方來(lái)說(shuō)，如果逾期付款，就應(yīng)該向乙方支付違約金，因?yàn)榧追降倪`約行為給乙方造成了一定的經(jīng)濟(jì)損失；同樣，由于甲方未在規(guī)定的日期向乙方付款，實(shí)際上就等于乙方在從甲方應(yīng)該付款之日至實(shí)際付款之日的這段時(shí)間里為甲方墊付了甲方應(yīng)該支付的款項(xiàng)，相當(dāng)于乙方在為甲方提供貸款買房，甲方在這段時(shí)間內(nèi)占用了乙方的資金，當(dāng)然除了應(yīng)向乙方支付違約金之外，還應(yīng)向乙方再支付由于占用資金而需支付的利息。
對(duì)于乙方來(lái)說(shuō)，如果未能按契約的規(guī)定之時(shí)間將房屋交給甲方，也應(yīng)該向甲方支付違約金。因?yàn)橐曳降倪`約行為給甲方造成了某種程度上的經(jīng)濟(jì)損失。除了支付違約金之外，因?yàn)橐曳皆谄跫s規(guī)定應(yīng)交付房屋之日至實(shí)際交付日這段期間實(shí)際上占用了甲方的資金，所以，還應(yīng)向甲方再支付所占用資金的利息。
如果沒(méi)有這樣的規(guī)定，對(duì)于違約一方來(lái)說(shuō)無(wú)異于鼓勵(lì)違約，因?yàn)檫`約實(shí)際上并沒(méi)有受到懲罰，相反卻得到了相當(dāng)于從銀行貸款條件一樣的資金的使用。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)想從銀行得到貸款是相當(dāng)困難的，而由于違約行為，會(huì)使原來(lái)很難辦到的事情非常輕松地辦到，這對(duì)于守約的一方來(lái)說(shuō)，顯然就存在著極大的不公正性。
所以，在房屋買賣契約的違約條款中要同時(shí)明確兩個(gè)概念，一個(gè)是違約金的概念，一個(gè)是在一段時(shí)間內(nèi)占用資金的概念，只有將這兩個(gè)概念在條款中明確無(wú)誤地表達(dá)出來(lái)，才能夠?qū)⒘⑵蹼p方的真實(shí)意思落實(shí)在文字上，才能夠切實(shí)地保護(hù)守約一方的權(quán)益。
